【東広島市】ローンが残る空き家、それでも売れるの？｜任意売却も解説

【東広島市】ローンが残る空き家、それでも売れるの？｜任意売却も解説

住宅ローンがまだ残っている家が空き家になったとき、多くの方が「借金が残っているのだから売れないのでは」と考えて手を止めてしまいます。実際には、空き家 ローン 残債という状態でも売却が進むケースは珍しくなく、残債と手取り見込額の関係次第で選べる方法が変わります。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが全国の空き家相談に対応してきた知見をもとに、残債があるまま売る仕組み、任意売却という選択肢、東広島市という土地の事情まで順に整理します。

ローンが残った空き家は売れるのか

住宅ローンが残っている空き家でも、売却できる可能性はあります。抵当権が付いた不動産でも売買契約を結ぶこと自体は可能ですが、通常は買主への引渡しまでに抵当権を抹消できることが取引の条件になります。つまり、売却の可否は「ローンが残っているかどうか」ではなく、引渡しの日までに抹消の道筋を描けるかどうかで決まります。

何と何を比べて判断するのか

ここで多くの方がつまずくのが、比べる対象です。判断の起点になるのは、金融機関が算出した決済予定日現在の一括返済必要額と、想定成約価格から売却方法に応じた諸費用を差し引いた手取り見込額との比較になります。査定額は売却を保証する金額ではなく、そのまま手元に残る金額でもありません。

差し引く諸費用には、仲介手数料、抵当権抹消や所有権移転にかかる登記関係費用、売買契約書の印紙税などが含まれます。一括返済必要額のほうにも経過利息などが加わることがあり、売却価格が残高を上回っていても、費用を差し引くと不足するケースは実際に起こります。

手取り見込額が一括返済必要額に届かない場合

不足分を自己資金で用意できれば、通常どおり売却できます。用意が難しいときに検討することになるのが、次の章で説明する任意売却です。

なお、売却しても届かなかった分の借入がゼロになるわけではありません。売却後も返済義務は残り、金融機関や保証会社と分割弁済の相談をしていく流れになります。ここを誤解したまま話が進むと、後になって想定外の負担に感じてしまいます。

空き家にしたまま、届出や相談は済んでいるか

長期不在や第三者への賃貸を予定している場合、必要な届出や承認の有無はローン商品・契約によって異なります。転勤、親の介護、施設入居などで長く家を空けているなら、まずローン契約書を確認したうえで、返済中の金融機関へ相談してください。特に無断で第三者へ貸すことは、契約条件に抵触する可能性があります。

売れるかどうかは残高の大きさではなく、抵当権を外せる見通しが立つかどうかで決まります。一括返済必要額、手取り見込額、契約上の届出の要否——この3点を確かめるところが出発点になります。

任意売却とはどんな方法か

任意売却とは、売却しても残債に届かない状況で、債権者（金融機関や保証会社）の承認を得て抵当権を抹消してもらい、一般の市場で売却する方法を指します。競売のように裁判所の手続きで強制的に処分されるのではなく、通常の不動産取引として売買される点が特徴です。

競売との違い

住宅金融支援機構では、任意売却の利点として、競売より高値での売却が期待できること、条件により仲介手数料や抹消登記費用を売却代金から控除できる場合があること、引渡し時期を調整しやすいことを挙げています。ただし、いずれも状況によるため、必ず有利な条件になると約束できる方法ではありません。

債権者の承認が前提になる

任意売却は、売主と買主だけでは成立しません。機構の手続きでは、売主自身が仲介業者を選んで申出書を提出し、業者の査定を経て売出価格の承認を受け、購入希望者が現れた段階で改めて抵当権抹消に応じられるかの審査が行われます。承認を受けていない価格で買主を見つけても、抹消に応じてもらえない場合があります。

受付条件や相談を始められる時期は、金融機関・保証会社・ローン契約によって異なります。任意売却を進めるために意図的に返済を止めることはせず、返済が難しくなりそうだと感じた段階で、まず返済中の金融機関へ相談してください。返済期間の延長や一定期間の返済額減額といった、返済方法の見直しで解決する道もあります。

信用情報について誤解しやすい点

任意売却を利用したこと自体ではなく、延滞・代位弁済・強制回収手続などの返済状況や取引事実が信用情報に登録される場合があります。登録される内容や期間は信用情報機関や契約によって異なるため、詳細は金融機関に確認してください。

融資住宅等の任意売却｜住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/hensai/baikyaku.html

ローン残債があるときの売却の流れ

残債がある空き家の売却は、通常の売却に「残債の確認」と「債権者との調整」が加わる形で進みます。

• 残債の確認：返済予定表や残高証明で状況を把握し、最終的には金融機関から一括返済必要額を取得する
• 査定：現地を調査し、想定成約価格と、そこから諸費用を引いた手取り見込額を確認する
• 判定：手取り見込額と一括返済必要額を突き合わせ、通常売却で完結するかを見極める
• 債権者との調整：不足が生じる場合、任意売却の可否や売出価格の承認について協議する
• 販売または買取：債権者が認める条件の範囲で、仲介による販売または不動産会社への買取を検討する
• 決済・引き渡し：代金でローンを返済し、受け取った書類をもとに司法書士が抵当権抹消登記を申請する

事実上の分岐点は3番目です。この段階で不足がないとわかれば、任意売却の手続きを踏まずに済みます。残債があるとわかった時点で「もう競売しかない」と思い込む方は多いのですが、調べてみると完済できる、というケースも確かに存在します。見極めは、数字を突き合わせて初めてできます。

残債を抱えたまま空き家を放置するリスク

返済が続いている空き家を放置すると、負担は静かに積み上がっていきます。

• 誰も住まない家に、毎月の返済と固定資産税を払い続けることになる
• 通風や通水が止まった家は傷みが早く、雨漏りやシロアリが進行しやすい
• 傷みが進むほど売却時の評価が下がり、一括返済必要額との差が広がりやすい
• 返済が滞れば、延滞から期限の利益喪失、代位弁済、競売へと段階が進む
• 管理が行き届かない状態が続けば、行政から助言・指導を受ける対象にもなりうる

当社にも、一度ご相談いただいた後に数年悩まれ、その間に空き巣被害と雨漏りが重なって状態が大きく悪化した例がありました。時間の経過は、残債を少しずつ減らす一方で、家の価値をそれ以上の速さで削ることがあります。放置は判断の先送りではなく、選べる手段が一つずつ消えていく過程になります。

専門家と連携して残債の整理から相談できる

残債のある空き家の相談は、不動産の話と借入の話が絡み合います。株式会社大鵬ハウジングでは、弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当する体制です。

売却の手段にも幅があります。仲介で買主を探すほか、当社が直接買い取る形も選べます。各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません。なお、任意売却で当社買取を利用する場合も、債権者による売却価格の承認と抵当権抹消の承諾が前提です。当社の社内決裁だけで任意売却が当日成立するものではありません。

売主様の契約不適合責任は、原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません。状況が複雑に見えても、まとめて相談できる先を一つ持っておくだけで、進め方の見通しは立てやすくなります。

東広島市でローン残債のある空き家を手放すには

東広島市は、地方圏では珍しく人口増加が続いてきた市の一つです。西条を中心に4つの大学が立地し、半導体をはじめとする製造業の集積も進んでいます。ただし、市の資料でも近年は横ばい推移が続いていると整理されており、勢いだけで判断できる状況ではありません。

市の長期人口ビジョンでは、施策効果を織り込まない基本推計で、総人口が2025年の198,606人から2035年に198,274人とほぼ横ばいで推移すると見込んでいます。一方、各種施策の効果を加算した目標推計では、2025年の199,021人から2035年に209,459人へと約1万人増える想定が示されています。目標推計は施策の効果を前提にした想定であり、確定的な将来予測ではありません。

中心部と周辺部で前提が変わる

同じ市内でも、地域ごとの姿はかなり違います。市の分析では、西条町は人口が増加し高齢人口の割合も低い水準にある一方、志和町や黒瀬町は減少傾向にあります。さらに福富町・豊栄町・河内町・安芸津町の4町は減少が続いており、この4町では2020年時点で高齢化率が40%を超えています。

• 西条・八本松・高屋の駅周辺は、比較的需要が見込みやすい傾向が考えられる
• 郊外の分譲地は、築年数や道路付けによって物件ごとの差が大きい
• 周辺部の集落は、地元だけでは買い手が見つかりにくい場合がある

いずれも傾向であって、個別の判断材料にはなりません。駅からの距離、前面道路の状況、用途地域、再建築の可否、建物の状態を一件ずつ確認して初めて、通常の売却で足りるのか、任意売却まで視野に入れるのかが見えてきます。

相続した家にローンが残っているケース

親から相続した家に借入が残っていた、という相談もあります。住宅ローンで団体信用生命保険に加入しており、死亡が保障対象として認められた場合は、保険金が残債の返済に充当されます。ただし、未加入、免責事由、保障対象外、リフォームローンや事業性借入など別種類の借入では、残債が残ることがあります。まずは金融機関に、団信の加入状況と債務弁済手続の進み具合を確認してください。

ここで注意したいのが期限です。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから原則3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。期間内に財産と負債を調べても判断できない場合は、承認・放棄の期間の伸長を申し立てられることがあります。また、相続放棄を検討している間に家や家財を売却・処分すると、相続を承認したと評価される可能性があるため、動く前に弁護士などの専門家へ確認してください。

未来に挑戦する自然豊かな国際学術研究都市総合戦略｜東広島市 https://www.city.higashihiroshima.lg.jp/material/files/group/8/sougousenryaku3.pdf

東広島市で残債のある空き家を相談するには

相談の入口では、書類の役割を分けて考えると話が早く進みます。

• 登記事項証明書：現在の名義、抵当権、差押えなどの確認に使う
• 返済予定表・残高証明：借入残高の把握に使う（最終的には金融機関から一括返済必要額を取得する）
• 権利証・登記識別情報：決済時の所有権移転登記に備えて保管しておく
• 固定資産税の納税通知書：土地・建物の基本情報の確認に使う

すべてそろっていなくても構いません。手元にあるものだけで話を始め、足りない書類は取得方法をご案内します。その後、現地を訪問して調査を行い、価格の見立てをお伝えする流れです。当社は一般的な価格調査に加え、商業施設・病院・学校までの距離や時間、最新の近隣状況まで調べたうえで査定書を作成します。

全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。遠方にお住まいで東広島市まで足を運ぶのが難しい場合は、お迎えの対応も可能です。市の相談窓口としては、建設部住宅課が空き家に関する相談を受け付けています。

空き家相談｜東広島市 https://www.city.higashihiroshima.lg.jp/soshiki/kensetsu/4_1/AKIYASOUDAN/index.html

東広島市の空き家買取・対応エリア

西条中央、西条栄町、西条岡町、西条朝日町、西条昭和町、西条御条町、西条大坪町、西条末広町、西条下見、西条町寺家、西条町御薗宇、西条町西条、八本松町、高屋町、黒瀬町、志和町、福富町、豊栄町、河内町、安芸津町

※上記に記載のない町名でも、東広島市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

東広島市は人口が増えてきた市ですが、中心部と周辺部では人口や高齢化の状況が大きく異なり、残債との関係も物件ごとに変わります。放置している間に家の傷みが進めば、選べたはずの手段が減っていきます。株式会社大鵬ハウジングは、東広島市の残債が残る空き家について、現状の整理から専門家との連携まで対応しています。ローンが残っているという理由だけで諦める前に、いまの一括返済必要額と、いまの家の価値を確かめるところから始めてみてください。