【白川村荻町】解体を決める前に、不動産売却で費用を抑える方法は？

【白川村荻町】解体を決める前に、不動産売却で費用を抑える方法は？

岐阜県白川村荻町にある実家を相続したものの、遠方に住んでいて通えない。地元で相談したら「まず更地にしたほうがいい」と言われ、解体費用の見積もりだけが手元に残っている。そんな状態で立ち止まっている方は少なくありません。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが、白川村荻町で解体を決める前に確認しておきたいこと、解体費用の持ち出しを抑える売却の考え方、そして村独自の支援制度までを順に整理します。判断の材料をそろえてから動きたい方に向けた内容です。

• 結論：解体を決める前に、建物を残したまま売却できるかを確認する
• なぜ「まず更地に」と言われてしまうのか
• 白川村荻町の重伝建地区と、解体にかかわる前提
• よくある誤解と実際
• 解体費用の持ち出しを抑える進め方
• 費用と制度の考え方
• 実際の事例
• よくあるご質問
• 白川村荻町ならではの事情
• まとめ

結論：解体を決める前に、建物を残したまま売却できるかを確認する

白川村荻町の不動産をどうするか迷っている段階で、最初に取る行動は解体業者への見積もり依頼ではありません。建物が建ったままの状態で売却できるかどうかを、先に確認することをおすすめします。順序を入れ替えるだけで、選べる道が一つ増えます。

荻町は、昭和51年（1976年）に国の重要伝統的建造物群保存地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区）へ選定された集落です。町並みそのものに価値が認められている場所では、建物を失うことが不動産としての条件を弱める方向に働く場合があります。

理由1：解体は元に戻せない選択になる

更地にしてしまえば、建物を前提とした売却の道は閉じます。加えて保存地区内では、建物を壊す行為や新たに建てる行為について、自治体の許可や事前協議が必要になる場合があります。手続きと費用を先に負担したうえで、買い手が現れないという順番だけは避けたいところです。

理由2：古い建物が残っているほうが選ばれる場合がある

歴史的な町並みのなかで暮らしたい、事業を始めたいと考える買主にとって、更地は「これから建てる」という重い前提を伴います。一方で建物が残っていれば、改修後の姿を思い描きやすくなります。古さがそのまま欠点になるとは限りません。

✓ポイント：解体費用を自己負担したうえで売れ残るという結果を避けるためにも、見積もりを取る前に「建物を残したまま売れるかどうか」を確認しておくと、判断の材料が一つ増えます。

なぜ「まず更地に」と言われてしまうのか

解体を勧められたことに落ち込む必要はありません。そう言われる背景には、読者の家の状態とは別の事情があります。

査定の仕組みによる理由

従来の中古住宅市場では、木造の戸建住宅が築20〜25年程度で建物の価値をほぼゼロとして扱う慣行がありました。国土交通省はこうした評価方法の改善を進めており、現在は建物の状態や維持管理、改修の履歴を踏まえて評価する考え方も広がっています。それでも築年数を基準にした見方は根強く残っており、築100年を超える建物は、その物差しだけで測ると評価が残りません。古材や意匠、屋根の構造といった要素は、築年数の目盛りの外側にあります。

取り扱い体制による理由

白川村荻町の物件は、保存地区の制度、現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）、豪雪地帯特有の建物管理など、確認すべき事項が通常の住宅より多くなります。社内に対応の経験がない会社では、手を挙げにくい案件になります。断られる理由は建物の状態だけとは限りません。

取引価格による理由

地方の住宅は取引価格そのものが都市部より低く、仲介手数料の額も抑えられます。手間が読みにくい案件を避け、更地にして土地として売る提案に落ち着く流れが生まれます。それは会社側の都合であって、その家に価値がないという結論ではありません。

出典：中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針の策定について｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000101.html

白川村荻町の重伝建地区と、解体にかかわる前提

保存地区の基本

荻町の伝統的建造物群保存地区は、昭和51年（1976年）9月4日に国の重要伝統的建造物群保存地区へ選定されました。種別は山村集落で、面積は45.6ヘクタールです。さらに平成7年（1995年）12月には、富山県の五箇山とあわせて「白川郷・五箇山の合掌造り集落」として世界文化遺産に登録されました。

保存の対象は建物だけではありません。周囲の田畑、山林、道路、水路なども含めて、農山村特有の景観を維持する考え方が取られています。敷地内の石垣や樹木についても確認が必要です。荻町では、石垣や石段などが伝統的建造物（地区を構成する建物として位置づけられた建物）に含まれる工作物として、樹木・生垣・水路などが環境物件（建物と一体で保存される樹木や水路など）として位置づけられているものがあります。

地区内でも扱いは一律ではない

保存地区の内側にあるからといって、すべての建物が同じ扱いを受けるわけではありません。伝統的建造物と、それ以外の建物とでは、修理の基準も補助の有無も変わってきます。合掌造りの家屋か、後年に建てられた住宅かによっても、必要な手続きは異なります。

自分の家がどちらに当たるのかは、登記や図面を見ても分かりません。村の教育委員会や担当窓口に照会して、位置づけを確認するところから始めるのが確実です。

出典：荻町合掌造り集落｜白川村 https://www.vill.shirakawa.lg.jp/1346.htm

よくある誤解と実際

誤解1：壊して更地にしないと売れない

✖ 誤解 → ○ 実際。更地は自由に使えるように見えて、保存地区では新しく建てる建物の外観にも基準がかかります。買主は、建築費に加えて景観に合わせるための費用と手続きを引き受けることになります。建物付きで売るほうが買主の負担が軽くなる場面もあるというのが実情です。

誤解2：築年数が古いから価値がない

✖ 誤解 → ○ 実際。合掌造りの家屋は江戸時代末期から明治時代にかけて建てられたものが中心とされ、古さそのものが地区の価値を形づくっています。移住希望者、宿や飲食店を計画する事業者、古民家の再生に関心のある層は、築年数とは別の基準で物件を見ています。

誤解3：家の中も自由にできない

✖ 誤解 → ○ 実際。保存地区の規制は、町並みとして見える部分、つまり外観を中心に組み立てられています。内部の水回りや断熱を現代の仕様へ改修する余地は残されている場合があり、この点は買主にとって重要な判断材料になります。ただし建物の位置づけによって条件が変わるため、対象地区の窓口で確認が必要です。

出典：伝統的建造物群保存地区｜文化庁 https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/hozonchiku/

解体費用の持ち出しを抑える進め方

ステップ1：現状を把握する

まず手元の情報を整理します。確認したいのは次の項目です。

• 登記名義が誰になっているか、相続登記が済んでいるか
• 建物の外観と屋根の状態、雨漏りの有無
• 敷地内の石垣、塀、樹木の状態
• 家の中に残っている家財の量

ステップ2：保存地区での位置づけを確認する

伝統的建造物に該当するのか、それ以外なのか。この違いで、解体や改修に必要な手続きが変わります。村の担当窓口へ問い合わせるだけでも、判断の前提が固まります。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

順序が逆になると、解体費用という数字だけが判断の中心になってしまいます。建物を残したまま売った場合の金額と、解体して土地だけを売った場合の金額を並べてから決める。この比較ができれば、持ち出しの有無を見通したうえで選べます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

村内や近隣だけで買い手を探すと、候補は限られます。歴史的な集落での暮らしを望む層は全国に散らばっており、探す範囲を広げることで結果が変わる場合があります。

費用と制度の考え方

補助制度と税制について

白川村では、定住を目的として村内の空き家に新たに住む方を対象に、空き家再生活用事業補助金を設けています。空き家と付随する土地の購入費に対して合算額の3分の1以内、上限100万円まで。賃借の場合は月額の3分の1以内で上限15,000円、交付期間は最長3年とされています。改修費についても補助の枠が設けられています。いずれも予算の範囲内での交付です。

対象になるには、定住の意思や住民登録、地域住民との交流、税の滞納がないことなどの要件があります。購入費・賃借料・改修費とも、業務用部分は対象外とされています。すべての買主が使える制度ではなく、要件を満たす買主の負担を下げる可能性がある制度として捉えてください。

補助の内容、上限、対象工事は自治体ごとに異なり、年度によっても変わります。金額や条件は白川村の窓口で確認してください。相続した不動産を売却する際の税の特例についても、適用の可否は個別の条件で判断されます。

解体費用の持ち出しをどう抑えるかについては、自己負担ナシ買取のページで、費用負担の考え方をまとめています。

✓ポイント：補助制度は予算の範囲内で交付されるため、年度の途中でも受付状況によっては利用できない場合があります。売却の時期を決める前に、村の窓口へ最新の受付状況を確認しておくと、計画が立てやすくなります。

出典：白川村空き家再生活用事業補助金｜白川村 https://www.vill.shirakawa.lg.jp/1259.htm

実際の事例

大鵬ハウジングがこれまでに扱った事例のうち、解体を検討していた方に関係の深いものを紹介します。

岐阜県郡上市では、解体契約日の1週間前に査定を実施したケースがありました。結果として解体はせず、持ち出しのない形で売却に至っています。契約日が迫っていても、確認する時間が残っている場合はあります。

別の物件では、他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス80万円という金額が提示されていました。その後、380万円での売却となっています。一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

また、体調がすぐれず、残置物（家の中に残っている家具や荷物）が多くて片付けられず売却を諦めていた物件について、大鵬ハウジングが自社で動いて売却した事例もあります。

よくあるご質問

遠方に住んでいますが、白川村荻町の不動産を売却できますか

売却の相談から手続きまで、現地へ何度も足を運ばずに進められる部分があります。書類のやり取りや打ち合わせはオンラインでも対応できるため、現地へ行く回数を減らせる可能性があります。ただし物件の状況や登記の内容によって必要な手続きは変わるため、まずは所有されている不動産の状態をお知らせいただき、進め方を個別に整理するところから始めます。

相続登記が終わっていませんが、相談できますか

相談は可能です。ただし売却の手続きを進めるには、名義を相続人へ変更しておく必要があります。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます。施行前に相続で取得したことを知っていた場合は、令和9年（2027年）3月31日が期限とされています。正当な理由なく申請しないと過料の対象になるため、司法書士と連携して進めることをおすすめします。

解体費用の見積もりをすでに取っていますが、間に合いますか

契約前であれば、査定を受けて比較する時間は残っています。解体は元に戻せない選択であり、保存地区では建物の位置づけや工事の内容によって手続きが必要になる場合もあります。見積もりの金額と、建物を残したまま売却した場合の条件を並べたうえで判断されると、後から選び直せない状況を避けやすくなります。まずは現状をお聞かせください。

家財が大量に残っていますが、片付けてからでないと相談できませんか

片付ける前の状態でご相談いただけます。古い箪笥や建具、農具のなかには、そのまま引き継ぎたいと考える買主がいる場合もあります。荷物を先に処分してしまうと、費用をかけたうえで買主の関心を下げる結果になることも考えられます。何を残し、何を処分するかは、査定のあとに決めても遅くありません。

白川村荻町ならではの事情

白川村荻町には、他の重伝建地区とは異なる背景があります。

• 住民主体の保存運動が長く続いている：昭和46年（1971年）に「荻町集落の自然環境を守る会」として発足した住民組織が、合掌家屋を売らない・貸さない・壊さないという方針を掲げて保存を進めてきました。地区内の不動産を扱う際には、この経緯への理解が欠かせません
• 豪雪地帯である：積雪の重みに耐える構造や、冬季の雪下ろしを前提とした管理が求められます。空き家のまま放置すると傷みの進行が早まりやすく、工事の時期も雪のない期間に限られがちです
• 保存基金の仕組みがある：昭和62年（1987年）に保存基金条例が制定され、平成6年度末に目標額を達成しています。保存を支える資金の枠組みが村に存在します
• 交通は自動車が中心：東海北陸自動車道の白川郷インターチェンジと国道156号が主要な経路になります。鉄道の駅はなく、高山市や金沢市方面からのバス便が使われています

村では空き家バンクも運営しており、実際に村を訪れた方へ紹介可能な空き家を案内する形が取られています。村の暮らしは「区」や「組」と呼ばれる地域コミュニティで成り立っており、冠婚葬祭、祭り、水路の清掃といった活動が日々の生活に根づいています。空き家バンクを利用する場合は、地域コミュニティとの関わり方も紹介時の確認事項になります。民間で売却する場合も、地域ごとに自治会活動や生活上のルールがあることを前提に、荻町の保存活動や暮らしを理解する買主を探す視点は重要です。

出典：空き家バンク｜白川村 https://www.vill.shirakawa.lg.jp/1402.htm

まとめ

大鵬ハウジングは、築年数だけで建物の価値を判断せず、古材や意匠、歴史的な背景を含めて査定します。他社で価値がつかなかった物件や、残置物が残ったままの物件についても、白川村荻町の状況をうかがったうえで進め方を検討します。

解体費用の負担を抑える売却の考え方は自己負担ナシ買取で、重伝建地区にある不動産の売却全般については重要伝統的建造物群の不動産売却（重伝建.com）で詳しく紹介しています。