TAX RISKS OF OWNING PRESERVED PROPERTIE重伝建物件の相続・所有に伴う税金の不安とは？

歴史的な町並みの中に佇む立派な古民家。その文化的価値の高さゆえに、「税金も高額になるのではないか」と恐れを抱くお客様は少なくありません。売却を検討する前に、まずは重伝建の物件を所有し続けることで発生する税金のリスクや、一般的な不動産との違いについて整理しておきましょう。

古家なのに固定資産税や都市計画税が下がらない？

通常、建物の固定資産税評価額は築年数が経過するにつれて下がっていき、最終的には新築時の2割程度で下げ止まります。しかし、重伝建の物件は立派な木材や伝統的な工法が用いられていることが多く、そもそもの建築費用が高く見積もられるため、古家であっても評価額が下がりにくい（底値が高い）傾向があります。
さらに、重伝建地区は観光地や市街地の中心部に位置していることが多く、土地の路線価（地価）自体が高く設定されているケースが多々あります。その結果、誰も住んでいない空き家であっても、毎年多額の固定資産税・都市計画税が課せられ、所有者の家計を圧迫する要因となっているのです。

土地の評価額の高さが相続税に直結するリスク

物件の所有者がお亡くなりになり、お子様などが相続する際に発生するのが相続税です。
相続税は、預貯金や有価証券だけでなく、不動産の評価額も合算して計算されます。前述の通り、重伝建地区の土地や建物は評価額が高くなりがちであるため、いざ相続が発生した際に、手元に現金はないのに、不動産の価値が高いせいで多額の相続税を納めなければならないという事態に陥るリスクがあります。この相続税の支払いのために、泣く泣く不動産を手放さざるを得ないというご相談も後を絶ちません。

放置して特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に

税金の支払いが苦しいからといって、物件を適切に管理せずに放置しておくことは大変危険です。
近年、社会問題となっている空き家対策として、倒壊の恐れや景観を著しく損なう物件は自治体から特定空き家に指定される可能性があります。特定空き家に指定されてしまうと、これまで適用されていた住宅用地の特例（土地の固定資産税が1/6になる軽減措置）が外され、翌年から土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。重伝建地区においては、景観の悪化は特に厳しくチェックされるため、適切な管理が必須です。

TAX RELIEF AND INCENTIVES負担を軽減する！重伝建特有の税制優遇措置の仕組みと条件

前項で解説したような重い税負担を軽減するため、国や各市町村は、文化財保護法や地方税法に基づき、重伝建の所有者に対して独自の税制優遇措置（減免制度）を設けています。
これらの制度を適用できるかどうかで、支払う税金が数百万円単位で変わることもあります。どのような優遇があるのか、確認してみましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

固定資産税・都市計画税の大幅な減免

最も直接的に維持費の負担を和らげてくれるのが、固定資産税と都市計画税の軽減措置です。
多くの市町村では、重伝建地区内の伝統的建造物として特定された物件に対し、建物の固定資産税を半額にしたり、土地の固定資産税の減額特例を設けたりしています。自治体によっては全額免除（非課税）となる手厚い制度を持つ地域もあります。ただし、これらは自動的に適用されるわけではなく、市町村役場への申告や手続きが必要な場合が多いため、事前の確認が重要です。

相続税の評価額控除（減額）による負担軽減

重伝建物件は自由に改修や解体ができないという強い利用制限を受けています。この不便さ（財産価値の制約）を国が考慮し、相続税の計算ベースとなる評価額を引き下げてくれるのが相続税の控除制度です。
家屋そのものの評価額だけでなく、その家が建っている土地の評価額についても、制限の度合いに応じて減額が認められます。これにより、想定していたよりも相続税が安く抑えられ、無理にでも不動産を手放すことなく、ゆっくりと資産の整理を進めることができるのです。

優遇措置を受けるための「特定物件」の指定が鍵

ここで注意しなければならないのは、重伝建地区内にあるすべての不動産が税制優遇を受けられるわけではないということです。
優遇の対象となるのは、原則として教育委員会などから伝統的建造物として正式に特定（認定）されている物件に限られます。外観が現代風に改修されてしまっている非特定物件の場合は、これらの恩恵を受けられないため、税金の負担がそのままのしかかってしまいます。ご自身の不動産が特定物件なのか否かをを正確に把握することが、税金対策の第一歩となります。

TEPS AND STRATEGIES TO REDUCE TAXES税金負担を抑えて賢く売却するための手順と対策

優遇措置があるとはいえ、誰も住まない不動産を持ち続ければ、いずれは維持費・管理費が家計を圧迫します。税金の負担を最小限に抑えながら、スムーズに売却を進めるための手順をご紹介します。

義務化された相続登記と早めの名義変更

2024年（令和6年）4月より、相続登記（不動産の名義変更）が義務化されました。過去に相続した物件であっても、名義変更を放置していると過料（罰金）が科される可能性があります。
亡くなったおじいさまや、さらに前の世代の名義のままになっている重伝建物件は非常に多く見受けられます。名義が確定していない状態では、売却活動をスタートすることすらできません。まずは権利関係を順番に整理し、自分たちの名義に変更することが不可欠です。

売却時の3000万円特別控除の適用可否を確認

不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、通常は約20%〜39%の税金（譲渡所得税・住民税）がかかります。しかし、亡くなられた被相続人の住まいを相続して売却する場合、一定の要件を満たすことで利益から最大3000万円を差し引くことができる空き家の3000万円特別控除という強力な制度があります。
重伝建物件の場合、耐震基準を満たすための改修が必要であったり、適用期限（相続から3年を経過する日の属する年の年末まで）があったりとハードルは高めですが、適用できれば税金が実質ゼロになることもあります。

専門家（税理士・司法書士）との連携が必須

重伝建の税金計算や特例の適用要件は、一般的な不動産以上に複雑で難解です。
「どの控除が使えるのか」「相続税と譲渡所得税のバランスをどう取るべきか」といった判断を、お客様個人で行うのは非常にリスクが伴います。文化財の取り扱いに精通した税理士や、複雑な相続登記の解決を得意とする司法書士など、各分野の専門家（スペシャリスト）と連携してプロジェクトを進めることが、手元に残るお金を最大化するための唯一の正解と言えます。

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