【内子町八日市護国】マイナス査定と言われた不動産はどうする？考え方と対策

【内子町八日市護国】マイナス査定と言われた不動産はどうする？考え方と対策

愛媛県内子町の八日市護国にある実家を査定に出したところ、「建物に価値はなく、解体費の分だけマイナスになる」と告げられた。そんな結果を前に、どう手放せばよいのか分からず立ち止まっている方もいるのではないでしょうか。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが、重伝建地区ならではの事情を踏まえて、マイナス査定になる背景と、解体を決める前に確認しておきたい考え方や進め方を整理します。

マイナス査定と言われても、手放す道は残っています

先に結論をお伝えします。マイナス査定は「この物件に価値がない」という判定ではなく、「その会社の物差しでは値段がつかなかった」という結果です。八日市護国のような重伝建地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区）の建物は、評価の仕方を変えると見え方が変わる場合があります。

築年数を重く見る査定と、町並みの価値を見る査定は違う

従来の中古戸建て市場では、個別の住宅の状態にかかわらず、築20〜25年程度で建物の市場価値をゼロとみなす慣行がありました。国土交通省は平成26年（2014年）に建物評価の改善に向けた指針を策定しており、現在は維持管理やリフォームの状況を評価に反映する手法の改善も進んでいます。

ただし、査定方法は会社や物件によって異なります。経年減価を重く見る査定では、築100年近い町家の建物部分がほぼゼロと扱われ、解体費を差し引くと土地値を下回る数字が出ることもあります。

一方で、古材の質、漆喰壁や格子といった意匠、町並みの一部としての歴史的背景を評価に含めると、結果が変わる可能性があります。大鵬ハウジングでは、こうした古民家ならではの価値を含めて査定し、一般的な査定とは異なる視点から売却方法を考えます。

解体を決める前なら、選べる方法が残っている

解体は元に戻せない選択です。さらに重伝建地区では、建物の位置づけによって、解体そのものに手続きが必要になる場合もあります。一度壊してしまえば、古家を活かしたい買主に引き継ぐという道はなくなります。

建物がまだ残っている段階なら、売却・買取・賃貸・リノベーションといった複数の選択肢を並べて比べられます。マイナス査定を受けた今こそ、判断材料を増やすタイミングといえます。

✓ポイント：マイナス査定を受けたあとに最初に取りかかるのは、解体業者への見積もり依頼ではありません。古家の状態のまま売却できるかどうかを別の物差しで確かめておくと、解体費を払ったうえで売れ残るという結果を避けやすくなります。

報道発表資料：「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000101.html

なぜマイナス査定になってしまうのか

マイナス査定を出されると、「手入れが足りなかったのでは」と自分を責めてしまう方もいます。ただ、査定額が低くなる理由は建物の状態だけとは限りません。査定の仕組み、会社の取り扱い体制、取引価格の決まり方にも理由があります。

査定の仕組み：経年減価を重く見る方法がある

住宅の査定では、築年数に応じて建物の価値を減らしていく考え方が長く使われてきました。評価手法の改善は進んでいるものの、経年減価を重く見る査定では、丁寧に建てられた町家でも年数に応じて価値が低く見積もられることがあります。漆喰壁の仕上げや梁の太さ、建具の細工といった要素が、十分に反映されない場合もあります。

取り扱い体制：重伝建地区の物件に慣れていない

重伝建地区の物件は、外観を変える工事に許可が要るなど、通常の住宅とは確認事項が異なります。制度に不慣れな会社にとっては、手間とリスクが読みにくい物件に映るでしょう。その結果、解体を前提にした低い価格を示したり、取り扱い自体を断ったりするケースもあります。

取引価格：解体費を差し引いた土地値で考えられている

建物に値段がつかない場合、査定額は「土地値から解体費を引いた金額」で考えられます。土地値より解体費が大きければ、数字はマイナスです。加えて、屋根や外壁の修理に瓦や漆喰などの伝統的な材料と専門の職人が必要になるため、維持費が割高になりやすい点も、所有者の負担感を大きくしています。

マイナス査定は、あなたの管理が悪かったから出た数字ではありません。評価の物差しと、その会社が想定している買主像が反映された結果です。

八日市護国で売却する前に知っておきたい前提

重伝建地区の基本と現状変更許可

八日市護国は、愛媛県喜多郡内子町にある重要伝統的建造物群保存地区です。昭和57年（1982年）に国の選定を受け、面積は約3.5ヘクタール。金比羅街道や四国遍路道として開けた旧街道沿いに、江戸期から明治期にかけて製蝋業で栄えた町並みが残っています。

地区内で建物の外観を変える工事をするときは、現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）が必要になります。これは売買そのものを禁止する制度ではありません。所有者が変わっても、町並みのルールは建物とともに次の持ち主へ引き継がれると考えると分かりやすいでしょう。

一律ではない部分：伝統的建造物とそれ以外

地区内の建物が、すべて同じ扱いを受けるわけではありません。伝統的建造物（地区を構成する建物として位置づけられた建物）に当たるかどうかで、修理の基準や補助の対象が変わります。伝統的建造物以外の建物は、修景（歴史的な町並みに合う外観へ整えること）の考え方で扱われる場合があります。

ご自身の建物がどちらに当たるかは、登記簿や固定資産税の通知書を見ても分かりません。内子町の担当窓口で確認することが、売却を考える際の第一歩になります。

内子町八日市護国｜文化遺産オンライン（文化庁） https://bunka.nii.ac.jp/heritages/detail/197000

よくある誤解と実際

マイナス査定を受けた方がつまずきやすい誤解を3つ取り上げます。

誤解1：古い町家に資産価値はない

✖ 築100年の古家に資産価値はゼロかマイナス → ○ 一般の市場ではゼロでも、特定の市場では価値になる

古民家を探している人は、新築では手に入らない梁や建具、土壁の質感を求めています。全国に目を向けると、町家での暮らしや店舗の開業を考える人、二拠点生活の拠点を探す人など、築年数の古さそのものに魅力を感じる買主候補がいます。地元の住宅需要だけで測った価格が、その建物の評価のすべてではありません。

誤解2：売るには更地にしなければならない

✖ 売るには建物を壊して更地にしないといけない → ○ 更地にすると新築時のデザイン規制がかかり、かえって買い手が離れる場合がある

重伝建地区では、新しく建てる建物にも町並みに合わせた外観が求められることがあります。買主は、その基準に沿った設計費や工事費を見込まなければならず、土地だけでは魅力が伝わりにくくなります。更地にした場合、新築時に保存地区の基準への対応が必要となるため、買主によっては古家付きとは異なる負担を考慮することになります。買主にとっては、更地よりも古家付きのほうが将来の暮らしを描きやすい場合があります。

誤解3：家の中も一切手を加えられない

✖ 家の中も一切いじれない → ○ 規制の中心は原則として外観。内部は現代の設備に改修できる余地がある

台所や浴室、トイレを使いやすくしたいと考える買主にとって、この点は購入を決める大きな材料です。ただし、構造に関わる工事や、外から見える部分に及ぶ改修は、手続きが必要になる場合があります。どこまで手を加えられるかは、工事の内容ごとに町へ確認することになります。

マイナス査定から次へ進むための4つのステップ

ステップ1：物件の現状を把握する

まずは、今の状態を大まかにつかむところから始めます。細かな調査は不要で、写真とメモで十分です。

• 雨漏りや、柱・梁の傷みがどの程度あるか
• 残置物（家の中に残っている家具や荷物）がどれくらいあるか
• 登記の名義が誰になっているか（相続登記が済んでいるか）
• 過去に増築や外観の変更をしていないか

雨漏りを放置すると、柱や梁などの構造部分まで傷みが広がる可能性があります。傷みの確認は、売るかどうかを決める前に済ませておくと、選べる方法を残しやすくなります。

ステップ2：建物の位置づけと条件を確認する

建物が伝統的建造物に当たるか、過去に修理で補助を受けたことがあるかを町に確認します。過去に外観を変更している場合は、当時の許可手続きの有無や、今後の修理・補助制度への影響を内子町の担当窓口で確認しておくとよいでしょう。外観の変更履歴は、売り出す前に整理しておく必要があります。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体の見積もりを先に取ると、「壊す前提」で話が進みがちです。ほかの選択肢を検討しないまま手続きが進み、あとから引き返せなくなることもあります。古家の状態で売れるかを先に確かめ、そのうえで解体と比べるという順番が、判断を誤らないための要になります。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

地元だけで買主を探すと、候補はどうしても限られます。全国の古民家ファン、移住希望者、事業者へ情報を届けることで、町並みのルールを理解したうえで購入を考える人と出会える可能性が広がります。大鵬ハウジングは、全国の買主候補を対象に売却活動を行い、地域のルールや景観を理解した買主とのマッチングを目指しています。

費用と補助制度の考え方

修理・修景の補助制度について

八日市護国では、内子町教育委員会の告示として、保存地区の保存対策費補助金の交付要綱が定められています。例規集に掲載されている要綱では、伝統的建造物の主屋について、外観保存のための屋根・壁・建具などの修理経費の5分の4以内を補助の額としています。

ただし、補助の範囲や上限は、要綱の改正や年度ごとの予算によって変わる可能性があります。伝統的建造物以外の建物は別の基準で扱われるため、具体的な内容は内子町の担当窓口で確認してください。また、補助制度によっては、予算上限に達した場合に申請を受け付けられないことがあります。買主が利用を予定している場合は、受付状況も含めて早めに確認する必要があります。工事の前に申請や許可の手続きを求められる場合もあるので、時期も含めて確認しておくと安心です。

空き家バンクや公的窓口の位置づけ

町の窓口は、保存の指導や補助金の案内が中心です。個別の売買の仲介や、買主探しまで引き受けてくれるわけではありません。内子町の空き家バンクも、売りたい人と使いたい人をつなぐ紹介の制度であり、価格の交渉や契約の手続きは当事者の側で進める部分が出てきます。

売り方ごとの特徴は、次のように整理できます。

✓ポイント：補助制度は売主だけでなく、買主の購入判断にも関わります。査定を受ける段階で、建物が補助の対象になり得るかを確認しておくと、買主候補へ示せる情報が一つ増え、話を前に進めやすくなります。

内子町八日市護国伝統的建造物群保存地区保存対策費補助金交付要綱｜内子町 https://www1.g-reiki.net/town.uchiko/reiki_honbun/r062RG00000521.html

他社でマイナス査定になった物件や、取り扱いを断られた物件の売却方法については、訳アリ物件を売りたいのページで詳しく紹介しています。

内子町八日市護国の地域固有情報

木蝋で栄えた町並みと建物の特徴

八日市護国は、江戸時代後半から明治時代にかけて木蝋の生産で栄えた地区です。旧街道沿いに町家や豪商の屋敷が軒を連ね、本芳我家、上芳我家、大村家などが中心的な建物として知られています。黄みを帯びた漆喰で塗り込めた重厚な外壁が特徴で、なまこ壁、鏝絵、出格子など多彩な意匠が見られます。

内子町の町並み保存は、昭和47年に文化庁が行った全国の集落町並調査の対象に八日市・護国が入ったことが、動きの始まりとされています。地域が長く守ってきた町並みだからこそ、建物の意匠や町並みの中での位置は、査定で見直す価値のある材料になります。

うちこ屋バンクの登録条件

内子町の空き家バンクは「うちこ屋バンク」と呼ばれています。登録までの流れと条件は次のとおりです。

• 物件調査申込書を町に提出する（町のページでは企画情報課が提出先として案内されています）
• 町が現地確認を行い、問題がなければ正式な登録書類を提出する
• 登録できるのは、所有権が申込者に相続されている物件か、所有権利者すべての同意がある物件に限られる

相続の整理が済んでいない場合や、共有者の同意がそろわない場合は、登録の段階で止まってしまいます。窓口や書類は変わることがあるため、最新の案内は町のページで確認してください。

家財処分や移住者の改修を支える町の制度

内子町には、空き家の活用を後押しする制度がいくつか設けられています。

いずれも予算の範囲内で行われる制度で、年度によって受付状況が変わり、予算の上限に達すると申請を受け付けられない場合があります。移住者向けの改修補助は、空き家バンクを通じた取引であることが要件とされているため、売り方によっては買主が対象外になる点も押さえておく必要があります。重伝建地区内の建物を取り壊す場合は、保存地区としての手続きも関わるため、まず町へ相談することをおすすめします。

うちこ屋バンクへの登録の流れ｜内子町 https://www.town.uchiko.ehime.jp/site/ijyu/utikoyabankutourokunonagare.html

同様のケースで実際にあった売却事例

八日市護国での事例ではありませんが、大鵬ハウジングが他の地域で対応した事例を紹介します。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。物件ごとに条件は異なるため、同じ結果を約束するものではありません。

よくあるご質問

県外に住んでいても、八日市護国の不動産を売却できますか

地区の外や県外にお住まいの方からのご相談も受け付けています。まずは電話やメールで建物の状況や名義をお聞きし、必要な資料を整理するところから始めます。現地調査の立会いや鍵の扱いは、状況に応じて進め方をご相談できます。重伝建地区の手続きに不安がある場合も、町とのやり取りを含めて相談できるサポート体制があります。

相続登記が終わっていなくても査定を受けられますか

相続登記が済んでいない状態でも、査定や売却相談は可能です。ただし、実際に所有権を買主へ移すまでには、相続関係を整理し、必要な登記を進める必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となり得ます。手続きは提携する司法書士と連携して進められます。

家具や仏壇などが大量に残ったままでも相談できますか

大鵬ハウジングでは、残置物がある状態でもご相談いただけます。古い家具や建具は、古民家を探す買主にとって魅力になる場合もあり、すべてを処分してから売り出す必要があるとは限りません。仏壇の供養や思い出の品の扱いなど、残したいものがあれば先にお伝えください。処分が必要なものについては、連携する残置物処分業者とあわせて進め方を検討します。

地区の規制が厳しいと、買主は見つからないのではありませんか

規制の中心は原則として外観で、内部には現代の設備へ改修できる余地があります。町並みのルールを理解したうえで、あえて重伝建地区の町家を探している人もいます。大切なのは、規制を隠さず伝え、それを受け入れられる買主に情報を届けることです。伝統的建造物かどうかで条件が変わるため、売り出す前に町の窓口で位置づけを確認しておくと、買主への説明もしやすくなります。

まとめ

大鵬ハウジングは、八日市護国のような町並みの建物について、歴史的・文化的価値を含めて査定し、全国の買主候補に向けて売却方法をご提案しています。他社で価値がつかなかった物件の考え方は訳アリ物件を売りたいで、重伝建地区の不動産全般については重要伝統的建造物群の売却なら大鵬ハウジングへ｜重伝建.comで詳しく紹介しています。