【安芸市土居廓中】伝統工法の修理費が重い不動産、補助と売却の考え方

【安芸市土居廓中】伝統工法の修理費が重い不動産、補助と売却の考え方

安芸市土居廓中にある実家の屋根や漆喰の壁が傷み、修理の見積もりを見て手が止まっている方もいるのではないでしょうか。伝統的な工法での修理は費用の見通しが立てにくく、遠方に住んでいると「直して持ち続けるか、手放すか」の判断も先送りになりがちです。この記事では株式会社大鵬ハウジングが、土居廓中で確認できる補助制度の調べ方と、修理と売却をどう比べればよいかを順を追って整理します。

修理か売却かは、補助の見込みと査定額をそろえてから決める

土居廓中の建物の修理費が重いと感じたとき、いきなり「直す」「手放す」のどちらかを決める必要はありません。先に確かめておきたいのは、次の2つの数字です。

• 補助を使った場合に、実際に自己負担となる修理費の見込み
• 建物を残したまま売却した場合の査定額

この2つが並ぶと、維持と売却を同じ土俵で比べられるようになります。どちらか一方の数字しかない状態では、「修理費が高いから売るしかない」「せっかくの家だから直すしかない」といった、選択肢の少ない判断に傾きやすくなります。

修理費の負担は建物の位置づけで変わる

土居廓中は、国の重要伝統的建造物群保存地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区。以下、重伝建地区）に選ばれています。地区内では、外観の修理に市の補助制度が用意されています。ただし、補助の対象になるかどうかや補助の割合は、建物が地区の中でどう位置づけられているかによって違います。見積書の総額だけを見て「とても払えない」と決めてしまう前に、補助を差し引いた後の自己負担額を確認する価値があります。

売却の見込みを知ると、修理の判断もしやすくなる

修理を続けるかどうかは、「この家にどれだけの価値があるか」と切り離せません。一般的な査定で建物の価値がないと言われていても、古材や意匠、武家町としての歴史を評価する買主がいれば話は変わります。売却の見込みが分かっていれば、修理に踏み切る場合も、手放す場合も、根拠を持って決められます。

✓ポイント：修理の見積もりと売却の査定は、どちらか一方だけでは判断材料になりません。両方の数字を手元にそろえてから家族で話し合うと、後から「別の道もあった」と悔やむ可能性を減らせます。

修理費の見積もりに戸惑うのは、あなたのせいではありません

「古い家だから仕方がない」と思いながらも、見積額に驚いた経験をお持ちの方は少なくないでしょう。費用の読みにくさには、建物の構造そのものに理由があります。

伝統的な材料と、扱える職人が必要になる

土居廓中の主屋には、瓦葺きの屋根や、上部を漆喰で仕上げた壁が見られます。こうした部分を町並みに合う形で直すには、伝統的な材料と、それを扱える左官や瓦の職人が欠かせません。一般的な住宅のように、既製品の外壁材で覆って済ませるわけにはいかないのです。その分だけ手間と費用がかさみます。

査定では、古い建物の評価が低くなる場合がある

中古戸建て住宅では、従来、築20〜25年程度で建物価値を低く見る市場慣行がありました。一方、現在は維持管理の状態やリフォーム、建物の性能などを個別に評価する考え方への改善が進められています。古い建物では査定上の評価が低くなる場合がありますが、築年数だけで価値が決まるわけではありません。

重伝建地区の物件に慣れた相談先が限られる

地区内の不動産を扱う際は、現状変更に関する法令・条例上の制限を確認する必要があります。あわせて、補助制度や外観の基準について案内できる相談先であれば、売主・買主双方が検討しやすくなります。こうした確認や案内に慣れていない会社にとっては、扱いにくい物件と映ることもあるでしょう。断られた理由は建物の状態だけとは限らず、相談先との相性による場合もあります。

景観への責任と近所への気づかいが、判断を重くする

武家町の町並みは、住んでいる方々が生垣を刈り込み、塀を手入れしながら受け継いできたものです。自分の家だけ傷んだまま放っておくわけにはいかない、かといって直す余裕もない。そうした板挟みの気持ちが、判断をさらに難しくしています。

重伝建地区の修理と補助の基本

制度の全体像を押さえておくと、窓口で何を尋ねればよいかが見えてきます。

補助は市町村が行い、国や県がそれを支える

伝統的建造物群保存地区の制度は、昭和50年の文化財保護法の改正で始まりました。保存地区を決めて保存計画を定めるのは市町村です。そのうえで、国は価値が高いと判断した地区を重伝建地区に選定します。文化庁の公表では、令和8年9月4日時点で107市町村・130地区が選ばれています。

修理や修景（歴史的な町並みに合う外観へ整えること）に対する補助は、市町村が実施する事業です。文化庁や都道府県はそれに補助や助言を行い、税制上の優遇措置も設けています。つまり、補助の窓口は国ではなく安芸市になります。補助率や上限、対象工事は自治体ごとに異なるため、全国の事例をそのまま当てはめることはできません。

同じ地区の中でも、建物ごとに扱いが違う

重伝建地区の中にある建物が、すべて同じ扱いを受けるわけではありません。一般的には、次のように区分されます。

どの区分に当たるかで、補助の内容や、外観を変えるときの基準も変わります。ご自身の建物の区分は、安芸市の保存計画や窓口で確認できます。

伝統的建造物群保存地区｜文化庁 https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/hozonchiku/

修理費と売却についてのよくある誤解

修理費の悩みを抱えている方からは、似たような思い込みを耳にします。代表的なものを整理しました。

誤解1：伝統工法の修理は全額自分で払うしかない

✖ 高い修理費を全額自己負担で求められる → ○ 外観の修理には補助制度がある

安芸市には、保存地区の建物を対象とした補助金交付要綱が定められています。見積もりを取った段階で補助の対象かどうかを確認すれば、自己負担額の見通しが変わる可能性があります。補助は工事の前に申請や協議が必要になる場合があるため、着工してから相談するのでは間に合わない点に注意が必要です。

誤解2：家の中も昔のまま使い続けるしかない

✖ 内装も水回りも一切変えられない → ○ 規制の中心は原則として外観

保存の対象となるのは、主に通りから見える外観の形や意匠です。台所や浴室、トイレなどを現代の設備に入れ替える余地は残されています。この点は、購入を検討する移住希望者にとっても大切な判断材料になります。

誤解3：地区内の建物ならどれも同じ補助が受けられる

✖ 地区内なら一律に規制と補助がある → ○ 建物の位置づけで扱いが変わる

前の章の表のとおり、伝統的建造物とそれ以外の建物とでは、工事の基準も補助の内容も異なります。隣の家が受けた補助の話が、自分の家にもそのまま当てはまるとは限りません。

修理か売却かを決めるまでの進め方

判断を先送りしないために、次の順で進めると整理しやすくなります。

ステップ1：建物の現状を把握する

まずは、傷みがどこまで進んでいるかを確かめます。とくに見ておきたいのは次の点です。

• 屋根瓦のずれや割れ、雨漏りの跡
• 漆喰壁のひび割れやはがれ
• 柱や土台の傾き、床のたわみ
• 生垣や塀の状態

雨漏りを放置すると、柱や梁など構造部分まで傷みが広がり、修理範囲や費用が増える可能性があります。遠方で頻繁に確認できない場合は、写真だけでも早めに残しておくと、後の相談がスムーズです。

ステップ2：建物の位置づけと補助の条件を確認する

次に、安芸市の窓口で建物の区分と、補助の対象になりうる工事を確認します。見積もりを取る前に相談しておくと、補助の基準に沿った工事内容で見積もりを依頼できます。外観を変える工事には、原則として事前に現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）が必要になります。許可が必要な外観変更を無許可で行うと、条例に基づく是正の対象になる可能性があります。また、補助事業には別途交付条件があるため、工事前に安芸市へ確認してください。

ステップ3：解体の見積もりより先に売却査定を受ける

修理が難しいと感じたとき、解体を考える方もいるでしょう。ただし、解体は元に戻せない選択です。保存地区では、建物の位置づけや工事の内容によって手続きが必要になる場合もあります。解体の見積もりを取る前に、建物を残したまま売却できるかどうかを確かめておけば、選べる道を狭めずに済みます。

ステップ4：全国に向けて買主を探す

地元の不動産会社で買い手が見つからなかったとしても、それで道が閉ざされたわけではありません。武家屋敷の風情を求める移住希望者や、宿泊施設・店舗としての活用を考える事業者など、買主候補は県外にもいます。大鵬ハウジングでは、全国の買主候補を対象に売却活動を行います。

買主を選ぶ際に大切なのは、価格だけではありません。土居廓中の外観の基準や、生垣の手入れといった地域の決まりごとを理解したうえで購入してもらえるかどうかも、売主の方にとっては気がかりな点でしょう。大鵬ハウジングでは、地域のルールと景観を理解する買主とのマッチングを目指しています。売却後に町並みが損なわれ、近所に迷惑をかけるのではないかという不安にも配慮しながら進めます。

安芸市で確認したい費用と補助制度

安芸市には、保存地区の補助とは別に、空き家や住宅に関わる支援制度がいくつもあります。売却する場合も、購入する移住者が使える制度を知っておくと、買主への説明材料になります。

保存地区の修理・修景の補助

保存地区内の修理・修景に対する補助は、安芸市の補助金交付要綱に基づいて行われます。補助率や上限額、対象となる工事の範囲は、建物の区分や工事内容によって変わるため、具体的な金額は必ず窓口で確認してください。問い合わせ先は生涯学習課です。

持ち続ける場合にかかる費用も並べて比べる

修理費は一度きりの出費に見えますが、持ち続ける限り、ほかの支出も積み重なります。固定資産税が課税されている場合は毎年の負担が続き、火災保険に加入していれば保険料も必要です。生垣の刈り込みや塀の手入れ、遠方から様子を見に通う交通費も見落とせません。修理の見積もりと売却の査定額を比べるときは、こうした維持費を5年、10年の単位で足し合わせてみると、判断の材料がそろいます。

空き家バンクと、移住者などが使える住宅関連の補助

安芸市の移住・定住ポータルサイトに掲載されている主な制度は、次のとおりです。

空き家改修費等補助金は家財道具の処分費も対象に含まれるため、荷物が残ったままの家でも、買主側で片付けと改修を進めやすくなる可能性があります。ただし、各制度は予算の範囲内で運用されており、年度の途中で受付が終わることもあります。保存地区の補助との併用ができるかどうかも含め、最新の状況は安芸市の窓口でご確認ください。

除却の補助があっても、保存地区内で建物を取り壊す場合は、補助とは別に地区の手続きが必要になることがあります。補助の有無だけで解体を決めず、先に売却の可能性を確かめておくことが大切です。

✓ポイント：補助制度は、売主が使うものだけではありません。買主が使える改修補助を含めて説明できると、購入を迷っている方の後押しになり、建物を残したまま手放せる可能性が広がります。

安芸市の支援事業一覧｜安芸市 https://www.city.aki.kochi.jp/iju/info/shien.php

重伝建地区の修繕費用や補助金の仕組みを、さらに詳しく知りたい方は重伝建の維持・修繕費用と補助金制度もあわせてご覧ください。

実際の事例

土居廓中での事例ではありませんが、重伝建地区の物件で、建物を残したまま手放せた同様のケースをご紹介します。

解体の直前に査定を受けたケース

岐阜県郡上市の物件では、解体契約日の1週間前に査定を行いました。結果として建物を解体せず、持ち出しなく売却できています。

マイナス査定から売却に至ったケース

他社の査定で建物の価値はないとされ、マイナス80万円が提示されていた物件です。こちらは380万円で売却できました。

荷物を片付けられないまま売却したケース

体調がすぐれず、残置物（家の中に残っている家具や荷物）が多くて片付けられず売却を諦めていた物件も、自社で動いて売却した事例があります。

どのケースも、物件ごとの状況を踏まえて進めた結果です。一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

よくあるご質問

県外に住んでいて、土居廓中へなかなか行けません。それでも売却できますか？

遠方にお住まいでも、売却の相談は可能です。まずは写真や分かる範囲の資料をもとに状況を伺い、現地での確認が必要な場面を整理します。現地へ足を運ぶ回数をできるだけ減らせるよう、進め方をご提案します。安芸市の窓口とのやり取りについても、サポート体制があります。

親から相続したものの、名義がまだ親のままです

相続登記が済んでいない状態でも、査定や売却の相談はできます。ただし、実際に買主へ所有権を移すまでには、相続関係を整理して登記を行う必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しない場合は過料の対象になりえます。提携する司法書士と連携して進めることが可能です。

修理をしないまま売ると、地区のルールに反しませんか？

傷んだ状態のまま売りに出すこと自体が、ルール違反になるわけではありません。気をつけたいのは、売却前に独自の判断で外観を変えてしまうことです。直す場合は許可や補助の条件を確認してから、直さない場合は現状のまま査定を受けるのが安全な進め方になります。

修理してから売ったほうが、条件はよくなりますか？

修理をすれば買主の負担が減る一方で、かけた費用が売却価格にそのまま上乗せされるとは限りません。改修の方針を自分で決めたい買主にとっては、手を入れる前の状態のほうが検討しやすい場合もあります。大鵬ハウジングはリフォームを自社で施工しているため、修理費の目安と売却の見込みを並べて比べるお手伝いができます。

家具や仏壇など、荷物がたくさん残っています

荷物が残った状態でもご相談いただけます。古い箪笥や建具は、買主によっては魅力の一つとして受け取られることもあります。無理に片付けを始める前に、何を残し、何を処分するかを一緒に整理できます。

土居廓中ならではの事情と地域の情報

土居廓中の建物や町並みには、ほかの重伝建地区とは違う特徴があります。修理費や売却を考えるうえで知っておきたい点をまとめました。

武家町として受け継がれた町割り

土居廓中は、安芸平野のほぼ中央、安芸川の西岸に位置する武家町です。戦国期の安芸城を中心に、江戸時代に土佐藩家老の五藤家が屋敷を構えたことで形づくられました。保存地区は東西約410m、南北約360m、面積約9.2ヘクタールです。平成24年（2012年）7月9日に、高知県内では室戸市吉良川町に続く2地区目の重伝建地区に選ばれています。

台風に備えた屋根と、板壁と漆喰の外壁

市の案内によると、土居廓中は風雨が強く、台風の被害も受けやすい土地柄です。そのため屋根瓦は、風向きに合わせて右瓦と左瓦を葺き分ける独特の工夫が見られます。主屋の外壁は、雨の跳ね返りを防ぐために下部を板壁、上部を漆喰の真壁とする造りです。こうした意匠は修理のたびに再現が求められるため、費用の見通しは建物ごとに異なります。

生垣や練り塀も町並みの一部

通り沿いには、ドヨウダケやウバメガシなどの生垣、安芸川の河原石や古瓦を赤土で固めた練り塀が続きます。建物だけでなく、こうした生垣や塀の手入れも維持費に含まれる点は、売却を考える際にも買主へ伝えておきたい情報です。保存計画上の扱いは、窓口で確認できます。

公開されている武家屋敷が、買主の参考になる

地区内には、市に寄贈されて一般公開されている野村家住宅があります。主屋を中心に、門や納屋、井戸、塀など江戸末期の武家住宅の形式を残した屋敷です。購入を検討する方にとっては、修理後の姿や暮らし方を思い描く手がかりになります。近くには安芸市立歴史民俗資料館や書道美術館もあり、町の歴史に触れながら物件を見て回れる環境が整っています。

窓口と、現地を訪れるときの注意

• 保存地区の修理・修景の相談：安芸市 生涯学習課
• 空き家バンクや移住者向け補助の相談：安芸市 企画調整課
• 地区内に来客用の駐車場はなく、南へ徒歩3分ほどの溝ノ辺公園駐車場の利用が案内されている

保存地区は、今も住民の方々が日々暮らす住宅地です。内見で買主が訪れる際も、近隣への配慮を欠かさないことが、地域との関係を保つうえで欠かせません。

安芸市土居廓中伝統的建造物群保存地区｜安芸市 https://www.city.aki.kochi.jp/life/dtl.php?hdnKey=1381

まとめ

伝統的な工法で維持してきた家は、一般的な査定では評価されにくくても、別の物差しで価値を見いだす買主がいます。大鵬ハウジングでは、古材や意匠、武家町としての歴史的背景も含めて査定し、修理・売却・活用など複数の選択肢から、ご家族の状況に合う方法を一緒に考えます。

修繕費や補助の考え方については重伝建の維持・修繕費用と補助金制度で詳しく解説しています。重伝建地区の不動産売却の全体像は、重要伝統的建造物群の売却なら大鵬ハウジングへ｜重伝建.comからご確認いただけます。