【出羽島】不動産を買取で手放せる？買い手が見つからないときの対策

【出羽島】不動産を買取で手放せる？買い手が見つからないときの対策

徳島県牟岐町の出羽島にある実家を相続したものの、売りに出して時間が経っても反応がない。地元の不動産会社からは、連絡船で渡る島の建物は扱いにくいと言われてしまった。そんな状態のまま止まっている方に向けた記事です。株式会社大鵬ハウジングは、重要伝統的建造物群保存地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区）にある建物や、他社で断られた不動産の相談を受けています。出羽島の不動産に買い手がつかない理由と、買取を含めた次の選択肢を整理します。

• 出羽島の不動産は、買い手を探す範囲を広げることも選択肢です
• 買い手が見つからないと言われる背景
• 出羽島が重要伝統的建造物群保存地区であることの意味
• 買い手探しでつまずきやすい3つの誤解
• 買い手を見つけるまでの4ステップ
• 補助制度と公的窓口の位置づけ
• 実際にあった売却の事例
• よくあるご質問
• 出羽島と牟岐町の地域事情
• まとめ

出羽島の不動産は、買い手を探す範囲を広げることも選択肢です

出羽島は牟岐港から連絡船でおよそ15分の位置にある島です。カツオ漁が盛んだった昭和9年には、約800人が暮らしていました。現在は数十人規模となっています。島の中だけで買い手を探せば、候補はほとんど残りません。

一方で、探す相手を島の外まで広げると、見え方が変わります。買い手が見つからない背景には、物件そのものだけでなく、情報が届いている範囲が限られていることも考えられます。

買い手候補は島の外にいる

出羽島の町並みは、江戸期から昭和初期の主屋が密集して残る点が評価されています。出羽島の町並みや古い建物に関心を持つ買主候補は、島内だけとは限りません。

• 地方への移住を検討している人
• 都市部に生活の拠点を置きながら二拠点生活を考えている人
• 釣りや海の環境を目的に週末の滞在先を探している人
• 古い建物そのものに関心がある人や、宿泊・飲食などの事業者

こうした層は地域の不動産会社の店頭ではなく、インターネットで物件を探します。販売の窓口が地元に限られていると、そもそも見つけてもらえません。

買取と仲介を並べて検討する

買い手を探す方法は一つではありません。仲介で買主を募る方法と、不動産会社が直接買い取る方法では、動き方が変わります。

どちらが適しているかは、建物の状態や急ぐ事情によって変わります。最初から片方に絞らず、両方の可能性を確認してから決めるほうが、選べる道は広がります。

✓ポイント：反応がないまま同じ売り方を続けるより、販売の範囲と方法を見直すほうが早く動くことがあります。今の売却活動が島内・県内に限られていないかを、まず確認してみてください。

出典：国指定文化財等データベース 牟岐町出羽島｜文化庁 https://kunishitei.bunka.go.jp/bsys/maindetails/103/00000118

買い手が見つからないと言われる背景

買い手が現れない理由は、建物そのものの問題だけとは限りません。取り扱う側の事情が重なっている場合もあります。

査定の仕組みからくる理由

一般的な住宅の査定では、木造住宅の経過年数をもとに建物部分を評価する方法が使われてきました。この方法だと、築数十年を超えた建物は評価が伸びにくくなります。国土交通省は、既存の戸建て住宅について、経過年数だけに頼らず、リフォームや実際の使用状況を反映した評価へ改善する方向を示しています。古い建物イコール評価対象外という前提は、制度の側でも見直しが進んでいます。

取り扱い体制からくる理由

出羽島の物件を扱うには、連絡船の時間に合わせた現地案内、鍵の受け渡し、島内での作業を頼める先の確保といった段取りが必要です。本土から動く体制を組めない会社では、依頼を受けにくくなります。断られた理由が建物の価値ではなく、対応できる体制の有無だったという場合もあります。

取引価格の面からくる理由

島内の売買はもともと件数が限られます。近隣の成約事例が乏しいと価格の根拠を示しにくく、査定額そのものを出しづらくなります。結果として「値段がつけられない」という説明になり、売主には価値がないと伝わってしまいます。

出羽島が重要伝統的建造物群保存地区であることの意味

出羽島の集落は、2017年2月に国の重要伝統的建造物群保存地区へ選定されました。種別は漁村集落で、選定された範囲は島の北部、港を囲む約3.7ヘクタールです。

選定されている内容

天保11年（1840年）の建物を最古として、江戸期から昭和初期の主屋がまとまって残っています。玄関脇の雨戸を上下に開いて庇と縁台にする「ミセ造り」と呼ばれる造りが特徴で、この町並みが集落の地割や石積みと一体で評価されました。この評価は、一般的な査定では拾われにくい部分と重なります。

地区内でも扱いは一律ではない

保存地区内では、外観の変更や土地の形質の変更などについて、現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）が必要になります。ただし、同じ地区内でも扱いは分かれます。

• 伝統的建造物（地区を構成する建物として位置づけられた建物）とそれ以外の建物で、基準が異なる
• 石垣や樹木などが環境物件（建物と一体で保存される石垣・樹木など）として扱われる場合がある
• 屋内の改修は原則として規制の中心ではないものの、工事の内容によって手続きが必要になる場合がある

自分の家がどの位置づけなのかは、牟岐町教育委員会に確認できます。買主にとっては、この位置づけが分かっているかどうかで検討のしやすさが変わります。

出典：牟岐町出羽島｜文化遺産オンライン https://online.bunka.go.jp/heritages/detail/299789

買い手探しでつまずきやすい3つの誤解

誤解1：更地にしないと売れない

✖ 更地のほうが売りやすい → ○ 建物が残っているほうが選ばれる場合がある

出羽島には車が通れる道路がなく、島内に自動車もありません。建築資材を持ち込むには連絡船を使うことになります。更地を買った人は、そこから資材を運んで新築する負担を負います。既存の建物があれば、買主は改修という選択肢から検討を始められます。あわせて、保存地区では新しく建てる建物にも外観の基準がかかります。解体は元に戻せない選択であり、建物の位置づけや工事の内容によって手続きが必要になる場合もあります。

誤解2：島内に買い手がいないから売れない

✖ 島内に買い手がいないから売れない → ○ 島外の移住希望者や古民家に関心のある人も買主候補になり得る

牟岐港から15分という距離は、島への移動としては短い部類に入ります。本土との行き来がしやすいことは、二拠点での利用を考える人にとって条件になります。ミセ造りの町並みが残る環境は、出羽島ならではの検討材料になります。

誤解3：役所に登録すれば売却まで面倒を見てもらえる

✖ 町が売却を進めてくれる → ○ 町の役割は情報提供が中心

牟岐町の空き家バンクは、売りたい人・貸したい人の情報を町のウェブサイトで公開する仕組みです。町は物件の情報提供を行いますが、売買や賃貸借の交渉・契約には関与しないと明記されています。登録すること自体が成約を約束するものではありません。

買い手を見つけるまでの4ステップ

ステップ1：現状を把握する

登記簿上の名義、建物の傷み具合、屋内に残る家財の量を確認します。現地を見ていない場合は、写真や図面など手元の資料を集めるところから始めます。

ステップ2：地区内での位置づけを確認する

伝統的建造物として特定されているのか、それ以外の建物なのかを教育委員会に確認します。修理や修景（歴史的な町並みに合う外観へ整えること）の基準と、どのような工事が補助対象になり得るのかも、この段階で確認します。実際の適用条件や年度予算については、教育委員会への確認が必要です。買主に説明できる材料が増えます。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

島での解体は、重機や廃材の運搬に船を使う可能性があり、費用の出方が本土と異なる場合があります。複数の見積もりで確認するのが前提ですが、その前に建物を残したまま売却できるかどうかを確かめておくと、判断材料が増えます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

地元の媒体だけでなく、全国の移住希望者や事業者に届く形で情報を出します。大鵬ハウジングでは、地域のルールや町並みを理解したうえで購入を検討する買主とのマッチングを目指しています。

補助制度と公的窓口の位置づけ

保存整備事業の補助について

牟岐町は出羽島の保存地区を対象に、保存整備事業の補助金と、修理・修景・許可の基準表を公開しています。補助の対象工事、補助率、上限額は自治体ごとに内容が異なるため、対象地区の窓口での確認が必要です。所有者が使う制度としてだけでなく、購入後に改修を予定している買主にとっての判断材料にもなります。

空き家バンクと公的窓口の役割

牟岐町の空き家バンクには、登録前に町内の建築士が安全性や設備の状況を調査する手順があり、判定によっては登録できない場合があります。また、家財道具や電化製品は原則として残さないよう求められています。荷物が残ったまま手続きを進めたい場合は、この点が壁になることがあります。

✓ポイント：制度の確認と売却先探しは、どちらかを終えてから次へ進むものではありません。窓口での確認と並行して査定を受けておくと、補助を使って残すのか、売却して手放すのかを比べたうえで決められます。

出典：牟岐町出羽島伝統的建造物群保存地区保存整備事業｜牟岐町 https://www.town.tokushima-mugi.lg.jp/docs/2017030900048

買い手の探し方や、どのような層が保存地区の建物を検討しているかについては、重伝建物件の市場需要と買い手探しのコツで詳しく解説しています。

実際にあった売却の事例

出羽島の事例ではありませんが、同様のケースとして大鵬ハウジングが扱った例を紹介します。

• 岐阜県郡上市で、解体契約日の1週間前に査定を実施。解体せず、マイナスにならずに売却できた
• 他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス80万円が提示されていた物件を、380万円で売却した
• 体調がすぐれず、残置物（家の中に残っている家具や荷物）が多くて片付けられず売却を諦めていた物件を、自社で動いて売却した

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

よくあるご質問

島外に住んでいますが、売却の相談はできますか

現地へ行かずに相談を始めることは可能です。登記簿や固定資産税の通知書など、手元の資料をもとに状況の確認から進められます。ただし現地調査や契約手続きの進め方は物件ごとに異なるため、どの場面で立ち会いが必要になるかは事前に確認しておくと安心です。連絡船の便数や海の状況で日程が動くこともあります。

相続登記が終わっていませんが、相談できますか

相談を始めること自体は登記の完了前でも可能です。ただし、買主へ所有権を移すには相続登記を済ませておく必要があり、亡くなった方の名義から買主へ直接移すことはできません。相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められます。施行前に相続を知っていた場合は2027年3月31日が期限です。正当な理由なく申請しないときは、10万円以下の過料の対象になります。

家財が残ったままでも買い手は探せますか

古い箪笥や建具を引き継ぎたいと考える買主もいます。すべてを空にしてから売り出す方法だけが選択肢ではありません。大鵬ハウジングでは、残置物がある状態でも相談を受け付けています。ただし空き家バンクへの登録を考えている場合は、家財を残さないよう求められる点に注意が必要です。処分を始める前に相談する順序をおすすめします。

空き家バンクに登録すれば買い手は見つかりますか

登録は情報を公開する手段の一つであり、成約を保証するものではありません。牟岐町の場合、町は交渉や契約には関与しない仕組みです。登録と並行して、不動産会社を通じた販売活動を検討する方法もあります。複数の入口を用意しておくほうが、買い手の目に触れる機会は増えます。

出羽島と牟岐町の地域事情

交通と島内の移動

牟岐港と出羽島港は連絡船で結ばれ、所要時間はおよそ15分です。運賃は大人が片道220円で、8月1日から9月30日までは230円になります。島内には自動車が走る道路がなく、周囲を歩いて回れる規模です。この条件は、家財の搬出や工事の資材搬入の段取りに影響します。運搬の手間を前提に計画を組める相手かどうかが、依頼先を選ぶ基準になります。

空き家バンクと改修等支援

牟岐町には、空き家バンクに登録している（登録予定を含む）住宅を対象とした空き家改修等支援事業があります。

• 補助額：上限20万円
• 補助率：改修費や家財道具等の撤去・処分にかかる経費の50%
• 要件：町内業者が施工すること

町内業者の施工が条件になっている点は、島の物件で手配を考えるときに確認しておきたい部分です。あわせて牟岐町シルバー人材センターでは、屋内清掃の範囲で家財の処分を行う事業もあります。作業日数がかかる場合があること、リサイクル家電やパソコンなどは取り扱えないことが示されています。

制度の内容や予算は年度によって変わります。利用を考える場合は、牟岐町の建設課や教育委員会など、担当する窓口で最新の条件を確認してください。

出典：牟岐町空き家バンク 物件紹介｜牟岐町 https://www.town.tokushima-mugi.lg.jp/doc/2024112500010/

まとめ

牟岐町の空き家バンクは町が交渉に関与しない仕組みであり、登録だけで売却が進むとは限りません。大鵬ハウジングは、出羽島のように保存地区にある建物や、他社で断られた不動産についても、まずは状況の確認から相談を受け付けています。

保存地区の建物を検討する買主の傾向は重伝建物件の市場需要と買い手探しのコツに、売却全体の流れは重要伝統的建造物群の売却なら大鵬ハウジングへ｜重伝建.comにまとめています。