【渡名喜島】相続した不動産を売却するには？重伝建地区の進め方と注意点

【渡名喜島】相続した不動産を売却するには？重伝建地区の進め方と注意点

島の実家に親の代からの家具や布団、漁具や農機具がそのまま残っている。片付けに行くだけでフェリー代と丸一日がかかり、手をつけられないまま年数が過ぎている。愛媛県上島町の生名島にある不動産について、株式会社大鵬ハウジングにはそうした相談が寄せられます。この記事では、片付けを始める前に確認しておきたいこと、上島町で使える家財処分の補助制度、そして島外に住んだまま売却を進める手順を整理します。

• 家財が残ったままでも、生名島の不動産は売却の相談ができます
• なぜ「片付けてからでないと」と言われてしまうのか
• 生名島の家財処分が進みにくい理由と島の前提条件
• 家財と売却をめぐる、よくある誤解と実際
• 家財を残したまま売却を進める4つのステップ
• 家財処分と売却にかかる費用、上島町で使える制度
• 実際にあった売却の事例
• よくあるご質問
• 生名島（上島町）の地域固有情報
• まとめ

家財が残ったままでも、生名島の不動産は売却の相談ができます

家の中に残っている家具や荷物のことを、不動産の取引では残置物と呼びます。残置物がある状態でも、売却や買取の相談そのものは進められます。 片付けを終わらせることが査定を受ける条件になっているわけではありません。

片付けの完了は、査定を受ける前提条件ではない

多くの方が「まず全部空にしてから、不動産会社に話を持っていくもの」と考えています。ただ、その順番だと、処分費用を先に負担したうえで売却価格が想定より低かった、という結果になりかねません。先に査定を受けておけば、いくらまでなら片付けにお金をかける価値があるのかが見えてきます。

島外から通って荷物を出す前に、判断材料をそろえる

生名島は、しまなみ海道の因島からフェリーで渡る島です。島外にお住まいの方が家財を運び出そうとすると、往復の交通費、運搬の手配、滞在時間がまとめて必要になります。動き出す順番を変えるだけで、負担が大きく変わることがあります。

✓ポイント：処分費用を払ったあとで「思ったより値が付かなかった」という結果を避けるためにも、家財を運び出す前に、今の状態のまま売却できるかどうかを確認しておくと、選べる道が一つ増えます。

なぜ「片付けてからでないと」と言われてしまうのか

相談した先で家財の処分を先に求められた経験があると、自分の準備不足のように感じてしまいます。ただ、そこには会社側の事情も関係しています。

査定の仕組みが、建物と土地しか見ていない

一般的な不動産査定では、建物は築年数に応じて評価が下がっていき、家財そのものを不動産価格に加算して評価するとは限りません。 残置物の量や処分方法によっては、処分費用を見込んで査定額や引き渡し条件を検討する場合もあります。そのため、先に空にしてほしいという話になりやすいのです。

取り扱いの体制が整っていない

残置物の分別、運搬、処分業者の手配は、通常の仲介業務には含まれません。島の物件であれば、運搬経路の確認も加わります。残置物への対応範囲は不動産会社によって異なり、売主側で片付けを済ませることを引き渡し条件とする会社もあります。

島外からの物件は、確認に手間がかかる

現地確認のたびに船を使う物件は、案内や調査の負担が本土の物件と異なります。断られる理由は建物の状態だけとは限りません。会社ごとの対応範囲の違いが、そのまま返答の差になっている場合もあります。

生名島の家財処分が進みにくい理由と島の前提条件

生名島（いきなじま）は愛媛県越智郡上島町にあり、弓削島・佐島・岩城島とともに上島諸島を構成しています。家財を処分するうえで、この立地が影響します。

橋はあるが、本州・四国とは陸路でつながっていない

4島は「ゆめしま海道」と呼ばれる橋でつながっています。弓削大橋が平成8年（1996年）3月、生名橋が平成23年（2011年）2月、岩城橋が令和4年（2022年）3月に開通しました。ただし、島から本州や四国へ出るには船を使います。 生名島の立石港と因島の土生港（長崎桟橋）を結ぶ生名フェリーは海上約3分と短く、便数も確保されています。それでも、大量の家財を車に積んで運び出す作業は、島外の業者にとって工程が一つ増えることになります。

処分の条件は一律ではない

家電リサイクル法の対象になる冷蔵庫やエアコン、テレビなどは、一般的な粗大ごみとは別の扱いになります。仏壇や神棚、農機具、船の関連用具のように、扱いを迷いやすいものも出てきます。分別の区分や受け入れ先は自治体ごとに定められているため、処分の見積もりを取る前に、上島町の窓口で扱いを確認しておくと手戻りが減ります。

出典：【生名フェリー】 土生港（長崎桟橋） ～ 立石港｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/site/access/5639.html

家財と売却をめぐる、よくある誤解と実際

誤解1：家財を全部空にしないと売れない

✖ すべて処分してから → ○ 引き継ぎたい買主もいる

古い和箪笥や建具、まだ動く農機具や漁具は、移住してくる買主にとって買いそろえる必要のあるものです。島へ新しく家具を運び込む手間を考えると、残っていることがそのまま価値として受け取られる場合もあります。

誤解2：解体して更地にしないと売れない

✖ 古い建物は邪魔 → ○ 島では建物があること自体が条件になる場合がある

島外から資材を調達したり職人を手配したりする場合は、船による輸送が必要になります。買主にとっては、更地よりも古家付きのほうが将来像を描きやすいという判断も成り立ちます。解体は元に戻せない選択です。工事の内容によっては手続きが必要になる場合もあるため、決める前に売却できる可能性を確認しておくことをおすすめします。

誤解3：人が減っている島の物件を買う人はいない

✖ 島内に需要がないから無理 → ○ 買主候補を島外へ広げる方法がある

買主候補を島内だけに限定すると、届く範囲が狭くなります。大鵬ハウジングでは、全国の移住希望者や二拠点生活を考える方、釣りやマリンスポーツを楽しむ方、事業者なども買主候補として売却活動を行います。

家財を残したまま売却を進める4つのステップ

ステップ1：家の中と外の状態を把握する

現地に行けなくても、次の情報があれば話は進められます。

• 建物の登記の名義が誰になっているか
• おおよその間取りと、家財が残っている部屋の数
• 雨漏りや傷みが分かる箇所の写真
• 敷地の境界について、隣家との取り決めが残っているか

ステップ2：島と物件の条件を確認する

前面道路の幅、車の進入経路、上下水道か浄化槽（下水道がない地域で生活排水を処理する設備）かといった条件は、買主が最初に気にする点です。この情報が揃っているほど、購入の判断が早くなります。

ステップ3：処分と解体の見積もりより先に査定を受ける

順番を逆にすると、費用の金額だけが判断材料になってしまいます。査定額が分かれば、片付けにどこまで手をかけるかを金額で比べられます。

ステップ4：買主を島の外へ広げて探す

島内での声かけだけでは、候補が限られます。全国の移住希望者、二拠点生活を考えている方、釣りやマリンスポーツを楽しむ方、事業者まで対象を広げて売却活動を行うことで、評価の軸が変わることがあります。

家財処分と売却にかかる費用、上島町で使える制度

上島町には、空き家・空き地情報バンクへの登録を前提とした補助制度があります。家財の処分費が対象に含まれている点が、この制度の特徴です。

家財道具等の処分は、処分費の総額が1万円以上であることが条件です。業者へ委託する場合は、町内に事務所または事業所を有する業者が実施した経費が対象となります。また、家電リサイクル券の購入費等は補助対象外です。 所有権移転登記の枠には、戸籍等の取り寄せ費用や司法書士への報酬も含まれます。物件を登録した所有者側も、購入・賃借する側も対象になり得る制度のため、利用前に対象経費を上島町へ確認してください。

いずれも予算の範囲内での交付となり、内容や要件は年度によって変わる可能性があります。申請前に契約や着手をすると対象外になる制度は他の自治体にもあるため、動き出す前に町の窓口へ確認しておくと安心です。

家の中に荷物が残ったままの物件をどう扱うかについては、残置物そのまま買取のページでも考え方を整理しています。

✓ポイント：上島町空き家活用事業では、家財処分は処分の着手前、所有権移転登記は登記手続の着手前など、補助メニューごとに申請時期が定められています。空き家バンクへの登録や契約の要否も制度ごとに異なるため、費用を支払ったり作業を始めたりする前に、上島町へ確認しておくことが大切です。

実際にあった売却の事例

大鵬ハウジングが対応した事例を紹介します。

• 体調がすぐれず、残置物が多くて片付けられず売却を諦めていた物件を、自社で買取
• 他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件を、180万円で売却
• 解体予定だった物件で査定を実施し、解体せず、マイナスにならずに売却

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。金額や進め方は物件ごとに異なるため、まずは状況を確認するところから始まります。

よくあるご質問

島外に住んだままでも売却手続きは進められますか

大鵬ハウジングは、相談から売却手続きまでオンラインで対応しています。鍵の郵送、オンラインでの打ち合わせ、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）などを組み合わせることで、現地へ行く回数を減らせる可能性があります。ただし物件の状況によって必要な対応は変わるため、生名島の物件についても、まずは今の状態と手元にある書類を確認するところから始めます。

仏壇や神棚が残っていても相談できますか

そのままの状態でご相談いただけます。取り扱いに配慮が必要なものについては、処分の方法や時期を売主の意向に合わせて調整します。上島町の補助制度では家財道具等の処分費が対象に含まれており、条件を満たせば費用の一部が戻る場合もあります。何を残し、何を持ち帰るかは、査定額が出てからでも決められます。

相続登記が終わっていない状態でも売却できますか

相続登記が終わっていない状態でも売却の相談はできます。ただし買主へ所有権移転登記をするためには、先に被相続人から相続人への相続登記を行う必要があります。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます。令和6年3月以前に相続の開始と取得を知っていた場合は、令和9年（2027年）3月31日が期限です。正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象になります。手続きは司法書士と連携して進められます。

家財の処分費用は誰が負担しますか

売却の方法によって変わります。買取の場合、残置物を含めた状態で価格を提示する進め方があり、売主が処分費を先に支払う必要がないケースもあります。仲介の場合は、引き渡しの条件として取り決めることになります。どちらが負担するかは契約前に決める事項のため、査定の段階で確認しておくと、後の食い違いを防げます。

出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

生名島（上島町）の地域固有情報

空き家・空き地情報バンクは、町が仲介するわけではない

上島町の空き家・空き地情報バンクは、令和3年度から空き地の取り扱いも始まっています。登録物件の情報は、町の移住・定住促進サイトで公開されています。ここで押さえておきたいのは、町は賃貸・売買の仲介を行わず、交渉と契約は所有者と希望者の当事者間で進める運用になっている点です。

• 登録すれば買主が見つかるわけではなく、問い合わせ対応は所有者側が担う
• 契約書の作成や条件の調整も、原則として当事者どうしで行う
• 契約後のトラブルも当事者間での解決が前提とされている

登録と並行して不動産会社にも相談しておくと、島外からの問い合わせに対応しやすくなります。

制度が重なる部分と、対象が分かれる部分

上島町には空き家活用事業のほかに、移住者住宅改修支援事業があります。こちらは県外から移住した子育て世帯・働き手世帯が対象で、家屋の改修工事と荷物の搬出に係る経費が助成の対象とされています。同じ「家財を動かす費用」でも、誰が申請するかで使える制度が変わります。 売主側で使えるもの、買主側で使えるものを整理して伝えられると、購入を検討する側の判断材料が増えます。

なお、生名島は瀬戸内海に面しており、潮風による金属部分の傷みが進みやすい環境です。管理されないまま年数が経つと、屋根や雨戸の劣化から建物内部へ影響が及ぶことがあります。

出典：上島町空き家・空き地情報バンクについて｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/soshiki/4/15307.html

まとめ

大鵬ハウジングは、愛媛県上島町の生名島にある不動産についても、残置物がある状態や他社で断られた物件を含めて相談を受け付けています。家財を残したまま手放す方法については残置物そのまま買取、島の不動産全体の考え方については離島にある不動産の売却・買取査定で整理しています。