【白馬村青鬼】解体費用が心配な不動産、売却で持ち出しを抑えるには

【白馬村青鬼】解体費用が心配な不動産、売却で持ち出しを抑えるには

「解体して更地にするしかない」と言われたものの、見積もりを見たまま手が止まっている。長野県白馬村の青鬼（あおに）地区にある実家を相続し、そのまま何年も過ぎてしまうことがあります。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが、青鬼地区で解体費用を自己負担する前に確認しておきたいことと、持ち出しを抑えて売却へ進めるための考え方を整理します。重伝建地区ならではの手続きや、白馬村の窓口・制度についてもあわせて紹介します。

• 解体費用を払う前に、売却できるかどうかを確かめる
• なぜ「壊すしかない」と言われてしまうのか
• 青鬼地区の建物を解体する前に知っておきたいルール
• 解体費用をめぐるよくある誤解と実際
• 持ち出しを抑えて進めるための4つのステップ
• 解体と売却にかかる費用と、確認できる制度
• 実際にあった事例
• よくあるご質問
• 白馬村青鬼で確認しておきたい地域の情報
• まとめ

解体費用を払う前に、売却できるかどうかを確かめる

先に確認したいのは「建物を残したまま売却できるかどうか」です。順番を入れ替えるだけで自己負担の総額が変わることもあります。

理由は2つあります。重伝建地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区）では解体に手続きが関わる場合があり、費用も期間も読みにくいこと。そして、古い建物そのものを目的に探す買主が地区の外にいることです。

解体は元に戻せない選択で、手続きも一律ではない

解体すれば古材や意匠、間取りはすべて失われます。解体は元に戻せない選択であり、建物の位置づけによっては着手前に自治体の手続きが必要になる場合があります。青鬼地区では主屋のほかに土蔵や石垣、樹木も保存の対象です。庭木を1本切る作業でも事前の確認が要ることがあります。

茅葺きの主屋が並ぶ景観を求める買主がいる

青鬼地区は、江戸時代後期から明治時代の主屋が等高線に沿って並ぶ集落です。更地よりも、建物が建ったままのほうが「ここに住む姿」を想像しやすい買主もいます。地元で買い手が見つからないことと、全国に買い手がいないことは別の話になります。

✓ポイント：解体費用を払ったうえに売れ残るという結果を避けるためにも、業者へ解体を依頼する前に「建物付きのまま売却できるか」を一度確認しておくと、選べる道が一つ増えます。

なぜ「壊すしかない」と言われてしまうのか

解体を勧められたのは、所有者の判断が間違っていたからではありません。査定や取り扱いの仕組みに理由があります。

築年数を基準にした評価方法が使われている

一般的な住宅の査定では、築年数に応じて建物部分の評価を下げる方法が広く使われてきました。これを当てはめると、築100年を超える主屋は評価がほとんど残りません。国土交通省は既存住宅の評価のあり方を見直し、維持管理や改修が反映される方向で施策を進めています。築年数だけで建物の価値が決まると考える必要はありません。

地区の手続きに慣れた会社が限られる

重伝建地区の売買では、条例などによる法令上の制限を確認し、必要な内容を買主へ説明します。現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）が下りるかは行政の判断になるため、教育委員会とのやり取りが生じることもあり、通常の中古住宅とは進め方が違ってきます。扱った経験のない会社にとっては、断るほうが安全な判断になる場合もあります。

比べられる成約事例が少ない

青鬼地区は主屋15棟ほどの小さな集落で、売買が頻繁に起きる場所ではありません。近隣の成約事例から価格を組み立てにくく、根拠を示せない物件は査定で低く見積もられることがあります。

青鬼地区の建物を解体する前に知っておきたいルール

現状変更にあたる行為には許可が必要になる

重伝建地区では、建物の新築・増築・改築・移転・除却（取り壊し）、外観の変更、土地の形質変更、木竹の伐採などが原則として現状変更行為にあたり、事前の許可が必要になります。ただし間伐や危険木の伐採など、許可申請が不要となる行為もあります。青鬼地区で保存の対象に特定されているのは、主屋だけではありません。

• 建築物：主屋、土蔵、神社など29件
• 工作物：石垣、石仏、石段・石畳、鳥居、堰（水路）など200件
• 環境物件：樹木・清水など6件（伝統的建造物と一体となって歴史的な景観を形成する樹木や清水）

解体を「建物を壊すだけの工事」と考えていると、敷地内の石垣や樹木で手続きが止まることがあります。

地区内でも建物によって扱いが変わる

同じ地区でも、伝統的建造物（地区を構成する建物として位置づけられた建物）に特定されている建物とそれ以外とでは、必要な手続きや補助の扱いが異なる場合があります。青鬼地区では主屋15棟のうち14棟が伝統的建造物にあたるとされますが、どちらに該当するかは登記簿を見ても分かりません。自分の物件の扱いは、白馬村教育委員会の窓口で確認するのが確実です。

出典：重要伝統的建造物群保存地区 青鬼｜白馬村 https://www.vill.hakuba.lg.jp/gyosei/soshikikarasagasu/shogaigakushusportska/hakubamurakominkan/3/aoni/index.html

解体費用をめぐるよくある誤解と実際

誤解1：更地にしたほうが売りやすい

✖ 更地にすれば買い手がつく → ○ 更地にしてから条件が合わないと分かる場合がある

重伝建地区で更地に新築する場合、外観や配置について地区の基準に沿った確認が必要です。買主が思い描く住宅の形と噛み合わなければ、契約まで進みません。解体前に新築時の景観基準まで確認しておかないと、更地にした後で買主の計画と合わないと判明することがあります。

誤解2：山あいの集落に買い手はいない

✖ 人が減っているから需要がない → ○ 探しているのは地元の人とは限らない

青鬼地区には、棚田と北アルプスを望む景観を目当てに県外から訪れる人が続いています。移住や二拠点生活を検討する層、古民家を宿泊や飲食に活かしたい事業者など、候補は地区の外にいます。売却活動を地元だけで行うと、そうした層に情報が届きません。

誤解3：家財を全部片付けてからでないと相談できない

✖ 空にしてから査定 → ○ 残置物（家中に残っている家具や荷物）がある状態でも相談できる

古い建具や箪笥、農具が買主にとって魅力になることもあります。片付けを先に済ませようとして数年が経ち、その間に建物の傷みが進むほうが不利になりかねません。まず現状のまま相談し、何を残すかは後から決められます。

持ち出しを抑えて進めるための4つのステップ

ステップ1：建物と敷地の現状を把握する

雨漏りの有無、屋根や外壁の状態、敷地内の石垣や樹木の様子を確認します。遠方で現地へ行けない場合は、写真や図面、納税通知書など手元の資料をそろえる作業から始められます。

ステップ2：地区内での位置づけを確認する

自分の建物が伝統的建造物として特定されているか、敷地内に工作物や環境物件が含まれるかを白馬村教育委員会に確認します。補助制度の対象かどうかにも関わってきます。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

順番を逆にしないことが、持ち出しを抑えるうえでの分かれ目になります。解体を先に契約すれば、建物を残す選択肢は消えます。まず査定を受け、建物付きで売却できる見込みを確かめてから解体の要否を判断します。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

地元の不動産会社だけに任せると、募集の範囲が周辺市町村にとどまることがあります。古民家を探す層は全国に散らばっているため、どの範囲へ情報を出せる会社なのかを確認しておくと結果が変わることがあります。

解体と売却にかかる費用と、確認できる制度

解体を選んだ場合に発生する費用

青鬼地区は標高約760mの傾斜地にあり、冬季は積雪します。解体費用は建物の規模や構造のほか、次の条件でも変わります。

物件ごとに差が出るため、複数社の見積もりで比べてください。

補助制度と空き家バンクの位置づけ

重伝建地区では、伝統的建造物の修理や修景（歴史的な町並みに合う外観へ整えること）に対して自治体が補助を設けている場合があります。対象工事・補助率・上限額・年度予算は自治体ごとに異なるため、使える制度は白馬村の窓口で確認が必要です。

白馬村の空き家・空き地バンクは、村と協定を結んだ媒介業者が登録内容を確認し、現地調査を経て掲載される仕組みです。ただし村が買主を探して契約まで進める制度ではありません。掲載だけで動かない場合は、別の販売経路を並行して検討する必要があります。

出典：白馬村空き家・空き地バンク｜白馬村 https://www.vill.hakuba.lg.jp/gyosei/soshikikarasagasu/somuka/kikakuchoseigakari/2/1/11463.html

解体費用の自己負担を避けたい場合の考え方は、自己負担ナシ買取のページで詳しく説明しています。

✓ポイント：見積もりが出てから慌てて判断するのではなく、費用の内訳と補助制度の対象範囲を先に把握しておくと、売却と解体のどちらが持ち出しを抑えられるか落ち着いて比べられます。

実際にあった事例

大鵬ハウジングが扱った事例です。青鬼地区のものではありませんが、同様の状況に置かれた物件のケースとして参考になります。

• 岐阜県郡上市の物件で、解体契約日の1週間前に大鵬ハウジングが査定を実施。解体せず、マイナスにならずに売却しました
• 他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス80万円が提示されていた物件を、大鵬ハウジングは380万円で売却しています
• 体調がすぐれず、残置物が多くて片付けられないまま売却を諦めていた物件を、大鵬ハウジングがそのまま動かして売却しました

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

よくあるご質問

県外に住んでいますが、白馬村へ通わずに売却できますか

書類のやり取りや打ち合わせは、郵送やオンラインで進められる部分があります。ただし現地調査や引き渡しの段階では、物件の状況によって対応方法が変わります。青鬼地区は村の中心部から山道を上った場所にあり、冬季は道路状況も変化します。現地へ行く回数を抑える方法をご相談ください。

相続登記が終わっていなくても相談できますか

相談の段階では、登記が完了していなくても差し支えありません。ただし所有権を買主へ移すには、相続登記を済ませておく必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく期限内に申請しない場合は10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前に相続を知っていたケースについては、2027年3月31日までの猶予期間が設けられています。手続きと並行して売却の相談を進めることもできます。

建物が伝統的建造物かどうか分からない場合はどうしますか

登記簿や権利証に、伝統的建造物としての特定の有無は記載されていません。白馬村教育委員会が保存計画に基づいて管理しているため、所在地を伝えて照会するのが確実です。特定されている建物とそれ以外では、修理の際の補助や必要な手続きが変わります。売却相談の前に整理しておくと話が早く進みます。

解体費用の見積もりをすでに取っていますが、間に合いますか

契約前であれば、査定を受けてから判断し直せます。工事を契約済みの場合でも、着工前なら解約条件を確認する余地はあります。解体契約日の1週間前に査定を実施し、解体せずに売却した事例もあります。契約書を手元にご相談ください。

白馬村青鬼で確認しておきたい地域の情報

青鬼地区は、白馬村北東部の標高約760mの山腹にある山村集落です。集落と棚田、用水路、山林を含む59.7haが、2000年（平成12年）12月4日に重要伝統的建造物群保存地区へ選定されました。主屋15棟のうち14棟が江戸時代後期から明治時代の建物とされています。

• 東側には石垣を伴う約200枚の棚田が広がり、1999年に日本の棚田百選、2022年につなぐ棚田遺産へ認定された
• 棚田へ水を引く青鬼堰は江戸時代末期に開削された用水路で、現在も住民の手で維持されている
• 白馬村の人口は8,167人（2026年9月1日現在）。観光地として村外から多くの人が訪れ、移住者の受け入れも進んでいる
• 白馬村は山岳景観を守るため、新築・増築の外壁色や建物の配置・規模に独自の基準を設けている

白馬村には、空き家バンクとは仕組みが逆の「さかさまバンク」もあります。購入希望者が先に登録して自己PRを掲載し、所有者が相手を選んで売買や賃貸を進める制度です。地域のルールや景観を理解する相手に引き継ぎたい方にとっては、人物像を確認してから判断できる仕組みになります。

なお青鬼地区の保存計画は、令和6年度に白馬村青鬼伝統的建造物群保存地区保存活用計画として改定されました。保存だけでなく活用を進める方向が示され、建物を残して次の使い手へつなぐ選択も検討しやすくなっています。

出典：白馬村青鬼伝統的建造物群保存地区保存活用計画｜白馬村 https://www.vill.hakuba.lg.jp/gyosei/soshikikarasagasu/shogaigakushusportska/hakubamurakominkan/3/aoni/12461.html

まとめ

大鵬ハウジングは、他社で断られた物件やマイナス査定と言われた物件も、まず状況の確認から始めます。解体費用の負担を抑える進め方は自己負担ナシ買取に、重伝建地区の不動産売却全般は重伝建.comにまとめています。