【津和野】不動産を売却するときの建築制限は？調べ方と注意点

【津和野】不動産を売却するときの建築制限は？調べ方と注意点

島根県津和野町の町並みのなかにある実家を相続したものの、外観を勝手に変えられない地区だと聞いて手が止まっている。地元で相談したところ、規制があるから買い手がつきにくいと言われた。そうした状況で情報を探している方に向けた記事です。株式会社大鵬ハウジングは、津和野の重要伝統的建造物群保存地区にある不動産についてもご相談を受け付けています。この記事では、建築制限として何がどこまで及ぶのか、その調べ方、売却前に確認したいこと、津和野町の窓口や支援制度までを整理します。

• 津和野の重伝建地区にある不動産は、建築制限があっても売買できます
• 「制限があるから売れない」と言われてしまう理由
• 津和野の保存地区で押さえておきたい制度の前提
• よくある3つの誤解と、実際のところ
• 売却を進めるときの4つのステップ
• 費用と制度｜補助制度・空き家バンクの位置づけ
• 大鵬ハウジングが関わった実際のケース
• よくあるご質問
• 津和野町の地域情報と、売却の判断に関わる点
• まとめ

津和野の重伝建地区にある不動産は、建築制限があっても売買できます

重要伝統的建造物群保存地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区）にあることを理由に、不動産の売買が禁止されることはありません。制限がかかるのは建物や土地に対して行う工事の内容であって、所有権を誰に移すかではありません。

規制の中心は外観と、目に見える環境

津和野町津和野伝統的建造物群保存地区で許可の対象になるのは、建築物の新築・増築・改築・移転・除却、外観を変える修繕や模様替え、色彩の変更、土地の形質の変更や樹木の伐採といった行為です。通りから見える姿を変える工事が中心になります。

売買契約そのものに町の許可が必要になるわけではなく、所有者が変わったあとは次の所有者が同じルールのもとで建物を使います。買主にとっては購入後にどこまで手を入れられるかが判断材料になるため、売主側でルールの範囲を把握しておくと、商談が止まりにくくなります。

制限は買い手を遠ざけるだけの条件とは限らない

制限のある地区は、町並みが将来にわたって守られる地区でもあります。隣に高い建物が建って景色が変わる心配が小さい環境を評価する買主もいます。古い建物を活かして住みたい人や、宿・店舗として使いたい事業者は、津和野のような城下町の町並みを目的地として探しています。

✓ポイント：制限の有無を漠然と不安に感じたまま「売れない物件」と決めてしまうと、選択肢がひとつも増えません。まずは対象の建物が地区内のどこに位置し、どの扱いを受けているかを町の窓口で確認するところから始めると、判断の材料がそろいます。

「制限があるから売れない」と言われてしまう理由

相談の入口で否定的な回答を受け取った方もいます。ただ、その回答は物件そのものの価値だけを映したものとは限りません。

査定の仕組み側の理由

一般的な住宅の査定は、周辺の成約事例と建物の経過年数をもとに組み立てられます。築年数が非常に古い建物では、近隣に比較できる取引事例が少なく、築年数を重視する査定方法だけでは建物の特徴を十分に評価しにくい場合があります。国土交通省は、中古戸建て住宅について築20〜25年程度で建物価値をゼロとみなしてきた従来の慣行を課題として挙げ、建物評価の改善に向けた指針を示しています。

取り扱い体制側の理由

保存地区内の物件には、現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）や修理・修景の基準など、通常の住宅売買では出てこない確認事項が加わります。担当課とやり取りする手間を見込んで、取り扱い自体を避ける会社もあります。断られる理由は建物の状態だけとは限りません。

比較できる取引事例が限られる場合がある

保存地区内の古い建物は、一般的な住宅と築年数や構造、保存上の条件が異なります。近隣にそのまま比較できる成約事例が見つからない場合があり、同じ査定方法だけでは評価が難しくなります。評価が出なかったという結果は、その物件に価値がないことを示すものとは限りません。

津和野の保存地区で押さえておきたい制度の前提

選定の経緯と地区の性格

津和野町後田の一部は、2013年（平成25年）8月7日に国の重要伝統的建造物群保存地区へ選定されました。種別は武家町・商家町、面積はおよそ11.1ヘクタールです。旧武家地の殿町通りと、旧山陰道沿いの町人地である本町通りが並存し、石州赤瓦の建物と水路が一体となった景観が評価されています。町は2012年（平成24年）に保存条例を定め、その後に選定を受けました。

現在の町並みを構成する建物の多くは、1853年（嘉永6年）の大火より後に建てられたものです。江戸初期からの地割が残る点も、この地区の特徴です。

地区内でも扱いは一律ではない

同じ保存地区のなかでも、保存計画で伝統的建造物（地区を構成する建物として位置づけられた建物）とされた建物と、それ以外の建物とでは、求められる基準や補助の対象が変わります。 伝統的建造物は「修理」の基準で歴史的な姿へ戻す方向で扱われ、それ以外は「修景」（歴史的な町並みに合う外観へ整えること）の基準で扱われます。環境物件（建物と一体で保存される石垣・樹木など）が指定されている場合もあります。

自分の家がどちらに当たるかは、保存計画の一覧で確認する必要があります。

出典：津和野伝統的建造物群保存地区｜津和野町 https://www.town.tsuwano.lg.jp/www/contents/1464654399594/index.html

よくある3つの誤解と、実際のところ

誤解1：壊して更地にしないと売れない

✖ 誤解：古い建物が残っていると買い手が来ない。まず解体する。 ○ 実際：更地にしても、保存地区である以上は次に建てる建物へ基準がかかります。

買主の立場では、更地は「町並みに合う建物を一から設計して建てる」という重い前提を引き受けることになります。古家が残っていれば、既存の姿を活かして改修する道が選べます。解体は元に戻せない選択であり、建物の位置づけや工事の内容によっては手続きが必要になる場合があります。 解体を決める前に、建物を残したまま売却できるかを確認しておく価値があります。

誤解2：伝統工法の修理費を全額自分で払わされる

✖ 誤解：屋根の葺き替えや外壁の補修を、指定された工法で全額自己負担する。 ○ 実際：保存地区では、修理・修景・防災設備の整備などに対する補助の枠組みが用意されています。

ただし、補助率・上限額・対象工事の範囲は自治体ごとの要綱で決まり、年度ごとの予算にも限りがあります。全国一律の制度として受け取らず、津和野町の担当窓口で条件を確認してください。

誤解3：家の中も自由にできない

✖ 誤解：内装や水回りにも許可が要る。 ○ 実際：許可の対象は、外観の変更や土地の形質変更といった、地区の景観に関わる行為が中心です。

内部の間取り変更や設備更新については、外観に影響しない工事であれば保存条例上の現状変更許可の対象にならない場合があります。ただし、工事内容によっては建築基準法など別の法令上の確認が必要です。購入後の暮らしを描きたい買主の関心が高い部分のため、確認した内容を売却の説明資料に含めておくと、問い合わせの質が変わります。

売却を進めるときの4つのステップ

ステップ1：建物と権利の現状を把握する

• 登記名義が誰か（相続登記が済んでいるか）
• 建物の登記の有無、増築部分の登記漏れ
• 雨漏り、傾き、シロアリなど傷みの進み具合
• 家財がどれくらい残っているか

写真があると、遠方からの相談でも話が進みます。

ステップ2：地区内での位置づけと条件を確認する

対象の建物が伝統的建造物に当たるのか、修景の基準が適用されるのかを町の担当課で確認します。過去に補助金を利用している場合は、補助金の交付条件や財産処分に関する制限が残っていないかもあわせて確認します。売却や取り壊しを検討するときは、過去の補助履歴を町の担当窓口へ確認しておくと安心です。

出典：津和野町補助金等交付規則｜津和野町 https://www1.g-reiki.net/tsuwano/reiki_honbun/r129RG00000141.html

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

順番を逆にすると、解体費用の金額に引きずられて判断が固まります。先に「建物を残したまま売れるか」を確認し、そのうえで解体と比べれば、材料が二つになります。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

津和野は観光地として全国に名前が知られています。町内で買い手を探す発想にとどめず、移住希望者や二拠点生活を考えている人、宿や店舗を構えたい事業者まで対象を広げると、届く相手の数が変わります。

費用と制度｜補助制度・空き家バンクの位置づけ

保存地区の補助制度と、税に関する確認先

保存地区内の建物には、修理や修景に対する補助制度が設けられています。金額の目安を知りたい場合は、次の点をセットで確認してください。

補助を前提に資金計画を立てた買主が、年度予算の終了で購入を見送るケースもあります。

空き家バンクや公的窓口の位置づけ

津和野町は空き家情報バンクを運営し、登録された空き家情報を定住希望者へ紹介しています。登録のための物件調査や見学には、つわの暮らし相談員と町が委嘱する住宅相談員が対応します。登録時には「宅建業者依頼型」と「個人交渉型」を選択でき、宅建業者依頼型では協力事業者へ売買の相談や契約手続きを依頼できます。町自体が売買契約の仲介を行うわけではないという点は、押さえておきたい前提です。

登録から成約までの期間は物件によって幅があります。空き家バンクと不動産会社への相談を両方検討する場合は、バンクで選択する契約交渉の方法や媒介契約の内容を確認したうえで進める必要があります。

✓ポイント：補助制度の内容と空き家バンクの役割を先に確認しておくと、「町に相談すれば売却まで面倒を見てもらえる」という前提のまま時間が過ぎる状況を避けられます。制度の窓口と売却の窓口は別だと整理しておくことが、遠方に住む所有者にとっての時間短縮になります。

出典：空き家を売りたい・貸したい方の利用の流れと確認事項｜津和野町 https://www.town.tsuwano.lg.jp/www/contents/1706140746329/index.html

売買の可否や建築制限の考え方をもう少し詳しく知りたい方は、重伝建物件の売買可否と建築制限の条件もあわせてご覧ください。

大鵬ハウジングが関わった実際のケース

津和野以外の重伝建地区での事例を紹介します。

解体契約の1週間前に査定を行ったケース（岐阜県郡上市） 解体契約日の1週間前に大鵬ハウジングが査定を実施し、解体せず、マイナスにならずに売却しています。

他社でマイナス80万円と提示されていたケース 建物価値なしと判断され、解体費用分としてマイナス80万円の査定を受けていた物件を、大鵬ハウジングが380万円で売却しました。

残置物が多く、片付けを諦めていたケース 体調がすぐれず、家の中に残っている家具や荷物（残置物）が多くて片付けられないまま売却を諦めていた物件について、大鵬ハウジングが対応し、売却に至りました。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

よくあるご質問

県外に住んでいますが、津和野の不動産を売却できますか

できます。遠方にお住まいの方からのご相談も受け付けています。現地の確認や書類のやり取りは、訪問の回数を抑えられる方法を検討します。ただし本人確認や契約の場面など、手続きの内容によっては対応方法を個別に調整します。物件の所在地と建物の状態が分かる写真をお知らせいただければ、進め方の見通しをお伝えできます。

相続登記が終わっていなくても相談できますか

相談を始めることはできます。ただし、所有権を買主へ移すには相続登記を済ませておく必要があり、亡くなった方から買主へ直接名義を移すことはできません。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められます。施行日より前に相続を知っていた場合の期限は2027年3月31日です。正当な理由なく申請しないときは10万円以下の過料の対象になります。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ&A｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

家財が大量に残ったままでも売却できますか

家財が残った状態でのご相談も可能です。すべて処分してから相談しなければならない決まりはありません。古い箪笥や建具のなかには、建物の雰囲気に合わせて使いたい買主へ引き継がれるものもあります。処分費用の負担は物件ごとの条件で変わるため、まずは残っている物の量と種類をお知らせください。

自分の家が伝統的建造物かどうか分かりません

保存計画で個別に位置づけが定められているため、町の担当課に住所を伝えれば確認できます。伝統的建造物に当たる場合は修理の基準、当たらない場合は修景の基準が適用されます。この違いは、購入後にどこまで改修できるかという買主の関心に直結する情報です。

津和野町の地域情報と、売却の判断に関わる点

• 人口は約6,000人規模で、島根県の最西端に位置します
• JR山口線の津和野駅があり、山口県側からもアクセスできる立地です
• 住宅の新築・購入や改修を対象とする「つわの住まいる応援事業補助金」が案内されています。2026年度は新築・新築住宅の購入が30万円、一定額以上の住宅改修が20万円を基本とし、長期優良住宅や三世代同居などの加算があります（対象要件と予算は申請時点で確認が必要です）
• 空き家情報バンクの登録物件は、町のホームページと専用サイトで公開されています
• 保存地区内は通り沿いの水路と鯉も景観の一部を成しています

町並みが観光の目的地になっていることは、買い手探しで有利に働く要素です。一方、地区内の工事には手続きが伴い、職人の手配によって工期が読みにくい面もあります。「観光地として知られている」ことと「すぐに買い手が決まる」ことは別の話として、期間に余裕を持った計画を立てておくと安心できます。

土地の境界が不明確な場合は、売却前に登記資料や現地の状況を確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。

出典：つわの住まいる応援事業補助金｜津和野町 https://www.town.tsuwano.lg.jp/www/contents/1679471918600/index.html

まとめ

大鵬ハウジングは、津和野をはじめとする重伝建地区の不動産について、歴史的・文化的価値を含めて査定し、全国の買主候補を対象に売却活動を行っています。他社で評価がつかなかった物件や、家財が残ったままの物件も、まずは状況を確認するところから対応します。

建築制限と売買可否の関係をさらに確認したい方は重伝建物件の売買可否と建築制限の条件を、重伝建地区の不動産売却全般については重要伝統的建造物群の売却なら大鵬ハウジングへ｜重伝建.comをご覧ください。