【三宅島】不動産の売却前に解体は必要？更地にする前の選択肢と費用

【三宅島】不動産の売却前に解体は必要？更地にする前の選択肢と費用

三宅島にある実家を解体するよう勧められたものの、船で重機を運ぶという見積もりを見て手が止まっている。島外で暮らしていて、片付けや手続きのために何度も通うのは難しい。そんな悩みを抱えている方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが、三宅島の不動産を更地にする前に確認したい売却の選択肢と、解体・売却にかかる費用の考え方、三宅村の補助制度を整理しました。

解体を決める前に、建物付きのまま売れるかを確かめる

三宅島の不動産を手放すとき、最初から解体を前提にする必要はありません。解体の見積もりを取る前に、建物を残したまま売却できるかを確認しておくと、費用を先に払わずに済む道が残ります。

古家が残っていることを評価する買主がいる

島で暮らしたい移住希望者が更地から家を建てるには、資材や職人を島へ運ぶ手間がかかります。手を入れれば住める家が残っていれば、暮らしを始めるまでの負担を小さくできるでしょう。

更地よりも古家付きのほうが、買主には島での暮らしを具体的に描きやすい場合があります。 島内で需要が見当たらなくても、島外の買主にとっては条件の合う物件になることもあるのです。

解体は元に戻せない選択で、費用も先に出ていく

解体工事は、一度実行すると建物を取り戻せません。費用は売却より前に支払うことになり、更地にしたあとで買い手が見つからなければ、出費だけが残ります。

解体そのものを否定するわけではありません。傷みが進み、安全面から取り壊しを考えたほうがよい建物もあります。大切なのは、解体を決める前に売却の可否を確かめておくことです。

✓ポイント：解体の見積もりと売却の査定、どちらを先に取るかで判断材料が変わります。先に査定を受けて建物付きで売れる見込みを知っておけば、解体費を払うかどうかを落ち着いて決められます。

島の不動産で「解体してから」と言われやすい理由

解体を勧められたのは、所有者の方の判断が誤っていたからではありません。島の不動産には、一般的な売却の仕組みに当てはめにくい面があります。

築年数で建物を評価する査定の仕組み

中古戸建て住宅では従来、築年数に応じて建物価値を大きく減価させる市場慣行がありました。現在は、建物の性能や維持管理、改修状況などを反映する評価手法の改善も進められています。それでも査定方法によっては、築年数の古い建物が低く評価される場合があります。

築年数を中心にした評価では、島で暮らしたい人にとっての使い道や、すぐに住める状態かどうかが反映されにくい面もあります。査定の物差しが、島の物件に合っていない可能性があります。

遠方の物件を案内しにくい体制

本土の不動産会社にとって、三宅島は船か飛行機で渡る必要がある地域です。内見のたびに担当者が島へ向かうのは負担が大きく、「遠くて案内できない」と取り扱いを見送られる場合もあります。

更地にすれば土地として売りやすい、という助言の背景には、こうした体制上の事情もあると考えられます。

島内の取引事例だけでは価格を測りにくい

三宅島では民間の不動産取引が限定的で、市場の中心価格帯を把握しにくい面があります。そのため、少数の取引事例だけでなく、物件の状態や利用可能性も踏まえて価格を検討することが大切です。

三宅島で不動産を売る前に知っておきたい前提

交通・気候・火山という島の条件

三宅島は伊豆諸島にある島で、全域が三宅村に属しています。本土との行き来は船か飛行機になり、買主や工事業者も同じ条件で島へ渡ります。そのため、内見の日程や工事の段取りには本土の物件以上の調整が必要です。

潮風による塩害や台風の影響で、建物の傷みが進みやすい点も押さえておきたい条件といえます。さらに三宅島は活火山の島です。2000年（平成12年）の噴火では9月2日に全島避難指示が出され、2005年（平成17年）2月1日に約4年半ぶりに解除されました。

物件ごとに異なる部分

境界や登記の状況は、物件によって大きく違います。

• 隣地との境界を示す目印が見当たらない
• 増築部分や離れが未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）になっている
• 相続登記が何代か前の名義で止まっている

こうした状態でも相談はできます。ただし、そのまま売却できるかどうかは、物件ごとに土地家屋調査士や司法書士、村への確認が必要です。

三宅島噴火災害教訓情報資料集について｜内閣府 防災情報のページ https://www.bousai.go.jp/kyoiku/kyokun/miyakejima/about.htm

解体をめぐるよくある誤解と実際

誤解1：解体して更地にしないと売れない

✖ 誤解：建物を壊さなければ買い手はつかない → ○ 実際：古家が残っているほうが選ばれる場合がある

更地を買った人は、新しく家を建てるために資材や職人を島へ手配しなければなりません。古家があれば、改修しながら住み始めるという選択肢が生まれます。解体費を払って更地にしても、売りやすくなるとは限りません。

誤解2：島は人が減っているのに買う人などいない

✖ 誤解：島内に需要がなければ売れない → ○ 実際：島内だけでなく、島外にも買主候補がいる

三宅島には、ダイビングや釣り、バードウォッチングなどを目的に訪れる人がいます。移住や二拠点生活を考える人、島で事業を始めたい人も買主候補です。島内だけで探していたなら、範囲を広げる余地があります。

誤解3：家財を全部空にしないと売れない

✖ 誤解：片付けを終えるまで売りに出せない → ○ 実際：家財が残ったままでも相談できる

島から大量の家財を運び出すと、処分費も手間もかさみます。家財が残った状態でも売却の相談はでき、処分や引き継ぎの扱いは、物件の状況や買主との条件調整によって決めます。片付けを始める前に、一度相談しておくと判断がしやすくなります。

解体費をかけずに売却を進める4つのステップ

ステップ1：現状を把握する

まずは手元で分かることを整理します。

• 建物の傷み具合（屋根、雨漏り、床、窓ガラス）
• 残置物（家の中に残っている家具や荷物）の量
• 登記の名義が誰になっているか
• 鍵の保管場所と、島内で頼れる親族や知人の有無

写真が残っていれば、査定の参考になります。

ステップ2：境界・登記と建物の条件を確認する

境界標の有無、未登記の建物の有無、相続登記の状況を確認します。分からない点があっても、この段階で全部を解決する必要はありません。何が分かっていないかを整理しておくだけで、専門家への相談が進めやすくなります。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体の見積もりを先に取ると、その金額を前提に話が進みがちです。先に建物付きのまま売れるかを査定で確かめておけば、解体以外の道を残したまま判断できます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内だけでなく、全国の移住希望者や事業者に情報を届けます。あわせて、仲介と買取のどちらが合うかを比べておきます。

解体・売却にかかる費用と三宅村の補助制度

解体と売却、それぞれにかかる費用

解体するか売却するかで、出ていく費用の種類が変わります。

島の解体費は、船便や島内業者の有無によって大きく変わります。複数の見積もりで確認することをおすすめします。また、売却して利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。

三宅村の空き家活用対策事業

三宅村では、空き家の活用と定住の促進を目的に、次の2つの補助制度が案内されています。

ここでいう空き家は、1年以上住んでいない、または使われていない家を指します。改修補助は、貸し手と借り手が所有者等の3親等以内の親族でないことが条件です。補助金交付要綱では、村の住民基本台帳に記録されていること、他の制度による補助を受けていないこと、交付後3年以上定住する意思があることなども要件として定められています。いずれも予算がなくなり次第終了となるため、利用を考える際は企画財政課の窓口で最新の状況を確認してください。

村のページに掲載されている2つの補助は、改修と片付けが対象です。解体費用への補助があるかどうかは、村の窓口であわせて確認しておくと安心です。

公的窓口でできること

村の窓口は、補助制度の案内や手続きの相談先です。売買の交渉や契約を村が仲介するわけではありません。販売活動は不動産会社が担い、制度の確認は村の窓口で行う、という役割分担で考えると整理しやすくなります。

✓ポイント：改修補助は、要件を満たす購入者等が利用できる可能性のある制度です。売り出す前に制度の有無と窓口を把握しておけば、「購入後に利用できる可能性のある補助制度」として案内できます。適用の可否は三宅村へ確認してもらう形にしておけば、建物を残したまま売るための説明材料として使いやすくなります。

三宅村空き家活用対策事業｜三宅村 https://www.vill.miyake.tokyo.jp/kakuka/kikakuzaisei/news/2019-0116-1618-10.html

解体費を負担せずに手放す方法については、自己負担ナシ買取で詳しく紹介しています。

大鵬ハウジングが携わった事例

三宅島での事例ではありませんが、同様のケースとして次のような売却に携わってきました。

解体予定だった物件を、解体せずに売却

解体予定の物件で査定を行いました。結果として解体せず、マイナスにならずに売却に至っています。

マイナス200万円の提示から180万円で売却

他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件です。大鵬ハウジングでの売却では、180万円で買主が決まりました。

残置物が多い状態のまま買取

体調が優れず、家の中の荷物を片付けられないまま売却を諦めていた物件もありました。残置物がある状態のまま買い取っています。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

三宅島ならではの地域事情

人口約2,086人、5つの地区で暮らす島

三宅村の人口は2,086人（令和8年9月30日現在）、面積は55.26平方キロメートルです。島は5つの地区に分かれ、地区ごとに青年団があるほか、草刈りなどの地域活動を住民同士で協力して行っています。

島内には小型スーパーや商店が点在し、インターネット環境も整っていると紹介されています。テレワークをしながら島で暮らしたい人にとって、検討しやすい条件の一つです。

本土からのアクセス

本土からの主な交通手段は次のとおりです。

船旅には時間がかかる一方、飛行機を使えば1時間足らずで渡れます。買主には、天候による欠航の可能性も含めて交通事情を伝えておくと、購入後の暮らしを判断しやすくなります。

噴火とともに歩んできた島

三宅島は約20年から60年の周期で噴火を繰り返してきました。1983年の噴火では阿古集落が溶岩に埋もれ、2000年の噴火では全島避難を経て島民が帰島しています。

こうした歴史を隠さず、村が発信する火山ガスや防災の情報を買主と共有することも大切です。島のメリットとデメリットを正確に伝えることが、地域の暮らしを理解した買主との出会いにつながります。

売却時に買主へ伝えたい情報

• 港や空港から物件までの距離
• 地区と、自治会活動などの生活上のルール
• 建物の塩害・台風による傷みの状況
• 村の補助制度を利用できる可能性

三宅村｜東京たましま移住定住ポータルサイト（東京都） https://tokyo-tamashima-iju.metro.tokyo.lg.jp/introduction/miyake/

よくあるご質問

島外に住んでいても売却できますか

できます。大鵬ハウジングでは、鍵の郵送やオンラインでの打ち合わせ、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）などを組み合わせ、相談から売却手続きまでオンラインで進められる体制を整えています。物件の状況によって必要な対応は変わりますが、現地へ足を運ぶ回数を減らせる可能性があります。まずは所在地と現在の状況をお知らせください。

相続登記が終わっていなくても相談できますか

相続登記が済んでいない段階でも、査定や売却のご相談は可能です。ただし、買主へ所有権を移すまでには、相続関係を整理して登記を進める必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しない場合は過料の対象になることがあります。提携する司法書士と連携して進められます。

他社でマイナス査定と言われた物件でも相談できますか

ご相談いただけます。築年数を中心にした査定では、島の古い建物の評価が低く出ることがあります。大鵬ハウジングでは、島での暮らしや移住の可能性も含めて建物を見たうえで、売却方法を検討します。結果が必ず変わるとはお約束できませんが、別の視点で見直すことで、解体せずに手放せる可能性を確かめられます。

境界が分からない土地でも売却できますか

島の物件では、境界が明確でないケースは珍しくありません。境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や、現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）での取引を検討できる場合もあります。ただし可否は物件ごとに異なるため、土地家屋調査士や司法書士、村への確認を経て進めます。

まとめ

大鵬ハウジングは、三宅島のような離島の不動産について、島内に限らず全国の買主候補を対象に売却活動を行っています。仲介と買取の両方から、状況に合った方法をご提案します。解体費をかけずに手放す方法は自己負担ナシ買取を、島の不動産売却全体については離島にある不動産の売却・買取査定は完全オンライン対応の大鵬ハウジング｜離島の空き家レスキューをご覧ください。