【海士町中ノ島】未登記の建物がある不動産を売却するときの確認事項

【海士町中ノ島】未登記の建物がある不動産を売却するときの確認事項

海士町中ノ島の実家を相続したものの、固定資産税の書類には載っている離れや納屋が、登記簿には見当たらない。売却を相談したら「登記を整えてからでないと難しい」と言われ、島の外からどう動けばよいか分からないまま止まっている方もいるのではないでしょうか。この記事では株式会社大鵬ハウジングが、未登記の建物がある島の不動産を売却する前に確認したいことと、進める順番を整理します。

未登記の建物があっても売却の道は残っている

結論から書くと、未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）があるからといって、海士町中ノ島の不動産が売れないと決まるわけではありません。大切なのは、何が登記されていないのかを先に確かめ、必要な登記と売却の進め方を専門家と一緒に整理することです。

未登記といっても状況は物件ごとに違う

ひと口に未登記といっても、中身はさまざまです。

• 母屋は登記されているが、離れや納屋、倉庫が登記されていない
• 増築した部分だけが、登記簿の床面積に反映されていない
• 建物全体が、そもそも登記されていない
• 登記はあるものの、名義が亡くなった祖父母のまま残っている

どれに当たるかで、必要な手続きも相談先も変わります。「未登記だから売れない」とひとまとめにせず、まず状況を分けて考えるところから始まります。

必要な登記と売却の段取りを並べて考える

未登記の状態でも、売却について相談できる場合はあります。ただし、建物の表題登記には法律上の申請義務があり、未登記のままでよいかを買主との合意だけで決められるわけではありません。

登記の状態は、買主が住宅ローンを使えるかどうかや、所有権の登記にも影響します。土地家屋調査士や司法書士に必要な登記を確認したうえで、取引条件を決めていく流れです。売却の見通しと登記の段取りを並べて検討すれば、手戻りを減らせるでしょう。

✓ポイント：登記の手続きを依頼する前に、その建物を含めた不動産がどのような条件なら売れそうかもあわせて確認しておくと、登記の段取りと売却の時期を一緒に組み立てやすくなります。

未登記の建物が残り、売却が止まりやすい理由

未登記の建物が残っているのは、所有者の方の落ち度とは限りません。売却が止まりやすいのには、いくつかの背景があります。

登記がなくても暮らしに困らなかった

自宅として住み続けている限り、登記がなくても日々の生活に支障はありません。母屋の横に建てた作業小屋や、家族が増えたときの増築を、そのまま登記しなかったという経緯も考えられます。

固定資産税は登記の有無とは別に課税されるため、税金を納めていれば手続きは済んでいると受け止めていた方もいるはずです。売却の段階になって初めて、登記簿と実際の建物が食い違っていると気づくケースもあります。

島の物件を扱える不動産会社が限られる

本土の不動産会社にとって、島の物件は現地調査や案内のたびに船での移動が必要になります。そこへ登記や境界の確認が加わると、手間に見合わないと判断され、取り扱いを断られることもあるでしょう。断られた理由は、建物の価値だけとは限りません。

境界を知る人が少なくなっている

土地の境界にも同じ事情があります。昔から石や木を目印にしてきた境界は、それを知る世代が亡くなると確かめにくくなります。相続人が島外に住んでいれば、隣家と現地で立ち会う機会もつくりにくく、確認が後回しになりがちです。相続が重なるなどして関係者が増えると、登記や境界の整理が難しくなる場合があります。

海士町中ノ島の不動産で確認したい登記と島の条件

建物と土地の登記の基本

建物の登記には、建物そのものを記録するものと、誰の所有かを記録するものがあります。

不動産登記法では、建物を新築したときや、表題登記のない建物の所有権を取得したときは、1か月以内に表題登記を申請することとされています。とはいえ、申請されないまま年月がたった建物も見られます。必要な登記や手順は建物ごとに異なるため、土地家屋調査士や法務局で確認してください。

固定資産税の書類で未登記に気づくことがある

未登記の建物にも、固定資産税は課税されるのが一般的です。毎年届く納税通知書の課税明細書や、町で取得できる名寄帳（所有している固定資産の一覧）を見ると、登記簿にない建物が載っている場合があります。手元の登記事項証明書と見比べるのが、最初の確認方法になります。

隠岐諸島・島前ならではの条件

海に囲まれた島では、潮風や台風の影響で建物が傷みやすくなります。売却までの期間が延びるほど状態が変わる点は、登記の整理と並べて考えておく必要があります。

海士町は、隠岐諸島の島前（どうぜん）に位置する中ノ島の町です。玄関口の菱浦港には、本土の七類港（松江市）や境港と結ぶ隠岐汽船のフェリーや高速船が寄港します。西ノ島町の別府港や知夫村の来居港とは島前内航船でつながっており、車を積める内航船も運航されています。測量や立ち会いが必要になったときは、こうした船の便に合わせた日程調整が欠かせません。

別府港フェリーターミナル（西ノ島町）｜ニッポン旅マガジン https://tabi-mag.jp/sm0339

未登記・境界でよくある誤解と実際

誤解1：整えるまで売却の相談はできない

✖ 誤解：境界が曖昧で未登記の建物もあるから、すべて整うまで売却の話は進められない → ○ 実際：境界の扱いには選択肢があり、未登記の建物は必要な登記を確認しながら相談を進められる

境界や登記がはっきりしない状況は、島の物件では珍しくありません。土地の境界については、境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）という取引方法があります。建物や土地を現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）で引き渡す形なら、修繕や片付けを売主が先に済ませずに進められる場合もあります。いずれも買主の理解と、契約書への明記が前提です。

一方で、未登記の建物は事情が異なります。表題登記には法律上の申請義務があるため、登記をしないまま済ませる売り方として扱うことはできません。必要な登記の内容と進め方は、物件ごとに土地家屋調査士・司法書士・町への確認が必要です。境界の扱いは買主と話し合える余地がある一方、建物の登記は専門家の確認を前提に進めます。

誤解2：解体して更地にしないと売れない

✖ 誤解：未登記の古い離れは、壊してしまったほうが売りやすい → ○ 実際：古家が残っているほうが選ばれる場合がある

島で家を新築するには、建築資材を船で運ぶ必要があり、買主の負担は小さくありません。手を入れれば使える建物が残っているほうが、移住希望者にとって魅力になることもあるのです。

解体そのものを否定するわけではありません。ただ、解体は元に戻せない選択です。 物件によっては手続きが必要になる場合もあるため、決める前に建物を残したまま売れるかを確かめておくと、選べる道が残ります。

誤解3：内見のたびに島へ通わなければならない

✖ 誤解：売却が終わるまで、何度もフェリーで島へ渡る必要がある → ○ 実際：オンラインで進められる手続きもある

IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）が普及し、打ち合わせもオンラインで行えるようになりました。鍵の郵送といった方法を組み合わせれば、遠方にお住まいの方の負担を抑えられます。測量の立ち会いなど現地対応が必要になる場面もありますが、足を運ぶ回数を減らせる可能性はあります。

未登記の建物がある不動産を売る4つのステップ

ステップ1：現状を把握する

まずは、手元で集められる情報を整理します。

• 登記事項証明書と、公図・地積測量図の有無
• 固定資産税の課税明細書や名寄帳
• 家の中に残っている家具や荷物、漁具などの量
• 屋根や床、窓ガラスなど建物の傷み具合

書類がすべてそろっていなくても構いません。分かる範囲で集めておくだけで、相談がスムーズに進みます。

ステップ2：登記と境界の状態を照らし合わせる

集めた書類を見比べ、どの建物が未登記なのか、名義が誰のままなのかを確認します。土地については、境界標が残っているか、隣地の所有者は誰かも確かめておきたい点です。判断が難しい部分は、土地家屋調査士や司法書士の確認を受けます。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体や登記整理の見積もりを先に取ると、その金額を前提に話が進みがちです。先に建物付きのまま売れるかを査定で確かめておくと、解体以外の道を残したまま判断できます。 必要な登記の段取りも、査定の結果とあわせて専門家と相談しながら組み立てられます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内だけでなく、全国の移住希望者や二拠点生活を考える方、釣りやマリンスポーツを楽しむ方、事業者にも情報を届けます。あわせて、売り方の違いも比べておきます。

登記を整える費用と公的な窓口

誰に何を頼むかと費用の考え方

登記や境界の整理は、作業ごとに相談先が分かれます。

島の物件では、専門家の移動や日程調整が見積もりに影響する場合もあります。金額は物件ごとに大きく変わるため、複数の見積もりで確認することをおすすめします。

相続登記の義務化と表題登記

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に相続し、その時点ですでに取得を知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までが期限です。2024年4月以降に取得を知った場合は、その日から3年以内となります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。

注意したいのは、建物が未登記の場合、名義を移す前提となる登記記録そのものがない点です。まず表題登記を行い、そのうえで権利の登記へ進む流れになります。順番を含めて、提携する司法書士・土地家屋調査士と確認しながら進められます。

公的な窓口でできること

• 法務局：登記事項証明書や公図の取得、登記手続きの相談
• 海士町役場の税務担当：課税明細書の内容確認や名寄帳の取得
• 土地家屋調査士会・司法書士会：専門家の紹介や相談

役所や法務局は手続きの相談には応じますが、買主を探したり売買を仲介したりする窓口ではありません。販売活動は不動産会社と進める、と役割を分けて考えると整理しやすくなります。

✓ポイント：登記や境界の整理にかかる費用と売却の見通しは、別々に考えると判断がぶれやすくなります。専門家の見積もりと売却の査定を並べて確認し、必要な登記と境界の扱いを決めていくと、無駄な出費を避けやすくなります。

相続登記の申請義務化について｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

境界や古い登記を解消する具体的な手順は、土地境界トラブルと古い登記の解消手順で詳しく解説しています。

大鵬ハウジングが携わった事例

海士町中ノ島での事例ではありませんが、同様のケースがありました。

解体予定だった物件を、解体せずに売却

解体を予定していた物件について、査定を実施しました。結果として解体はせず、マイナスにならずに売却に至っています。

マイナス200万円の提示から180万円で売却

他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件です。大鵬ハウジングでは180万円で売却が決まりました。

残置物が多いまま、そのまま買取

体調が優れず、残置物（家の中に残っている家具や荷物）が多くて片付けられないまま、売却を諦めていた物件もありました。この物件は、荷物が残った状態のまま買い取っています。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

海士町中ノ島ならではの地域事情

買主が気にする島の暮らしの条件

島の不動産を検討する買主は、建物だけでなく暮らしの条件も確かめます。販売の際は、良い点だけでなく次のような点も正確に伝えることが、後のすれ違いを防ぎます。

• 菱浦港までの距離と、本土や島前の他の島へ渡る船の便
• 買い物や医療機関までの移動手段
• 潮風や台風による建物への影響と、これまでの修繕の記録
• インターネットなどの通信環境
• 地域ごとにある自治会活動や生活上のルール

どれも島で暮らすうえで知っておきたい情報です。正直に伝えることで、島の環境や地域性を理解したうえで購入を決める買主とのマッチングにつながります。

町の住宅事情と住まいに関する制度

海士町の住宅関連の案内には、令和8年度の断熱DIY促進支援事業の補助金に関する情報も掲載されています。対象者や受付状況は年度ごとに変わる可能性があるため、利用を考える買主には町の最新の案内を確かめてもらう必要があります。

町の公式サイトでは、町営住宅の申込は随時受け付けているものの、申込が多くご案内まで相当の期間がかかる状況と説明されています。問い合わせ先は役場の環境整備課住宅係です。島で暮らす住まいを探している人がいることを示す情報の一つといえるでしょう。使われないまま登記の問題で止まっている家があるなら、整理して住まいとして次の方へつなぐことには意味があります。

町営住宅をご希望される方へ｜海士町 https://www.town.ama.shimane.jp/kurashi-tetsuduki/kurashi/jutaku/uz2oku5fre

よくあるご質問

島外に住んでいても売却できますか

ご相談いただけます。大鵬ハウジングでは、オンラインでの打ち合わせや鍵の郵送、IT重説などを組み合わせ、相談から売却手続きまでオンラインで進められる体制を整えています。測量の立ち会いなど現地での対応が必要になる場面もありますが、島へ渡る回数をできるだけ抑える方法を一緒に検討します。まずは物件の所在地と、手元にある書類を分かる範囲でお知らせください。

未登記の離れがあっても売却の相談はできますか

ご相談いただけます。未登記の状態でも、売却について相談できる場合はあります。ただし、建物の表題登記には法律上の申請義務があり、未登記のままでよいかを買主との合意だけで決められるわけではありません。融資や所有権の登記への影響もあるため、提携する土地家屋調査士や司法書士に必要な登記を確認したうえで、取引条件を決めていきます。

隣の家との境界が分からない土地でも相談できますか

境界が分からない状態でもご相談いただけます。境界標が見当たらない、公図と実際の形が合わないといった状況は、島の物件では珍しくありません。測量して境界を確定させる方法のほか、境界を新たに測量せず現在の状態を前提に売る方法もあります。ただし、必ず売れるとお約束できるものではなく、土地家屋調査士や町への確認を経て判断します。

相続登記がまだ終わっていませんが相談できますか

相続登記が済んでいない段階でも、査定や売却のご相談は可能です。ただし、実際に買主へ所有権を移すまでには、相続関係を整理して必要な登記を進める必要があります。建物が未登記であれば、表題登記から手続きを始めることになります。相続人が複数いて話がまとまっていない場合も、司法書士と連携しながら状況を整理していきます。

家財や漁具が残ったままでも大丈夫ですか

家の中を空にしてからでないと売れない、と考える必要はありません。大鵬ハウジングでは、大量の残置物や古い船、農機具が残っている状態でもご相談を受け付けています。レトロな和箪笥や使える道具を、そのまま引き継ぎたいと考える買主もいます。島から荷物を運び出す負担を抱え込む前に、まずは状況を確認するところから始められます。

まとめ

大鵬ハウジングは、島内だけでなく全国の買主候補を対象に売却活動を行い、登記や境界の問題も土地家屋調査士・司法書士と連携してご相談に応じています。登記と境界の整理についてさらに知りたい方は土地境界トラブルと古い登記の解消手順を、島の不動産の売却全体については離島にある不動産の売却・買取査定は完全オンライン対応の大鵬ハウジング｜離島の空き家レスキューをご覧ください。