【岩城島】不動産の買取を断られたとき、次に何を確認すればいい？

【岩城島】不動産の買取を断られたとき、次に何を確認すればいい？

地元や本土の不動産会社に相談したものの、島にある物件は扱えないと言われてしまった。愛媛県越智郡上島町の岩城島にある実家や空き家について、そう感じている方は少なくありません。株式会社大鵬ハウジングには、他社で断られた物件や、建物に値段がつかないと言われた物件のご相談が寄せられます。この記事では、買取を断られたときに何を確認すればよいのか、岩城島という土地の事情も含めて順に整理します。

• 買取を断られても、売却の可能性が消えたわけではありません
• なぜ島の不動産は「扱えない」と言われるのか
• 岩城島の不動産を考えるうえで前提となること
• 訳ありと言われた不動産によくある誤解と実際
• 断られた後に進める4つのステップ
• 費用と制度｜上島町で使える補助と負担の考え方
• 実際にあった離島物件の事例
• 岩城島ならではの地域情報
• よくあるご質問
• まとめ

買取を断られても、売却の可能性が消えたわけではありません

不動産会社から「その物件は扱えません」と告げられると、自分の家には値段がつかないのだと受け取ってしまいます。ただ、断られる理由は建物の状態だけとは限りません。会社ごとに対応できる地域や、得意とする物件の種類が決まっており、その枠に合わなかったという場合もあります。断られたという事実は、物件の価値が確定した結果ではなく、その会社の取扱条件に合わなかったという情報にすぎません。

断り方は会社側の事情によっても変わります

仲介を主な業務にしている会社は、現地案内や写真撮影、契約手続きのたびに担当者が現地へ向かう必要があります。岩城島のように本土から船か橋を経由する場所では、その移動を見込んで最初から取り扱いの対象外にしている会社もあります。物件そのものの評価とは別の理由で、入口の段階で断られている可能性があります。

岩城島は船だけでたどり着く島ではなくなっています

令和4年（2022年）3月20日、岩城島と生名島を結ぶ全長916メートルの岩城橋が開通しました。弓削大橋、生名橋と合わせて弓削島・佐島・生名島・岩城島の4島が橋でつながり、「ゆめしま海道」が全線でつながっています。車で島内へ入れる経路が増えたことは、買主候補の広がりにも、工事車両や資材の運搬にも関わってきます。

✓ポイント：一社の査定結果だけで手放し方を決めてしまうと、選べたはずの方法に気づかないまま解体や放置に進むことになります。断られた理由が建物にあるのか、会社の対応範囲にあるのかを分けて考えるところから始めてみてください。

なぜ島の不動産は「扱えない」と言われるのか

査定の仕組みによる理由

中古戸建住宅では、かつて築20〜25年程度で建物の市場価値をゼロとみなす評価慣行がありました。現在は、建物の状態や維持管理、リフォームを評価へ反映する改善も進められています。査定の方法や会社によって見る視点は異なり、築年数の古い建物では評価額が低くなる場合もあります。大鵬ハウジングでは、築年数だけで判断せず、古材や意匠なども含めて売却方法を検討します。

取り扱い体制による理由

島の物件は、現地確認や鍵の受け渡し、残置物（家の中に残っている家具や荷物）の確認のたびに移動が発生します。担当者を動かせる体制がなければ、内容に踏み込む前に可否が決まります。

買取と仲介で、断られる理由は異なります

不動産会社による買取では、再販売したときの価格や、改修・残置物処分・管理にかかる費用を踏まえて判断されます。そのため、再販売の見通しを立てにくい物件は対象外になる場合があります。一方の仲介では、現地対応にかかる手間と取引価格とのバランスから、媒介を引き受けてもらえないケースもあります。価格が低いことは、需要がないことと同じ意味ではありません。

出典：中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針の策定について｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000101.html

岩城島の不動産を考えるうえで前提となること

交通と現地対応の前提

岩城島へのアクセスには複数の経路があります。

• 洲江港（広島県尾道市の生口島）から小漕港（岩城島）まで、三光汽船のフェリーで海上約5分
• 今治港から岩城港へ、芸予汽船の旅客船
• 因島の土生港から生名島へ渡り、岩城橋を経由して車で入る経路

短い航路と橋があるため、現地作業の段取りは他の離島と条件が異なります。移動手段の選択肢があること自体が、買主にとっての心理的なハードルを下げる材料になります。

一律ではない部分

同じ岩城島の物件でも、条件は一つひとつ違います。境界杭が見当たらない土地、増築部分が未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）になっているケース、下水道がない区域で浄化槽（生活排水を処理する設備）を使っている家など、確認すべき点は物件ごとに変わります。境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）という進め方もありますが、採れるかどうかは物件次第です。土地家屋調査士や司法書士、上島町の窓口への確認が欠かせません。

出典：上島町へのアクセス｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/site/access/

訳ありと言われた不動産によくある誤解と実際

誤解1：更地にしないと売れない

✖ 誤解：まず解体して更地にする → ○ 実際：解体を決める前に、古家の状態で売却できる可能性を確認する

更地を購入した買主は、島へ資材と職人を入れて一から建てることになります。移住や二拠点生活を検討している方にとって、この負担は小さくありません。解体は元に戻せない選択です。費用を自己負担したうえで買い手が現れないという順序を避けるためにも、判断の順番が意味を持ちます。

誤解2：買いたい人などいない

✖ 誤解：島内に需要がないから売れない → ○ 実際：買主候補は島の外にもいる

岩城島はしまなみ海道とゆめしま海道の結節点にあり、サイクリングや瀬戸内の景観を目的に訪れる人がいます。柑橘栽培が盛んな土地柄もあり、島での暮らしや小さな事業を思い描く人の目に留まる可能性があります。募集の範囲を島内に限定しているかどうかで、結果は変わり得ます。

誤解3：権利関係を整えるまで動けない

✖ 誤解：境界確定と登記を済ませてから相談する → ○ 実際：状況を伝えたうえで進め方を相談できる

測量や登記を先に済ませようとすると、費用と時間がかかったうえに売却の見通しが立たないままになることがあります。先に現状を伝え、どこまで整える必要があるのかを含めて検討したほうが、結果的に負担が軽くなる場合もあります。

断られた後に進める4つのステップ

ステップ1：現状を把握する

手元の情報を整理します。

• 登記簿の名義（相続登記が済んでいるか）
• 固定資産税の納税通知書に載っている土地と建物の一覧
• 測量図、境界に関する書類の有無
• 建物の傷み具合と、残置物の量
• 増築や物置など、登記に反映されていない建物の有無

ステップ2：物件の位置づけと条件を確認する

上島町の窓口で、都市計画上の扱いや接道の状況、農地が含まれていないかを確認します。農地が混じっている場合は農地法上の手続きが関わるため、町の農業委員会への相談が必要になります。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体費の見積もりを取ると、その金額が判断の中心になってしまいます。建物を残したまま売却できるかどうかを先に確認しておくと、選べる道が一つ増えます。順序を入れ替えるだけで、持ち出しの有無が変わることもあります。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内や近隣だけでなく、移住希望者、二拠点生活を考える人、釣りや海のレジャーを目的とする人、事業者まで対象を広げて探します。大鵬ハウジングでは、一般的な査定とは異なる視点から売却方法を検討します。

費用と制度｜上島町で使える補助と負担の考え方

上島町空き家活用事業補助金

上島町には、空き家情報バンクに登録された物件を対象とした補助制度があります。改修工事や家財道具の処分のほか、空き家バンクへ登録するために行う一定の所有権移転登記の申請手続なども補助の対象になります。

家財の処分費が補助の対象に含まれている点は、荷物の問題で足踏みしている所有者にとって検討材料になります。ただし予算の範囲内での交付であり、申請の要件や年度ごとの取り扱いは変わることがあります。金額や条件は上島町の窓口で確認してください。

出典：上島町空き家活用事業｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/soshiki/4/14687.html

他社で断られた物件や、値段がつかないと言われた物件については、訳アリ物件を売りたいのページで、どのような状態のものが相談の対象になるかを説明しています。

✓ポイント：補助制度は予算や申請要件によって利用できない場合があります。補助金の利用を前提にせず、使えなかった場合も含めて資金計画を考えておくと、話が途中で止まりにくくなります。

実際にあった離島物件の事例

大鵬ハウジングが実際に扱った離島物件には、次のような例があります。

• 解体予定だった物件で査定を実施し、解体せず、マイナスにならずに売却できた
• 他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件を、180万円で売却
• 体調が悪く、残置物が多くて片付けられずに売却を諦めていた物件を、そのまま買取

いずれも、条件が特別に恵まれていたわけではありません。一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

岩城島ならではの地域情報

交通と生活環境

岩城島は瀬戸内海のほぼ中央、広島県と愛媛県の県境付近に位置します。生口島との間は海上約5分の短い航路で結ばれ、生名島とは岩城橋でつながっています。買い物や医療は本土や近隣の島に頼る場面があり、島での暮らしには自治会活動や生活上のルールもあります。買主にこうした条件を先に伝えておくことが、契約後の行き違いを防ぎます。塩害や台風による傷みは進みやすいため、傷んだ屋根や割れた窓を放置すると、選べる選択肢が減っていきます。

空き家バンクの位置づけ

上島町では空き家・空き地情報バンク制度を設けていますが、町が売買や賃貸の仲介を行うわけではありません。交渉と契約は所有者と希望者の当事者間で進める仕組みになっており、契約後の対応も当事者に委ねられます。空き地も登録の対象になりますが、農地（田・畑）は原則として対象外です。ただし、空き家や宅地などに隣接し、それらと一緒に登録する農地については扱いが異なる場合があります。バンクへの登録は情報を届ける手段であって、売却手続きを代わりに進めてもらえる制度ではない、という理解が出発点になります。

出典：上島町空き家・空き地情報バンク制度要綱｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r034RG00000695.html

よくあるご質問

他社でマイナス査定と言われました。相談しても同じ結果になりますか

査定の前提が変われば、結果も変わり得ます。築年数による減価償却を中心に据えた評価では建物がゼロやマイナスになりますが、古材や間取り、敷地の使い方、島での暮らしを求める買主の存在まで含めて考えると、別の評価になる場合があります。まずは物件の状態と権利関係を確認したうえで、どの方法が現実的かを整理するところから始めます。

相続登記が終わっていませんが、相談できますか

相談は可能です。相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が求められます。施行前に取得を知っていた場合の期限は令和9年（2027年）3月31日です。正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります。遺産分割が調わないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たす方法もあります。ただし売却には名義の変更が必要になるため、司法書士と連携して進めます。

家財が大量に残っています。片付けてからでないと相談できませんか

残置物がある状態でもご相談いただけます。島から荷物を運び出す作業は、船の便や運搬の手配を伴い、遠方に住む所有者にとって負担の大きい工程です。使える農機具や古い建具を引き継ぎたいと考える買主もいるため、処分してから相談するのが常に有利とは限りません。上島町の補助制度には家財道具等の処分費を対象とするものもあるため、費用の分担をどう考えるかも含めて整理します。

境界が分からない土地でも売却できますか

境界杭が見当たらない、測量図が残っていないというケースがあります。境界非明示や現況有姿での取引という進め方があり、必ず測量が必要になるとは限りません。ただし採れる方法は物件ごとに異なり、隣地の状況や登記の内容によっても変わります。土地家屋調査士や司法書士、上島町の窓口への確認を経たうえで判断することになります。

島へ行かずに手続きを進められますか

現地へ行く回数を抑える方法はあります。オンラインでの打ち合わせ、鍵の郵送、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）といった手段を組み合わせることで、遠方にお住まいの方の負担を減らせる可能性があります。物件の状況や取引の内容によって必要な対応は変わるため、どこまで遠隔で進められるかは個別に確認します。

出典：相続登記の申請義務化について｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

まとめ

愛媛県上島町の岩城島にある不動産について、他社で断られた、値段がつかないと言われたという段階で止まっている方は、大鵬ハウジングまでご相談ください。どのような状態の物件が相談の対象になるかは訳アリ物件を売りたいのページに、離島の不動産への対応については離島にある不動産の売却・買取査定のページにまとめています。