【宮島】境界や登記が不明な不動産を売却する方法と確認したいこと

【宮島】境界や登記が不明な不動産を売却する方法と確認したいこと

「境界の杭が見当たらない」「建物が祖父の名義のままになっている」。広島県廿日市市の宮島にある実家を相続し、こうした状態のまま手続きが止まっている方は少なくありません。株式会社大鵬ハウジングにも、島の不動産について同じような相談が寄せられます。この記事では、宮島の土地と建物が境界や登記の面でどのような事情を抱えやすいのか、売却へ進むために何をどの順番で確認すればよいのかを整理します。

• 宮島の不動産は、境界が未確定でも売却の相談から始められます
• なぜ宮島の不動産は境界や登記が分からなくなるのか
• 宮島の土地と建物をめぐる前提知識
• よくある誤解と実際
• 売却までの具体的な進め方
• 費用と手続き｜測量・登記・税金の考え方
• 実際にあった事例
• よくあるご質問
• 宮島（廿日市市）で確認しておきたい地域の情報
• まとめ

宮島の不動産は、境界が未確定でも売却の相談から始められます

土地の境界がはっきりしない、建物が登記されていない、名義が亡くなった親のまま。こうした状態は宮島に限らず、古くからの住宅地では起こります。境界や登記が整っていないことと、売却できるかどうかは別の問題です。 順番を逆にして測量や登記だけを先に進めると、費用が出ていくばかりで買主が見つからないという結果になる場合もあります。

境界が確定していなくても検討できる方法がある

土地の売買では、境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や、現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）といった進め方が選ばれることがあります。買主が個人か事業者か、その後の使い方が住まいか宿泊施設かによっても、必要となる測量の精度は変わります。どこまで整えるべきかは、買主像が決まってから逆算するほうが無駄が出にくくなります。

先に費用を投じると、判断材料が減る

測量や相続登記には費用と時間がかかります。先にすべてを整えてから相談すると、査定額が想定と違ったときに引き返しにくくなるでしょう。順番としては、現状のまま評価を聞き、そのうえで必要な手続きを選ぶほうが選択肢を残せます。

✓ポイント：測量や登記を済ませてから相談するのではなく、今の状態で売却の見通しを聞いてから、必要な手続きだけを選んでいくと、費用の使いどころを絞り込めます。

なぜ宮島の不動産は境界や登記が分からなくなるのか

相談が止まってしまう背景には、所有者の落ち度とは言えない事情が重なっています。

資料が揃わないと調査が進まないため

不動産会社が最初に見るのは、登記事項証明書、公図、測量図、固定資産税の課税明細です。宮島の町並みは門前町として形成された当時の地割を色濃く残しており、隣家と軒が接する敷地や、細い路地に面した間口の狭い敷地も見られます。古い資料しか残っていないと、机上の確認だけでは判断がつかず、そこで話が止まります。

島の物件を扱える会社が限られるため

現地調査には船での移動が加わり、島内は自動車の通行にも制約があります。島外の物件よりも移動や現地対応の負担が大きくなるため、会社によっては取り扱いを見送ることがあります。断られる理由は建物の状態だけとは限りません。

価格が読みにくく、慎重な評価になりやすいため

周辺に条件の近い取引事例が十分にない物件では、比較による査定が難しくなることがあります。判断の材料が乏しいと、評価は保守的な方向へ振れやすくなるでしょう。築年数と取引事例だけで判断する査定では、町家の意匠や古材、立地の特性が数字に反映されにくくなります。

宮島の土地と建物をめぐる前提知識

宮島（厳島）は、島全体が文化財保護法にもとづく特別史跡および特別名勝に指定されています。建物の新築や改築、撤去、屋根や外壁の補修、樹木の伐採など、島内の現状を変更する行為には、事前の許可申請が必要とされています。

島全体にかかる規制の基本

宮島では、島全体に関わる文化財保護法上の規制に加えて、場所に応じて次の制度が関係します。

• 文化財保護法による特別史跡・特別名勝の指定（現状変更許可の申請が必要）
• 自然公園法にもとづく瀬戸内海国立公園の区域
• 都市計画法による風致地区（厳島風致地区）の指定
• 廿日市市宮島町伝統的建造物群保存地区（重要伝統的建造物群保存地区＝歴史的な町並みを守るために指定された地区）

なお、宮島町伝統的建造物群保存地区は宮島地域の一部であり、同区域は厳島風致地区から除外されています。どの制度が関係するのかは、島内のどこに物件があるかによって変わります。

現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）は、工事の内容や場所によって窓口が分かれます。市の文化財を扱う部署、保存地区を扱う部署、建築確認の部署がそれぞれ関わるため、着手前にどの申請が必要になるかを整理しておくと、買主との交渉が具体的になります。

同じ島の中でも扱いは一律ではない

保存地区の中でも、伝統的建造物（地区を構成する建物として位置づけられた建物）と、それ以外の建物とでは手続きや補助の扱いが異なる場合があります。所有する建物がどちらに当たるのかは、地区の範囲図と併せて対象地区の窓口で確認してください。

宮島（厳島）で土木・建築工事などを行うには｜廿日市市 https://www.city.hatsukaichi.hiroshima.jp/soshiki/59/76763.html

よくある誤解と実際

誤解1：整えてからでないと相談できない

✖ 境界も登記も整えてから → ○ 現状を伝えたうえで進め方を決める

境界標が見つからない、隣地との塀の位置が曖昧、建物の一部が未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）になっている。こうした状態でも、まず現況を確認し、必要な手続きを土地家屋調査士や司法書士と整理していく流れがあります。ただし物件ごとに事情が違うため、専門家と自治体への確認を経ないまま「このまま売れる」と決めつけないことが大切です。

誤解2：家財をすべて処分しないといけない

✖ 空にしてから引き渡す → ○ 残置物がある状態でも相談できる

残置物（家の中に残っている家具や荷物）の処分は、島では運搬の段取りが必要になります。一方で、古い建具や家具をそのまま活かしたいと考える買主もいます。処分費をかけた後で「残しておけばよかった」となる例もあるため、動かす前に相談する価値があります。

誤解3：更地のほうが売りやすい

✖ 壊せば買い手がつく → ○ 壊す前に売却の可否を確認する

宮島では解体工事も現状変更にあたり、手続きが求められます。解体は元に戻せない選択です。 更地にした後で、思い描いていた建物が建てられないと分かる場合もあります。

売却までの具体的な進め方

ステップ1：手元の資料で現状を把握する

まず次の書類を探します。揃っていなくても構いません。

• 登記識別情報または権利証
• 固定資産税の課税明細書
• 古い測量図、公図の写し
• 建築時の図面、過去の申請書類

ステップ2：物件の位置づけを確認する

保存地区の範囲に入っているか、伝統的建造物として位置づけられているか、接する道路の状況はどうか。ここが分かると、買主に示せる情報が一気に増えます。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

島では重機や廃材の運搬に船を使うことがあり、費用は業者の手配状況によって変わります。船便や業者の有無で条件が変わるため、複数の見積もりで確認することをおすすめします。その前に、建物を残したまま売却できるかどうかを先に確認しておくと、選べる道が一つ増えます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

宮島の物件を探しているのは、島内の方だけとは限りません。移住希望者、二拠点生活を考える方、店舗や宿泊施設を検討する事業者まで含めて広く声をかけることで、評価の視点が変わる場合があります。

費用と手続き｜測量・登記・税金の考え方

境界と登記に関わる手続きは、内容によって担当する専門家と費用の性格が変わります。

相続登記は義務化されています

相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化されました。不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、令和6年3月31日以前にその事実を知っていた場合は、令和9年（2027年）3月31日までが期限とされています。正当な理由なく期限内に申請しない場合は過料の対象になります。遺産分割が決まらないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たす方法も設けられています。相続した不動産を売却して所有権移転登記を行うには、相続登記が必要です。 売却を検討している場合は、査定と並行して早めに司法書士へ相談してください。

不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

境界や登記が原因で止まっている状態を整理する手順は、土地境界トラブルと古い登記の解消手順でも詳しく説明しています。

✓ポイント：測量や登記にかける費用は、買主が決まってからでも間に合うものと、先に済ませないと進まないものに分かれます。どちらに当たるかを先に切り分けておくと、支出の順番を組み立てやすくなります。

実際にあった事例

大鵬ハウジングの対応事例には、次のようなケースがあります。

• 解体予定の物件で査定を実施し、解体せず、マイナスにならずに売却
• 他社査定で建物価値がないとされ、マイナス200万円が出ていた物件を、180万円で売却
• 体調がすぐれず、残置物が多くて片付けられず売却を諦めていた物件を、自社で買取

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

よくあるご質問

島外に住んでいますが、売却できますか

対応できる場合があります。相談から売却手続きまでオンラインで進める体制があり、鍵の郵送、オンラインでの打ち合わせ、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）による対応も可能です。ただし物件の状況によっては現地確認が必要になることもあります。現地へ行く回数を減らせる可能性がある、という前提で計画を立てておくと安心です。

境界の杭が見つからない場合はどうなりますか

まず公図や過去の測量図と現況を照らし合わせ、どこまで確認できるかを整理します。隣地の立会いが必要かどうかは、買主の予定する使い方によっても変わります。境界を確定せずに引き渡す方法もありますが、土地家屋調査士と自治体への確認を経たうえで判断してください。売主が単独で決められる事柄ではない点に注意が必要です。

建物が登記されていません。そのままでも相談できますか

相談は可能です。未登記建物は、増築部分だけが登記されていない場合や、建物全体に登記がない場合など、状態がさまざまです。まず登記の有無と建物の現況を確認し、表題登記など必要な手続きを土地家屋調査士や司法書士と整理します。買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関側の条件についても別途の確認が必要になります。

相続登記が終わっていなくても査定を頼めますか

査定の依頼はできます。名義が被相続人のままでも、現状を前提とした評価は可能です。ただし引き渡しまでには相続登記を済ませる必要があるため、相続人が複数いる場合は遺産分割の話し合いを並行して進めることになります。誰が相続人かを確認する戸籍の収集にも時間がかかるため、早めの着手をおすすめします。

宮島（廿日市市）で確認しておきたい地域の情報

宮島は広島県廿日市市に属し、宮島口からフェリーで渡ります。所要時間は短いものの、島内は自動車の通行や駐車に制約があり、工事や荷物の搬出では船と島内の運搬手段の両方を段取りする必要があります。この段取りの手間が、費用と工期の差になって表れます。

空き家バンクと補助制度

廿日市市には、市が案内する空き家バンクがあり、物件情報が公開されています。あわせて次のような制度が用意されています。

• 空き家活用支援補助金：空き家バンクに登録した物件の手続き、家財整理、改修などの費用の一部を補助する制度。市街化区域外にあることなどの条件があります
• 老朽危険空き家除却支援事業補助金：市の事前調査で老朽危険空き家に該当すると判定され、対象地域や所有者などの要件を満たす場合に、除却費の一部が補助される制度

いずれも対象の要件や年度ごとの予算枠があり、宮島の物件が該当するかは個別の確認が必要です。補助制度をあてにして計画を組む場合は、申請の可否を先に確かめてください。

手続きの窓口が複数に分かれる

宮島では、文化財保護法にもとづく現状変更許可、保存地区内での建築等の許可、風致地区内の許可、建築確認と、関わる窓口が分かれます。売却の場面では、買主から「改修できる範囲」を必ず質問されます。どこに聞けば答えが出るかを把握しておくことが、そのまま交渉材料になります。

空き家活用支援補助金｜廿日市市 https://www.city.hatsukaichi.hiroshima.jp/soshiki/53/23634.html

まとめ

大鵬ハウジングは、廿日市市の宮島のように島内の事情が複雑な物件についても、残置物や境界、登記の状態を含めて相談を受けています。境界や登記の解消手順は土地境界トラブルと古い登記の解消手順に、島の不動産の売却全般については離島にある不動産の売却・買取査定にまとめています。