【竹富島】古い不動産の売却に価値はつく？査定の見方と活用の選択肢

【竹富島】古い不動産の売却に価値はつく？査定の見方と活用の選択肢

沖縄県竹富町の竹富島にある実家や古い建物を受け継ぎ、「築年数が古いので値段はつきません」「解体して更地にしないと動きません」と言われたまま止まっている方は少なくありません。株式会社大鵬ハウジングは、古民家や重伝建地区の不動産について、築年数だけでは判断せず、歴史的・文化的価値も含めて査定しています。この記事では、竹富島の古い建物がどのように見られるのか、査定で確認される点、売却と活用のどちらを選ぶかの判断材料を整理します。

• 竹富島の古い不動産は築年数以外の物差しでも見られます
• 価値がないと言われてしまう三つの理由
• 竹富島の重伝建地区で前提になるルール
• よくある誤解と実際
• 査定から売却までの進め方
• 修理・修景の補助制度と費用の考え方
• 大鵬ハウジングが関わった事例
• よくあるご質問
• 竹富島の地域事情と島ならではの前提
• まとめ

竹富島の古い不動産は築年数以外の物差しでも見られます

竹富島の古い建物は、築年数を基準にした一般的な査定とは別の見方で評価される余地があります。評価が分かれる原因は建物そのものではなく、どの物差しを当てているかにあります。

一般的な査定と、古民家を見る査定の違い

中古戸建て住宅では従来、法人税法上の耐用年数なども参考にしながら、建物の状態にかかわらず築後20〜25年程度で市場価値をゼロとみなす評価慣行がありました。国土交通省はこの慣行を中古住宅の流通を妨げる要因と位置づけ、住宅の状態や維持管理、リフォームの内容を個別に評価する方向へ改善を進めています。築年数だけで価値が決まるという前提そのものが、見直しの対象になってきました。

一方で、古民家や伝統的な建物を探している買主は、次のような点を見ています。

• 柱や梁に使われている古材の状態
• 赤瓦や漆喰、木板張りといった外観の意匠
• 屋敷を囲むグック（サンゴ石灰岩の石垣）や屋敷林の残り方
• 修理や改修にどれだけの手が必要か

竹富島の建物が持っている固有の要素

竹富島の伝統的な住まいには、木造平屋の主屋、琉球赤瓦葺きで漆喰を塗った寄棟屋根、木板張りの外壁、深く低い軒といった特徴があります。屋敷はグックで囲まれ、白砂の道が集落を通ります。同じ形をもう一度つくることが難しい要素が、そのまま探している人にとっての条件になります。

✓ポイント：査定額が出なかった経験があっても、それは一つの物差しを当てた結果にすぎません。別の物差しで見る会社に当たってから、解体や維持継続を決めても遅くはありません。

出典：中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針の策定について｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000101.html

価値がないと言われてしまう三つの理由

「価値がない」と言われた理由は、建物の状態だけとは限りません。三つの側面から整理します。

査定の仕組みによる理由

経過年数で建物価格を減らす計算は簡便で説明しやすく、広く使われてきました。古材の質や意匠を金額に置き換える作業には手間がかかるため、扱う会社は限られます。

取り扱い体制による理由

竹富島へは石垣港から高速船で渡ります。案内のたびに移動が生じるため、島外の会社が継続して販売活動を組み立てにくい面があります。売れない物件だと判断されたのではなく、社内に対応する体制がないという理由で断られている場合もあります。

取引価格の材料が少ないことによる理由

竹富島のように、近隣の成約事例だけでは査定の材料をそろえにくい地域もあります。その場合は築年数や土地の条件だけでなく、建物の状態や意匠、改修に必要な費用など、複数の材料を確認する必要があります。提示された数字が小さいことと、買いたい人がいないことは別の話になります。

竹富島の重伝建地区で前提になるルール

竹富島は1987年4月28日に重伝建地区（歴史的な町並みを守るために指定された地区）へ選定されました。種別は島の農村集落、面積は38.3ヘクタールで、東・西・仲筋の三つの集落が含まれます。

手続きが必要になる行為

保存地区では、外観に関わる行為に現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）が求められます。対象になりやすいのは次の行為です。

• 建物の新築、増築、改築、移転、除却
• 屋根や外壁など外観の変更
• 石垣や門といった工作物の設置と変更
• 宅地の造成など土地の形質の変更
• 樹木の伐採

室内の間取り変更や水回りの更新など、外から見えない部分の改修は同じ扱いになりません。外観と内部で線引きが違う点は、売却先を探すうえでも説明材料になります。

なお、竹富島は重伝建地区であると同時に、島の陸域全体が準景観地区です。工事の内容によっては、竹富公民館と竹富町教育委員会への現状変更手続きだけでなく、まちづくり課との事前協議や準景観地区条例に基づく手続きも必要です。工事を決める前に両方の窓口へ確認してください。

地区内でも扱いが一律ではない部分

保存地区内の建物は、地区を構成する建物として位置づけられた伝統的建造物と、それ以外の建物に分かれます。助成の内容や求められる工法の水準は、この位置づけで変わります。所有する建物がどちらに当たるかは、竹富町の窓口で確認してください。

出典：竹富島に住まわれる皆様および事業をされる皆様へ｜竹富町 https://www.town.taketomi.lg.jp/soshiki/kyoikuiinkai/syakaibunka/1761628946/

よくある誤解と実際

誤解1：古い建物だから価値はゼロかマイナス

✖ 誤解 → ○ 実際。評価がゼロになるのは、築後20〜25年程度で市場価値をゼロとみなしてきた従来の評価慣行に沿った場合の話です。赤瓦や石垣を含めた一体の姿を求める買主にとっては、更地より判断材料が多い状態です。買主にとっては、更地より建物が残っているほうが完成後の姿を描きやすくなります。

誤解2：家の中も自由に触れない

✖ 誤解 → ○ 実際。許可の対象は外観や工作物、土地の形質の変更などです。内部の改修は同じ枠組みには入りません。移住や店舗利用を考える買主にとって、内部を現代の暮らしに合わせられる点は購入を後押しする条件になります。

誤解3：地区内なら誰でも補助金を受けられる

✖ 誤解 → ○ 実際。補助の対象、補助率、上限額は建物の位置づけと工事の種類で分かれます。年度予算にも限りがあります。補助を前提に資金計画を立てるなら、申請の時期と条件の確認が先になります。

査定から売却までの進め方

ステップ1：建物と敷地の現状を把握する

雨漏りの有無、屋根と漆喰の状態、シロアリの痕跡、グックや門の傷み、樹木の様子を確認します。現地へ行けない場合は、直近の写真や図面、固定資産税の課税明細書を集めるところから始められます。

ステップ2：地区内での位置づけを確認する

伝統的建造物に該当するのか、それ以外の建物なのかを竹富町へ確認します。過去に修理や修景の事業を受けた履歴があれば、その記録も判断材料になります。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体を先に決めてしまうと、建物を残したまま売れたかどうかを確かめる機会が失われます。解体は元に戻せない選択であり、地区内では除却にあたって手続きが必要になる場合があります。 島では重機や資材の運搬に船を使うため、費用の見積もり方も本土とは条件が変わります。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内だけを対象にすると、条件に合う人に届きにくくなります。移住希望者、二拠点生活を考える人、宿や店舗として使いたい事業者など、島外にも候補はいます。ただし竹富島では、後述する島の取り決めを踏まえた進め方が前提です。

修理・修景の補助制度と費用の考え方

竹富町では、保存地区内の建物の修理と修景に助成措置が設けられています。公表されている保存地区台帳の記載は次のとおりです。

修理は伝統的建造物を元の姿に戻す工事、修景（歴史的な町並みに合う外観へ整えること）はそれ以外の建物を町並みに調和させる工事です。同じ地区内でも、どちらに当たるかで補助率と上限が変わります。 内容は年度により見直される場合があるため、申請の可否と金額は竹富町の窓口で確認してください。

補助を使って修理してから売るのか、現状のまま引き渡すのかで手元に残る金額は変わります。申請から交付までには期間があり、所有者以外が申請できるかどうかも制度によって異なります。修理してから売ると決める前に、現状のままでいくらになるかを確認すると比較ができます。

古民家の評価と活用の考え方は、古民家の資産価値とリノベーション活用事例でも整理しています。

大鵬ハウジングが関わった事例

竹富島での事例ではありませんが、同様のケースを挙げます。

• 岐阜県郡上市の物件で、解体契約日の1週間前に大鵬ハウジングが査定を実施。解体せず、マイナスにならずに売却できた
• 他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス80万円が提示されていた物件を、380万円で売却
• 体調がすぐれず、残置物（家の中に残っている家具や荷物）が多くて片付けられないまま売却を諦めていた物件を、大鵬ハウジングが自社で動いて売却

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。金額や条件は物件ごとに異なります。

よくあるご質問

本土に住んでいますが、竹富島の不動産を売却できますか

遠方にお住まいのまま相談を進めることは可能です。オンラインでの打ち合わせや書類のやり取りを活用し、現地へ行く回数を抑える方法を検討します。ただし、物件の状況や手続きの段階によっては現地での確認が必要になる場合もあります。どの範囲を遠隔で進められるかは、個別にご相談ください。

相続登記が終わっていませんが、相談できますか

相談自体は登記の完了前でも始められます。ただし所有権を買主へ移す段階では登記が済んでいる必要があり、亡くなった方から買主へ直接移すことはできません。相続登記は2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく期限内に申請しない場合は10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前に相続を知っていた場合は、2027年3月31日が申請の期限とされています。

残置物が残ったままでも査定を受けられますか

家具や仏具、農具などが残った状態でも相談できます。片付けを終えてから連絡しようとして年単位で止まってしまうより、現状のまま状況を伝えていただくほうが判断は早くなります。処分費用の負担をどうするかも含めて検討します。

建物を残したまま売ると、買主が規制で困りませんか

外観に関わる工事には手続きが必要になりますが、内部の改修や設備の更新は進められます。地区のルールを理解している買主であれば、規制の内容は購入前に織り込んで検討します。制度の説明を売主側から丁寧に伝えられるかどうかが、話の進み方を左右します。

竹富島の地域事情と島ならではの前提

島の合意と、売却の進め方

竹富島では1986年に竹富島憲章が制定され、2017年に現在の暮らしに合わせて改定されました。現在の憲章は、売らない・汚さない・乱さない・壊さない・活かす、の五つを基本理念としています。背景には、1970年代前後に起きた島外資本による土地の買い占めがありました。

憲章では、不動産を売買しようとするとき、所有者の名義を変更するとき、賃貸借をするときなどは、事前に竹富公民館と集落景観保存調整委員会へ届け出ることが定められています。これは法令による売買の禁止とは異なり、竹富島の住民自治に基づくルールです。 竹富島の不動産を扱ううえでは、避けて通れない前提になります。

竹富島の売却では、価格や条件だけでなく、地域のルールと景観を理解する買主かどうかが問われます。大鵬ハウジングは、地域に配慮したマッチングを目指しています。進め方は、公民館や地域との調整を含めて個別の確認が必要です。

交通と維持管理の条件

竹富島に空港はなく、竹富港へは石垣港離島ターミナルから高速船でおおむね10〜20分です。所要時間は運航会社や船、海況で変わります。石垣空港から離島ターミナルまでは30分ほどかかり、本土からは空路と船を乗り継ぐことになります。

• 便数は多いものの、天候によって欠航する場合がある
• 草刈りや通風のたびに渡航費と時間が発生する
• 潮風と台風の影響を受けやすく、屋根や漆喰の傷みが進みやすい

竹富町の統計では、2025年の竹富島への入域観光客数は約41.9万人でした。宿泊や飲食の用途で建物を探す事業者の目が向く土地でもあります。維持の負担がある一方で、使い道の幅は狭くありません。

出典：竹富島憲章｜西表石垣国立公園 竹富島ビジターセンター 竹富島ゆがふ館 https://taketomijima.jp/%E3%80%8C%E7%AB%B9%E5%AF%8C%E5%B3%B6%E6%86%B2%E7%AB%A0%E3%80%8D/

まとめ

解体や維持の継続を決める前に、現状のままでどう評価されるかを確かめると、判断の材料が一つ増えます。大鵬ハウジングは、沖縄県竹富町の竹富島の不動産について、歴史的・文化的価値を含めた査定と、売却以外の選択肢も含めたご提案を行っています。

古民家の評価と活用の考え方は古民家の資産価値とリノベーション活用事例で、重伝建地区の不動産売買全般については重要伝統的建造物群の売却なら大鵬ハウジングへ｜重伝建.comでご確認いただけます。