【松原市】築古の空き家を解体せずに売る方法

【松原市】築古の空き家を解体せずに売る方法

松原市で親から受け継いだ家について、「築50年でボロボロだから、壊さないと売れないだろう」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。ところが実際には、建物を残したまま古家付き土地として売る道や、現状のまま買い取ってもらう道があります。解体費を先に出さずに手放せるのであれば、判断の前提はまるごと変わります。株式会社大鵬ハウジングでは、他社で値が付かなかった物件を買い取ってきた経験から、築古の空き家をどう扱えるかをご説明してきました。この記事では、松原市の古い空き家を解体せずに売る方法と、その際に見落としやすい点を整理します。

「古い家は売れない」という思い込み

「うちの家は古すぎて売り物にならない」という前提で考えている方もいらっしゃるかもしれません。この思い込みには、いくつかの誤解が混ざっています。

• 建物の価値がゼロ＝取引そのものが成立しない、と考えている
• 買主は住むために買う人しかいない、と考えている
• 壊してからでないと売りに出せない、と考えている

実際には、築年数が古い物件の取引では、買主は建物ではなく土地を見ていることがあります。建物の評価が付かなくても、土地に需要があれば売買は成立します。買主も、自分で住む個人だけではありません。買い取って再生する事業者、建て替えて使いたい近隣の方、隣地を広げたい所有者と、想定できる相手は複数います。

つまり「売れるかどうか」は建物の古さだけで決まりません。土地の条件、周辺の需要、そして誰を買主として想定できるかで変わります。1社に「無理です」と言われた段階で結論を出してしまうのは、判断材料が足りていない状態です。

古家付き土地とは

解体せずに売る方法の中心にあるのが、古家付き土地という売り方です。

建物を残したまま土地として売る

古家付き土地とは、建物が残ったままの状態で、主に土地としての価値を評価して売り出す形のことです。中古住宅として売る場合は建物の状態が価格の中心になりますが、古家付き土地では土地の広さ・形・接道といった条件が判断材料になります。

買主は、購入後に自分で解体して建て替えるか、リフォームして使うかを選べます。売主にとっては、建物の傷み具合を細かく問われにくいという利点があります。「中古住宅として売るには状態が厳しい。かといって壊す費用は出せない」という物件の受け皿になるのが、この売り方です。

解体せずに売るメリット

解体しないことの利点は、費用面と税負担の両方にあります。

• 解体費を先に負担しなくて済む：木造住宅でも数十万円から百万円台になることがあり、この支出を回避できる
• 住宅用地の要件を満たしているあいだは軽減措置が適用される：更地にすると、原則として翌年1月1日時点で住宅がない土地として扱われる
• 売れなかった場合に元へ戻せる：解体してしまうと引き返せないが、建物が残っていれば別の売り方に切り替えられる

2つ目の税負担については補足が必要です。松原市の固定資産税は課税標準額の1.4%、都市計画税は市街化区域内の土地・家屋に課税標準額の0.3%です。住宅の敷地には課税標準を軽減する特例があり、住宅が残っていて要件を満たしているあいだは、原則としてこの軽減が適用されます。建物がなくなると、この扱いからは外れます。ただし、一定の建替え中の土地については、要件を満たして申告すれば継続される場合があります。逆に、管理不全空家や特定空家として勧告を受けた場合などは、建物が残っていても住宅用地特例の対象から外れることがあります。建物を残しておけば無条件に軽減が続く、というわけではありません。

土地｜松原市 https://www.city.matsubara.lg.jp/docs/page2579.html

古い空き家を手放す3つの方法

築古の空き家を手放す方法を、性格の違いで並べます。

古家付き土地として売却する

土地に一定の需要が見込めるエリアであれば、有力な選択肢です。解体費を先に負担せずに市場へ出せるため、解体費の先出しは避けられます。ただし、仲介で売る場合の仲介手数料や、測量・境界確認・登記に関わる費用など、物件によって別の支出が生じることはあります。また、買主が現れるまでの期間は読めません。その間も固定資産税や管理の手間は続きます。

現状のまま買取に出す

荷物が残っていても、雨漏りがあっても、建物を残したまま買い取れる場合があります。内覧のたびに立ち会う必要もありません。売買の相手が最初から決まっているため、段取りの見通しが立てやすくなります。築古であることを理由に、話が止まらないのがこの方法の性格です。ただし、どの物件も同じ条件で買い取れるわけではなく、金額も日程も物件の状況によって変わります。

解体して更地で売却する

建物の傷みが著しく、倒壊や近隣への影響が心配な場合は、解体が現実的な判断になることもあります。ただし費用が先に出ていくうえ、更地にしたあとで買主が見つからなければ、支出だけが残ります。壊す前に、壊さずに売った場合の金額を確かめておく手順を挟むと、後悔が減ります。

築古の物件でも評価される理由

「建物に価値がないのに、なぜ値が付くのか」と疑問に思われるかもしれません。価格の根拠は、建物ではなく調査の中身にあります。

大鵬ハウジングでは、査定の際に一般的な価格調査に加え、商業施設・病院・学校までの距離や最新の近隣状況まで調べ、役所も回って相場を確認します。この調査量が価格の差を生みます。地場の業者に「マイナス500万〜700万円」と評価されていた物件を買い取り、リノベーションを経て流通させた例もあります。地場の業者に3年間預けて売れなかった物件を1か月で売却できたこともあります。

評価は、その物件を見る会社の調査力と買主の幅によって変わります。全国の買主とつながっていれば、地元では見つからない相手に届くことがあります。古い家に値が付かないのではなく、値を付けられる相手に届いていないだけ、という場合もあります。

古い空き家を手放すときの注意点

解体せずに売る道があるとはいえ、確認しておくべき点はあります。

• 接道の状況：建築基準法の道路に敷地が2メートル以上接していないと、建て替えが認められない場合があります
• 前面道路の幅員：4メートル未満の道路に接する敷地では、建て替え時にセットバックが必要になることがあります
• 再建築の可否：建て替えができない土地は買主が限られ、価格にも影響します
• 境界の確認：古い住宅地では境界標が失われていることがあり、測量が必要になる場合があります
• 長屋の場合の権利関係：隣の住戸と構造がつながっているため、単独では解体できないことがあります

これらは、いずれも「調べれば分かる」項目です。逆に言えば、調べないまま話を進めると、契約の直前になって条件が変わることがあります。とくに再建築の可否と境界は、価格に直結します。売り方を決める前の段階で確認しておくと、途中で振り出しに戻る事態を避けられます。

松原市の築古空き家をめぐる実情

松原市は大阪市に隣接し、近鉄南大阪線の沿線に住宅地が広がる住宅都市です。令和2年3月に策定された市の都市計画マスタープランでは、住居系の用途地域が約7割を占める一方、狭あい道路の改善が課題として挙げられ、空き家が市内に広く分布し増加傾向にあるとされています。

松原市の特徴として押さえておきたいのが、長屋が一定の割合を占めるという住宅ストックの性格です。第2期松原市空家等対策計画では市内全域を「対策区域」としたうえで、老朽化した管理が不十分な長屋が多い河内天美駅周辺を「重点対策区域」に設定しています。長屋は隣の住戸と構造を共有するため、1戸だけ壊すという扱いが難しく、築古の戸建てとは別の検討が必要になります。

市の補助制度も、この実情に合わせた形になっています。

注目したいのは、相続登記と家財整理の補助が「第三者への売却完了」を要件にしている点です。松原市は、解体だけでなく売却して流通させる方向にも支援を用意しています。長屋の除却補助については、令和8年4月1日から令和13年3月31日までの期間に限って増額される扱いになっています。

利用にあたっては手順の制約があります。令和8年度の制度では、補助対象となるために松原市への空き家情報の登録や、市税に未納がないことなどの要件があります。さらに、交付決定や事前協議完了の通知が出る前に解体工事・相続登記・家財整理などへ着手すると補助の対象外になるため、動き出す前にまちづくり推進課へ相談する必要があります。住宅除却工事の申請受付は4月1日から12月末まで、いずれの補助も予算の範囲内での交付で、予算が満額に達した場合は受付できません。窓口はまちづくり推進課で、市は8団体と連携協定を結んだ「松原市空き家なんでも相談室」も設けています。要件と受付状況は年度によって変わるため、最新の内容は市の案内でご確認ください。

新たに空き家利活用補助制度を拡充しました。｜松原市 https://www.city.matsubara.lg.jp/docs/1342552.html

松原市で古い空き家を相談するには

築古の物件について相談する際は、次の情報があると話が早く進みます。

• 建物の築年数と構造（分かる範囲で構いません）
• 戸建てか長屋か
• 前面道路の幅と、敷地がどれくらい接しているか
• 相続や名義の状況、荷物が残っているかどうか

分からない項目があっても問題ありません。住所など分かる範囲の情報から調査を進め、不足している情報は確認しながら整理していきます。

大鵬ハウジングは大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっています。全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。建物の傷みがどの程度で、直して売るのか現状のまま売るのかという判断を、施工側の目線も交えてお伝えできます。

買取の場合、相続登記や所有権移転登記などの登記費用は大鵬ハウジングが負担します。ただし、紙の売買契約書を作成する場合の印紙税や、売却益が出た場合の譲渡所得にかかる税金など、売主様側の負担として残る項目もあります。

売却後についても方針を明確にしています。大鵬ハウジングの買取では、売主様の契約不適合責任は原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。

長屋の権利関係や相続の整理が絡む場合もあります。大鵬ハウジングは弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しています。大鵬ハウジングが窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。何から手を付ければよいか分からない段階でも、まとめて状況を話していただければ、必要な専門家へつなぎます。

松原市の空き家買取・対応エリア

阿保、上田、岡、東新町、南新町、高見の里、柴垣、天美東、天美南、天美北、天美我堂、三宅中、丹南、立部、一津屋、別所、大堀、松ケ丘

※上記に記載のない町名でも、松原市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

株式会社大鵬ハウジングは、松原市の築古の空き家について、「壊さずに売れるのか」という段階からのご相談を承っています。解体を決めてしまう前に、壊さずに売った場合の金額を一度確かめてみてください。判断材料が増えれば、選べる道も増えます。