【新居浜市】農地付きの空き家は売却できる？山林もまとめて手放す方法

【新居浜市】農地付きの空き家は売却できる？山林もまとめて手放す方法

たとえば、大阪で働く50代の方が新居浜市大生院の実家を相続し、母屋のまわりに田んぼと畑、少し離れた山すそに父親名義の山林も残っていたとします。こうした状況では、「家だけなら売れそうだけれど、田畑と山はどうすればいいのか」と手が止まってしまいがちです。結論からいえば、農地が付いた空き家でも、農地法上の条件を整理すれば売却できる場合があり、山林もあわせて手放す道があります。ただし田畑には農地法、山林には森林法の届出と、土地の種類ごとに決まりが違うため、ばらばらに動くと窓口めぐりだけで疲れてしまいます。そこでこの記事では、株式会社大鵬ハウジングが全国の空き家相談で積み重ねてきた経験をもとに、田畑や山林が付いた空き家をまとめて手放すための手続きと順番を、新居浜市の土地事情に沿って整理します。

田畑や山が付いた空き家が一度に片づかない理由

田畑や山林付きの実家がなかなか動かない原因は、物件の魅力不足とは限りません。ひとつの敷地に見えても、登記簿を取ると宅地・田・畑・山林が別々の筆に分かれていることが多く、それぞれに異なる手続きが求められます。

田畑は農地法のルールで動かす

田や畑は、買いたい人がいればすぐに売れる土地ではありません。農地のまま所有権を移すには、農地法3条にもとづく農業委員会の許可が必要です。許可の審査では、主に取得する側が取得後に農地を適切に利用できるかが確認されます。「隣の人が少し使いたいと言っている」という段階では、話がまとまらないこともあります。

山林は境界と道が見えにくい

山林は農地法の許可こそ原則不要ですが、別の難しさがあります。

• 境界杭が見当たらず、隣の山との境が親の記憶頼みになっている
• 車が入れる道がなく、現地まで歩いて確認するしかない
• 固定資産税が少額なため、名義が祖父母のまま放置されている

どれも買主にとって判断材料が不足し、価格交渉に進む前に検討が止まりやすい状態です。

土地ごとに窓口が分かれている

母屋と宅地は通常の売買、田畑は農業委員会、山林は森林の届出、名義は法務局と、相談先が土地の種類ごとに分かれています。遠方から一人で回ると、平日に何度も新居浜へ通うことになりかねません。土地ごとの条件に加え、窓口や手続きが分かれていることも、整理を難しくする理由の一つです。

田畑を手放すときの農地法の手続き

田畑が付いていても、手放す道はあります。ただし「相続したとき」と「売るとき」では手続きが別物なので、順に確認していきます。

相続したらまず農業委員会へ届け出る

相続で農地を取得すること自体に、3条の許可は要りません。その代わり、農地法3条の3にもとづく届出を、農地のある市町村の農業委員会に出します。期限は相続登記の「3年」とは別で、多くの農業委員会が権利の取得を知った日からおおむね10か月以内の提出を案内しており、届け出なかった場合は10万円以下の過料の対象となることがあります。新居浜市の場合、窓口は市役所の農業委員会事務局です。

あわせて、相続登記も忘れずに進めてください。2024年4月1日から義務化され、原則として相続による取得を知った日から3年以内の申請が必要になりました。それより前に相続した未登記の不動産も対象で、義務化の時点ですでに相続を知っていた場合は2027年3月31日までに申請します。届出と登記は別の手続きなので、両方の確認が必要です。

耕作する人へ引き継ぐ3条許可

田畑を農地のまま売買するときは、原則として売主と買主が農地法3条の許可申請を行い、農業委員会の許可を受ける必要があります。審査では、とくに取得する側が農地を適切に利用できるかが確認されます。個人が農地を取得する場合の主な確認事項は次の3つで、法人による取得などではこのほかにも要件があります。

• 取得後、所有・借入しているすべての農地を効率的に耕作すること
• 必要な農作業に常時従事すること
• 周辺の農地利用に支障を与えないこと

許可は農業委員会の総会で審議されるため、申請には毎月の締切日があり、売買の日程もこのサイクルに合わせて組みます。

面積の条件がなくなった2023年の改正

以前は、取得後の農地面積が都府県で50アール以上ないと許可されない「下限面積要件」がありました。2023年4月1日施行の改正農地法でこの要件が廃止され、空き家に付いた小さな畑も、面積だけを理由に断られることはなくなっています。空き家バンクに登録された物件に限って面積要件を緩める、といった従来の特例に頼る必要もなくなりました。

ただし、なくなったのは面積の条件だけで、上で挙げた3つの要件は残っています。「誰でも買える」ではなく「意欲のある人が小さく始めやすくなった」という理解が正確です。

下限面積要件が廃止になりました｜新居浜市 https://www.city.niihama.lg.jp/soshiki/nougyou/kagennmennseki.html

家や駐車場の用地に変える転用許可

田畑を宅地や駐車場など農業以外に使うなら、農地法4条（自分で転用）または5条（転用のために売る・貸す）の手続きになります。新居浜市の案内では、転用には県知事の許可が必要で、申請の窓口は市の農業委員会です。

農業振興地域の農用地区域に入っている田畑は、原則として転用が認められません。先に区域から外す手続き（農振除外）が必要で、申し出れば必ず外れるものでもありません。転用できるかどうかは、場所と区域の指定でおおよそ決まります。悩む前にまず区域を調べるほうが、結果として近道です。手続きが複数に分かれていても、まとめて相談すれば進める順番は整理できます。

山林・原野が付いているときに調べること

農地法の外でも届出はある

登記上も現況も山林・原野であれば、原則として農地法の許可対象からは外れます。ただ、農地かどうかは登記の地目ではなく現況で判断されるため、地目が山林でも実際は畑として使われてきた土地は、農業委員会への確認が必要になります。

森林には森林法の届出があります。

• 地域森林計画の対象となる森林の土地を相続などで新たに取得した場合、原則として取得から90日以内に市町村へ「森林の土地の所有者届出」を出す
• その森林の立木を伐採するときは、原則として事前に市町村への伐採届が必要
• 保安林に指定されている場合は、伐採方法によって県知事の許可または届出が必要になる

境界・進入路・名義の確認

山林を手放す前に、次の点を確かめておくと話が進みやすくなります。

• 公図と現地の形が大きく食い違っていないか
• 隣の所有者と境界の認識がそろっているか
• 進入路が私道なら、通行の承諾が取れているか
• 名義が亡くなった方のままになっていないか

とくに名義は後回しにされやすい項目です。年月がたつと相続人が枝分かれし、連絡の取れない方が一人出るだけで手続きが止まります。山林は急がなくてよい土地に見えて、時間とともに権利関係がいちばん複雑になりやすい土地でもあります。

保安林制度｜林野庁 https://www.rinya.maff.go.jp/j/tisan/tisan/con_2.html

まとめて相談すると何が変わるのか

役所を回って土地ごとの条件を洗い出す

当社は、一般的な価格調査に加えて、商業施設・病院・学校までの距離や時間、近隣の最新状況まで確認しています。田畑や山林付きの物件では、用途地域の内か外か、農用地区域に入っていないか、進入路はどうなっているかといった項目が価格と売り方を左右します。役所を回って裏づけを取ったうえで査定書をお出しするため、「どの土地に何の手続きが要るか」を整理した状態から話を始められます。

土地家屋調査士や司法書士との連携

境界がはっきりしない、分筆したい、登記が祖父の代で止まっている——こうした場面では専門家の力が欠かせません。当社は弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。

とはいえ、窓口を一本にしても農地法や森林法の手続きが省けるわけではありません。宅地と母屋、田畑、山林を別々の契約に分け、それぞれに合う買主へ引き継ぐ形が現実的な場合もあります。まとめて相談する意味は、手続きを飛ばすことではなく、全体の順番を最初に決められる点にあります。

田畑・山林付きの空き家を手放すまでの流れ

相談から引き渡しまでの段階

順番は案件によって前後しますが、名義と区域を先に確認しておくと、後半で止まりにくくなります。

以前、地場の業者に1年預けたまま報告も広告もなかった物件を、当社が適正な価格をご提案して媒介をお受けし、自社で広告を出したところ1週間で成約したことがありました。条件の整理と買主探しの範囲が変わるだけで、同じ物件でも動き方は変わります。

仲介と買取を決める目安

時間をかけて買主を探したいなら仲介、時期を区切って片づけたいなら買取が向いています。当社の買取では、各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません。

なお、宅地・建物の買取と、農地部分の引き継ぎ方は分けて確認する必要があります。農地を農地のまま所有する場合は取得者に農地法上の要件があり、転用を伴う場合は5条許可など別の手続きが必要です。物件全体をどの形で手放せるかは、農業委員会への確認を含めて個別に整理します。

当社の買取では、売主様の契約不適合責任は原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。田畑や山林が付いていても、手放し方の選択肢は一つに限られません。

新居浜市の田畑・山林付き空き家の実情

新居浜市は住友系企業が集まる四国有数の臨海工業都市で、臨海部や市街地の住宅地とは別に、南側の山すそには古くからの農家住宅が点在しています。市の住民基本台帳人口は、2021年8月末の11万6,965人から、2026年8月末には10万9,940人へ減っています。市街地の住宅には一定の需要がある一方、田畑付きの郊外住宅は買主の層が限られるため、早めに条件を整理しておくことが欠かせません。

線引き廃止後の郊外と田園居住地区

新居浜市は2004年5月に市街化区域と市街化調整区域の線引きを廃止しました。線引き廃止後、都市計画区域のうち用途地域が指定されていない区域には特定用途制限地域が指定され、その中は「田園居住地区」などの4地区に区分されています。旧市街化調整区域の時代より都市計画法上の規制は緩和されていますが、特定用途制限地域の用途規制や建ぺい率・容積率、一定規模以上の開発許可などは別途確認が必要です。田畑を宅地にする場合は、これとは別に転用許可も求められます。

税の面では、都市計画税（税率0.28%）がかかるのは用途地域内と、用途地域外で公共下水道の予定処理区域に入っている土地・家屋です。郊外の実家が課税対象かどうかは、納税通知書で確かめられます。

上部・別子山の山林と地籍調査

大生院・船木・角野・中萩といった上部地区には田畑と山すそが連なり、2003年に編入した別子山には山林が広がります。注意したいのは、愛媛県の地籍調査実施状況（2025年8月29日更新）で、新居浜市の地籍調査は進捗率24.0%で実施中とされている点です。公図と現地がずれている可能性を前提に、境界の確認に時間を見ておく必要があります。境界や進入路などの条件を整理できれば、買主を探すための判断材料がそろいやすくなります。

線引き廃止について｜新居浜市 https://www.city.niihama.lg.jp/soshiki/tokei/sennbikihaishi.html

新居浜市で田畑付きの空き家を相談するには

相談の段階で書類をそろえる必要はありません。固定資産税の納税通知書と、実家のおおよその場所がわかれば調査を始められます。当社は大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。他社でマイナス査定になった物件をプラス査定で買い取った実績もあります。

• 当社の買取では、荷物が片付いていなくても買取価格は変わりません
• 相続登記が済んでいなくても、相談はできます
• 査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません
• 遠方にお住まいで現地へ行くのが難しい場合も、ご相談ください

当社の買取では、相続登記や所有権移転登記などの登記費用を当社が負担します。ただし、印紙税や譲渡所得にかかる税金など、売主様の側で生じる費用はあります。年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっています。田畑や山林の付いた家では、相続が重なるほど関係者が増え、手続きが複雑になることがあります。

新居浜市の空き家買取・対応エリア

大生院、萩生、船木、角野、中萩町、立川町、種子川町、上原、別子山、大島、多喜浜、垣生、阿島、郷、本郷、中村、喜光地町、一宮町、泉宮町、新須賀町

※上記に記載のない町名でも、新居浜市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

冒頭で挙げたようなケースで、田畑と山林を前に何から始めればいいか迷っているなら、まずは全体を一度に洗い出すことから始めてみてください。株式会社大鵬ハウジングでは、全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。新居浜市で田畑や山の付いた実家をまとめて手放したいとお考えなら、土地ごとの条件を整理するところからお手伝いします。