【長浜市】残債のある空き家を手放す現実的な方法

【長浜市】残債のある空き家を手放す現実的な方法

たとえば、十数年前に長浜市神照町で家を建てた50代の方が、転勤で大阪へ移り、誰も住まない家の住宅ローンを払い続けているとします。「ローンが残っているうちは売れない」と思い込み、返済と固定資産税だけが続いている——こうした状況に置かれている方もいらっしゃるかもしれません。実際には、住宅ローンが残っていても、売却代金や自己資金で完済できる見込みが立てば手放すことはできますし、足りない場合にも任意売却という方法があります。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが全国の空き家相談で積み重ねてきた経験をもとに、残債のある空き家を無理なく手放すための考え方と進め方を、長浜市の住宅事情に沿って整理します。

ローンが残った空き家は手放せるのか

住宅ローンが残っていても、家を売ること自体はできます。ただし、住宅ローンを借りた家には金融機関の抵当権が付いているのが一般的で、買主へ引き渡すまでにこれを抹消するのが売買の前提になります。つまり問題は「残債があるかどうか」ではなく、引き渡しまでに残債を返し切れるかどうかです。

手元に残る額と一括返済額を比べる

判断の出発点は、次の2つの金額です。

• 金融機関に確認する、決済予定日時点の一括返済に必要な額
• 見込みの売却価格から、仲介手数料・登記費用・印紙税などを差し引いた手取り額

査定額がローン残高を上回っていても、諸費用を引くと足りなくなることがあります。一括返済の額にも、決済日までの利息や繰上返済の手数料が加わる場合があります。査定額と残高を並べるだけで安心せず、手取りで比べることが大切です。

一括返済に必要な額は、借入先の金融機関に問い合わせれば教えてもらえます。返済予定表に載っている残高は予定表を作った時点のものなので、決済予定日を伝えて最新の額を確認してください。

足りない分を埋められるかで道が分かれる

手取り額で完済できるなら、通常の売却として進められます。不足が出る場合でも、預貯金などで差額を用意できれば、同じく通常の売却が可能です。差額を用意するのが難しいときに検討するのが、次の章で触れる任意売却です。

このほか、すぐに売らずに貸して返済に充てる方法もあります。ただ、家賃で返済と税・修繕費をまかなえるか、金融機関が賃貸を認めるかという二つの条件を満たす必要があり、空き家の状態によっては改修費もかかります。売る・貸すのどちらが現実的かは、手取り額と家の状態を並べて判断することになります。

相続した家にローンが残っていた場合

親の家を相続したら住宅ローンが残っていた、という場合もあります。住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）に加入している場合があります。加入しており、死亡が保障対象となって保険金の支払要件を満たせば、保険金によって住宅ローンの残債が返済されます。まずは借入先の金融機関に加入状況と保障内容を確認してください。加入していなかった場合は、借入も相続の対象になります。相続放棄には原則として、自分が相続人になったことを知った時から3か月の熟慮期間があるため、放棄も選択肢になる場合は早めに専門家へ相談してください。ローンが残っていても、まず金額と契約の中身を確かめれば、選べる道は見えてきます。

任意売却という選択肢

任意売却とは、売却代金だけではローンを返し切れない場合に、金融機関などの債権者の同意を得て、抵当権を外してもらったうえで売る方法です。一般的には、返済が難しくなった段階で検討されます。

競売とどこが違うのか

返済が止まった状態が続くと、債権者は裁判所に競売を申し立てることがあります。競売と任意売却の主な違いは次のとおりです。

• 任意売却は通常の不動産取引として売るため、一般的に競売より高値で売却できることが期待できる
• 引き渡しの時期や、売却代金から諸費用をどう差し引くかを調整できる場合がある
• 競売は裁判所の手続きで進むため、売主の都合で日程を決められない
• 競売では、物件概要などの情報が裁判所の不動産競売物件情報サイト（BIT）などで公開される

任意売却は、住宅金融支援機構も、競売より高い価格が期待できることや引き渡し時期を調整しやすいことを理由に、返済の継続が難しい人に検討を勧めています。

金融機関の同意が前提になる

任意売却は、売主が自由に値段を決めて売れるものではありません。売出価格や、売却代金から何をどれだけ差し引くかについて、債権者の確認と同意が必要です。販売活動の状況を定期的に報告するなど、債権者ごとに決められた手順を守る必要もあります。また、売却後に残った借入は原則として返済義務が残り、その後の返済方法は債権者と協議することになります。分割返済となる場合もありますが、条件は債権者や契約内容、家計状況によって異なります。「売れば借金がなくなる」ではないと理解しておくと、後で慌てずに済みます。

融資住宅等の任意売却｜住宅金融支援機構 https://www.jhf.go.jp/hensai/baikyaku.html

残債のある空き家を手放すまでの流れ

いちばん時間がかかりやすいのは、3の方針決めです。ここで金額が見えていないと判断が先送りになりがちなので、2の段階で数字をはっきりさせておくことが近道になります。

任意売却を選んだ場合は、4の段階で債権者とのやり取りが加わるため、通常の売却より調整に時間がかかる場合があります。返済が滞る前の段階で動き始めれば、通常の売却と任意売却の両方を比べる余裕が残ります。

返済を続けながら空き家を持ち続けるリスク

住んでいない家にも返済と税はかかる

空き家になっても、住宅ローンの返済、固定資産税、火災保険料は続きます。人が住まない家は換気や通水が止まり、湿気やカビ、設備の傷みが早く進みます。雪の多い湖北地域では、屋根や雨どいの点検も欠かせません。傷みが進むほど売却価格は下がりやすく、手取り額と一括返済額の差が開いていきます。さらに、本人も生計を一にする家族も住まなくなり空き家になった場合は、原則としてその年以降の住宅ローン控除は受けられません。ただし、単身赴任など一定の要件を満たす場合には例外があります。借りている家を人に貸す場合も、住宅ローンは本人が住むことを前提とした契約が多いため、事前に金融機関への相談が必要です。

滞納が続くと競売に進むことがある

返済が滞ると督促が届き、滞納が続けば分割で返す権利を失って一括返済を求められることがあります。そのまま進むと競売の申立てにつながり、任意売却を選べる時間が短くなります。信用情報に延滞の記録が残る点にも注意が必要です。返済が苦しくなりそうな段階で借入先に相談すれば、返済期間の延長など返済方法の変更に応じてもらえる場合もあります。返済に不安を感じた段階で相談を始めるほうが、取れる手段は多くなります。

専門家と組んで残債の整理から進める

残債のある空き家では、売却そのものに加えて、返済や登記、場合によっては債務の整理まで話が広がります。当社は弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。売却後に残る借入の返済方法や債務整理など法律上の判断が必要な部分は、弁護士が対応します。

全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。金融機関とのやり取りが続く案件でも、途中で担当が替わらないため、経緯を何度も説明し直す必要がありません。

遠方にお住まいの場合も、必要な手続きや現地対応の進め方を相談しながら段取りします。任意売却では売出価格の同意を得るための資料づくりが欠かせませんが、当社の査定書は周辺の商業施設や病院、学校までの距離、最新の近隣状況まで調べたうえで作るため、価格の根拠を説明する材料としても使えます。窓口を一つにまとめることで、残債があっても手順どおりに進めやすくなります。

長浜市でローン残債のある空き家を手放すには

長浜市は2006年と2010年の2度の合併で、琵琶湖を除けば滋賀県内で最も広い面積を持つ市になりました。京都市や名古屋市から約60キロ、大阪市から約100キロの位置にあり、市内にはJR北陸本線・湖西線の駅があり、車では北陸自動車道を利用できます。東海道新幹線へは米原駅で接続できます。人口は2026年9月1日現在で11万332人です。国勢調査の人口は2005年をピークに減少が続いており、長浜市は現在も転出超過の改善を課題として挙げています。

駅周辺から北部まで幅がある立地条件

長浜市は市域が広く、長浜駅周辺の市街地から木之本町・余呉町・西浅井町などの北部まで、立地条件はさまざまです。残債のある家では、駅へのアクセス、築年数、接道、建物状態などによって査定額が変わり、その結果が完済できるかどうかにも影響します。同じ長浜市内でも、地域名だけで判断せず、まず物件ごとの手取り見込みを確認することが重要です。

転勤や住み替えで空き家になった持ち家

京阪神・中京・北陸のいずれとも行き来しやすい土地柄のため、転勤や住み替えを機に持ち家が空き家になるケースがあります。冒頭の神照町の例のように、ローン完済を待ってから売ろうとすると、その間の返済と税、家の傷みが重なっていきます。転勤先で新たに住まいを借りていれば、家賃と住宅ローンの二重負担にもなります。戻る予定がはっきりしないなら、一度手取り見込みを出して「今売った場合」と「数年後に売った場合」を比べてみるだけでも、判断の材料になります。完済を待つより、今の手取り見込みを確かめるほうが先です。

長浜市で残債のある空き家を相談するには

ご相談の時点で、手元にあると話が早い書類は次のとおりです。

• 住宅ローンの返済予定表（残高がわかるもの）
• 固定資産税の納税通知書
• 登記事項証明書（手元になければ取得方法も含めてご相談ください）

査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません。当社は大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。当社の買取では、各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません。任意売却の場合は、債権者の同意を得る手順が加わります。

また、当社の買取では、相続登記や所有権移転登記などの登記費用を当社が負担します。ただし、印紙税や譲渡所得にかかる税金など、売主様の側で生じる費用はあります。当社の買取では、売主様の契約不適合責任は原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっています。

長浜市の空き家買取・対応エリア

八幡東町、平方町、宮司町、神照町、八幡中山町、南高田町、十里町、相撲町、口分田町、小堀町、室町、勝町、新庄寺町、加納町、内保町、三田町、湖北町速水、高月町高月、木之本町木之本、余呉町中之郷

※上記に記載のない町名でも、長浜市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

冒頭で挙げたような転勤後の空き家も、完済を待たずに手取りの見込みを確かめることから始められます。株式会社大鵬ハウジングでは、長浜市で残債のある空き家を抱えている方と一緒に、今の数字を確かめるところから手放し方を考えていきます。