売れない訳アリ物件とは？4つの種類と詳細解説

不動産業界において、何らかの理由で一般の買い手がつきにくい物件を総称して訳アリ物件（瑕疵物件）と呼びます。
一口に訳アリと言っても、その理由は様々です。まずは、ご自身の物件がどれに当てはまるのかを確認してみましょう。

• 種類1
  心理的瑕疵物件
  （事故物件）

  

  建物内や敷地内で人が亡くなるなどの事件・事故が発生し、買い手や借り手が「住みたくない」「怖い」と心理的抵抗を感じる物件のことです。

  【主な例】
  孤独死（発見が遅れた場合）、自殺、他殺、
  火災による死亡事故など。

  不動産を売却する際、売主には告知義務があり、これらの事実を買い手に正直に伝えなければなりません。
  そのため、相場より価格を大幅に下げたとしても一般の買い手は敬遠しがちです。
  特に地方や田舎エリアではご近所の噂が広まりやすく、より一層売却が困難になる傾向があります。

• 種類2
  法的瑕疵物件
  （再建築不可物件など）

  

  建築基準法や都市計画法などの法律や条例に違反している、あるいは現在の法律の基準を満たしていない物件のことです。

  【主な例】
  再建築不可物件、建ぺい率・容積率オーバーの違法建築、
  市街化調整区域内の物件など。

  代表的なものが再建築不可物件です。建築基準法では「幅員4m以上の道路に2m以上接していないと家を建ててはいけない（接道義務）」というルールがあります。
  都市計画区域外の時代に建てられた物件家がこれに該当する場合、解体して更地にしても新しい家を建てることができないため、一般の市場ではほとんど値段がつきません。

• 種類3
  物理的瑕疵物件
  （建物の欠陥・老朽化）

  

  物理的な欠陥とは、建物や土地そのものに、物理的な欠陥や重大なダメージがある物件のことです。

  【主な例】
  激しい雨漏りや複数の雨染み、シロアリ被害による柱や土台の腐食・床の沈みやきしみ、地盤沈下による建物の傾き、土壌汚染など。

  修繕に数百万円から数千万円の莫大な費用がかかるため、一般の個人が居住目的で購入することはほぼありません。「売るなら自費で解体して更地にするしかない」と仲介業者に言われるケースが大半です。

• 種類4
  環境的瑕疵物件
  （周辺環境の問題）

  

  建物や土地自体に問題はないものの、周辺の環境が原因で快適な生活が脅かされる物件のことです。

  【主な例】
  深刻な近隣トラブルがある、近くに反社会的勢力の事務所がある、悪臭・騒音・振動の発生源（工場など）が隣接しているなど。

  住んでから深刻なトラブルに発展したり、周囲の環境が原因で快適な生活が脅かされるリスクが非常に高いため、内見の段階で避けられがちです。

訳アリの空き家を放置する恐ろしいリスク

訳アリ物件は売るのが難しいため、「とりあえずそのまま放置しておこう」と考える方もいらっしゃいます。
しかし、特に過疎化が進む地方や田舎エリアにおける空き家の放置は、非常に危険です。

人が住まなくなった家は、数ヶ月で急速に劣化します。換気がされないことでカビやシロアリが繁殖し、屋根材や外壁が剥がれ落ちる危険性が高まります。
台風などの強風で飛んだ屋根材が隣の家を直撃すれば、高額な損害賠償を請求されるのは所有者です。
また、庭の雑草が伸び放題になれば害虫が発生し、不法投棄や放火・空き巣等の標的になるなど、深刻なご近所トラブルの火種となります。

さらに、自治体から特定空き家に指定され、改善勧告を無視し続けると、土地の固定資産税が最大で約6倍に跳ね上がってしまうリスクもあります。
遠方にお住まいの場合、物件のあるところへ様子を見に行く交通費と時間だけでも相当な負担となります。
「売れないから」と放置することは、負債（負動産）を膨らませ続ける行為に他なりません。

大手不動産会社で断られた物件もOK！
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他社がやりたがらないことを積極的に行うのが、私たちの信念です。
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