【西表島】マイナス査定と言われた不動産、買取の道は残っている？

【西表島】マイナス査定と言われた不動産、買取の道は残っている？

西表島の実家や土地の査定を頼んだら、「建物に価値はなく、解体費を引くとマイナスになる」と言われた。石垣島や本土の不動産会社に相談しても、遠いことを理由に断られ、どこへ相談すればよいのか分からなくなっている方もいるのではないでしょうか。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが、西表島の不動産がマイナス査定になる理由と、買取を含めて次に取れる対策を、島の事情に沿って整理します。

マイナス査定でも西表島の不動産を手放す道は残っている

結論から書くと、マイナス査定は「その不動産を欲しい人がいない」という意味ではありません。マイナスという数字は、査定した会社が想定した売り方と、そこから差し引いた費用の結果として出てきたものです。

マイナスの中身は「先に差し引かれた費用」

マイナス査定は、土地と建物の評価から、解体費や残置物（家の中に残っている家具や荷物）の処分費などを差し引いて算出されることがあります。島の物件では、重機や廃材を船で運ぶ手配が必要になる場合もあり、その分だけ見積もりが膨らむことも考えられます。

差し引かれている費用の前提が変われば、評価が変わる可能性があります。 解体を前提にしない売り方や、残置物ごと引き取る買取であれば、計算の土台そのものが違ってくるからです。

一社の査定は、一つの物差しにすぎない

査定額の出し方は会社によって異なります。築年数を中心に建物を見る会社もあれば、島暮らしを望む買主の存在まで含めて考える会社もあります。

買取と仲介でも考え方は変わります。仲介は市場で買主を探す方法で、買取は不動産会社自身が買主になる方法です。一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

✓ポイント：マイナス査定を受け取ったら、解体や処分の見積もりを取る前に「何の費用がいくら差し引かれているか」を確かめてみてください。差し引きの前提が分かれば、どの会社にどの売り方を相談すればよいかが見えてきます。

西表島の不動産がマイナス査定になりやすい理由

価値がない、マイナスだと言われると、手入れが足りなかったのではと自分を責めてしまう方もいます。ただ、評価が低く出る背景には、査定の仕組みや島ならではの条件があります。

築年数で建物を評価する査定の仕組み

中古木造住宅では、従来、築年数に応じて減価し、築20〜25年程度で市場価値をゼロとみなす取引慣行がありました。現在は、建物の性能や維持管理、リフォームの状況などを反映する評価手法の改善が進められています。それでも、台風や潮風（塩害）で傷みが進んだ古い家は、解体前提で見られることもあるでしょう。

ただ、この計算には「古家を直して住みたい人がいるかどうか」という視点が入っていません。建物の評価がゼロであることと、買い手がいないことは同じではないのです。

島の物件を扱える会社が限られる

竹富町には町内に不動産会社がなく、石垣島の会社などが物件情報を扱っています。本土の会社にとっては、案内のたびに石垣島を経由して船で渡る必要があり、対応を見送るケースも考えられます。

断られた理由は物件の価値ではなく、会社側の対応体制にある場合もあります。 遠方の物件を扱う体制がある会社に相談先を変えるだけで、話の進み方が変わることもあります。

島で費用を見積もると変動しやすい項目

ただし、島だからといって費用が一律に高くなるわけではありません。船便や対応できる業者の有無によって変わるため、複数の見積もりで確かめることをおすすめします。

西表島で不動産を売る前に知っておきたい前提

島特有の条件を整理しておく

買主は建物だけでなく、島での暮らし全体を見て購入を判断します。次の条件は、売主の側でも整理しておくと話が進めやすくなります。

• 交通：石垣港からフェリーで渡る島で、天候によって欠航する日もある
• 気候：台風や潮風の影響を受けやすく、屋根や窓まわりの傷みが進みやすい
• 境界・登記：境界標がない土地や、未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）が残っている場合がある
• 生活：買い物や通院で石垣島へ渡る場面もある

不便な点を伏せて売り出すより、先に伝えておいたほうが、島の暮らしを理解した買主と出会いやすくなります。

景観のルールは島や場所によって異なる

竹富町は平成25年3月に景観計画を策定し、その後、西表島の世界自然遺産登録や西表石垣国立公園の計画変更などを受けて内容を改定しました。建て替えや新築、外観の変更を考える買主にとって、こうしたルールは購入を判断する材料になります。

同じ竹富町でも、竹富島では準景観地区の運用が始まっているなど、島や場所によって求められる配慮は異なります。具体的な内容は、町のまちづくり課で確認してください。

竹富町景観計画改定及びガイドライン改定について｜竹富町 https://www.town.taketomi.lg.jp/soshiki/machizukuri/1647390880/

マイナス査定をめぐるよくある誤解と実際

誤解1：解体して更地にしないと売れない

✖ 誤解：マイナス査定なら、壊して更地にするしかない → ○ 実際：古家付きのほうが買主にとって現実的な場合がある

移住希望者が更地を買うと、家を建てるための資材を島へ運び込む必要があります。古家が残っていれば、手を入れながら住み始めることも検討できます。島では、古家が残っていることが買主の負担を減らす場合もあります。

解体そのものを否定するわけではありません。ただ、解体は元に戻せない選択であり、費用を負担したうえで土地が売れ残るおそれもあります。決める前に、建物付きのまま売れるかを確かめておくと安心です。

誤解2：人が減っている島で買う人などいない

✖ 誤解：島内に需要がなければ買い手はいない → ○ 実際：本土に島暮らしを望む人がいる

島内で空き家が余っているように見えても、それは島内の需要の話です。移住を考えている人、二拠点生活を望む人、釣りやマリンスポーツを楽しみたい人、宿や店舗を構えたい事業者は、本土にもいます。地元で需要がないことと、全国で需要がないことは別の話です。

誤解3：家財を全部空にしないと売れない

✖ 誤解：荷物を片付けてからでないと売り出せない → ○ 実際：残置物があっても相談できる

島から大量の荷物を運び出すのは、時間も費用もかかります。古い和箪笥や使える農機具を、そのまま引き継ぎたいと考える買主もいます。大鵬ハウジングの買取では、残置物がある状態でもご相談を受け付けています。

マイナス査定から次の一手を打つ4つのステップ

ステップ1：現状を把握する

まずは手元の情報を整理するところから始めます。

• 建物の傷み具合（屋根、窓ガラス、床の状態）
• 家の中に残っている家具や荷物、農機具や漁具の量
• 登記の名義と、未登記部分の有無
• 境界標や測量図が残っているか
• 受け取った査定書で、何がいくら差し引かれているか

窓ガラスの破損や屋根の傷みを放置すると、雨水の浸入などによって建物の劣化が進み、修繕や解体の負担が大きくなる可能性があります。

ステップ2：権利と境界の状態を確認する

相続した物件で名義が複数人の共有になっている場合、売却には全員の同意が必要です。同意がそろわず、売れない状態が続くこともあるため、早めに話し合いを始めておくと安心です。

西表島でも、竹富町の空き家等掲示板に未登記部分がある物件の掲載例があります。境界や登記の状態は物件ごとに異なるため、個別の確認が欠かせません。売却の方法としては、境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や、現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）で取引する方法もあります。ただし、物件ごとに土地家屋調査士・司法書士・自治体への確認が必要です。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体業者から見積もりを取ると、その金額を前提に話が進みがちです。建物付きのまま売れるかを先に査定で確かめておけば、解体以外の道を残したまま判断できます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内や石垣島だけでなく、全国の移住希望者や事業者へ情報を届けます。あわせて、仲介と買取のどちらが合うかも比べておきます。

売却にかかる費用と公的窓口の考え方

売却時に生じうる費用

売却の際には、仲介で売る場合の仲介手数料や、測量・境界確認・登記に関わる費用など、物件によって支出が生じることがあります。買取では、どの費用を売主と買主のどちらが負担するかが契約条件によって変わるため、見積もりの段階で確認しておくことが大切です。

売却して利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。相続した家屋の売却では、一定の要件を満たすと特別控除を受けられる制度もありますが、建築時期や売却時期などの要件があるため、税理士や税務署で個別に確認してください。

竹富町の空き家等掲示板と町の窓口

竹富町では、まちづくり課が空き家等掲示板制度を設け、町内の賃貸物件や売買物件の情報を発信しています。掲載物件の詳細は、それぞれの問い合わせ先に記載された不動産会社が対応する仕組みです。

この制度には登録条件があるため、すでに媒介契約を結んでいる場合を含め、利用できるかは町や担当の不動産会社へ確認が必要です。町は物件情報を提供しますが、交渉や売買契約には関与しません。

掲載物件の中には、未登記部分がある旨を明記した西表島の物件もあります。登記や境界に課題がある場合も、内容を示したうえで売り出す方法があることは、知っておくと参考になります。

✓ポイント：マイナス査定の金額に気を取られる前に、売却で生じる費用を「誰が、いつ、いくら負担するのか」まで分けて確認してみてください。費用の負担先がはっきりすれば、仲介と買取のどちらが自分の状況に合うかを比べやすくなります。

竹富町空き家等掲示板制度｜竹富町 https://www.town.taketomi.lg.jp/soshiki/machizukuri/akiyakeijiban/

他社で断られた物件やマイナス査定となった物件の売り方については、訳アリ物件を売りたいで詳しく紹介しています。

大鵬ハウジングが携わった事例

西表島での事例ではありませんが、同様のケースがありました。

マイナス200万円の提示から180万円で売却

他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件です。大鵬ハウジングでは、180万円で売却に至りました。

解体予定だった物件を、解体せずに売却

解体予定だった物件で査定を実施しました。結果として解体はせず、持ち出しのない形で売却しています。

残置物が多いまま、そのまま買取

体調が優れず、家の中の荷物を片付けられないまま売却を諦めていた物件もありました。残置物がある状態のまま、大鵬ハウジングで買い取りました。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

西表島ならではの地域事情

世界自然遺産に登録された八重山諸島最大の島

西表島は八重山諸島で最も大きな島で、面積の約9割が亜熱帯の原生林に覆われています。2021年には世界自然遺産に登録され、島の一帯は西表石垣国立公園にも指定されています。

自然に惹かれて島を訪れた人が、暮らしや開業に関心を持つきっかけがある島だという点は、買い手を探すうえでの強みになります。一方で、自然環境や景観に配慮した暮らし方が求められる点も、買主に伝えておきたい情報です。

石垣島経由の船便と2つの港

西表島へは、石垣港離島ターミナルからフェリーで渡ります。島の玄関口は東側の大原港と北側の上原港の2つで、石垣島からの所要時間はおよそ40〜50分です。上原港の航路は冬場や波の高い日に欠航することがあります。欠航時には大原港経由で接続バスを利用できる場合がありますが、運航会社や便によってバスの有無・時刻・座席数が異なるため、最新の運航情報を確認する必要があります。

2つの港は車で1時間近く離れています。物件が島のどちら側にあるかで、買主の通勤や買い出しの動線は大きく変わります。販売の際は、最寄りの港までの距離や、駐車場の有無もあわせて伝えると判断材料になります。

町内に不動産会社がない住宅事情

竹富町は大小16の島々（有人島9つ）からなり、人口は約4,300人です。町役場は町外の石垣市に置かれています。町は、町内に不動産会社がなく、賃貸物件もほぼ満室で、慢性的な住居不足の状態にあると案内しています。

町では令和2年度から民間資金を活用した住居整備に取り組み、空家等対策計画も策定しました。住まいを探している人がいる一方で、空き家の情報が市場に出にくい地域だという点は、売却を考えるうえで知っておきたい事情です。

竹富町への移住・定住について｜竹富町 https://www.town.taketomi.lg.jp/soshiki/shokoukanko/1715310014/

よくあるご質問

本土に住んでいて西表島へ通えませんが、売却できますか

ご相談いただけます。大鵬ハウジングでは、オンラインでの打ち合わせや鍵の郵送、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）、必要に応じた専門家による本人確認に対応しています。相談から売却手続きまでをオンラインで進めることも可能です。物件の状況によって確認が必要な場面はありますが、遠方にお住まいの方の負担を抑えた進め方を一緒に検討します。

他社でマイナス査定と言われた物件でも相談できますか

ご相談いただけます。築年数を中心にした査定では、古い家の評価が低く出ることがあります。大鵬ハウジングでは、島暮らしや移住の可能性も含めて物件を見たうえで、売却方法を検討します。結果が必ず変わるとはお約束できませんが、別の物差しで見直すことで、解体せずに手放せる可能性を確かめられます。

境界が分からない土地や、未登記の建物があります

境界や登記の状態は物件ごとに異なり、竹富町の空き家等掲示板にも未登記部分がある西表島の物件の掲載例があります。大鵬ハウジングでは、土地家屋調査士や司法書士と連携してご相談に対応しています。境界非明示や現況有姿で取引する方法もありますが、どの方法が使えるかは物件ごとに異なり、専門家や自治体への確認が必要です。まずは分かる範囲の資料をお知らせください。

相続登記がまだ終わっていませんが、相談できますか

相続登記が済んでいない段階でも、査定や売却のご相談は可能です。ただし、買主へ所有権を移すまでには、相続関係を整理して登記を進める必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。施行前の相続も対象で、正当な理由なく申請しない場合は10万円以下の過料の対象となることがあります。

まとめ

大鵬ハウジングは、西表島のような離島の不動産について、島内だけでなく全国の買主候補を対象に売却活動を行っています。仲介と買取の両方から、状況に合った方法をご提案します。他社で断られた物件の売り方は訳アリ物件を売りたいを、離島の不動産売却全体については離島にある不動産の売却・買取査定は完全オンライン対応の大鵬ハウジング｜離島の空き家レスキューをご覧ください。