【奥尻島】相続登記が終わっていない不動産は売却できる？確認事項

【奥尻島】相続登記が終わっていない不動産は売却できる？確認事項

奥尻島の実家を相続したものの、名義は亡くなった親のまま。島を離れて暮らしているため手続きに手が回らず、「名義を変えないと売れないのでは」と止まっている方もいるのではないでしょうか。この記事では、株式会社大鵬ハウジングが、相続登記が済んでいない奥尻町の不動産を売却するときの確認事項を整理します。あわせて、島外から進める方法や登記の流れ、奥尻島ならではの事情も解説します。

相続登記が終わっていなくても売却の相談はできる

結論から書くと、相続登記が済んでいない段階でも、査定や売却のご相談は可能です。ただし、買主への所有権移転登記を行うまでには、相続関係を整理して相続登記を済ませておく必要があります。

査定や販売の準備は登記と並行して進められる

名義が親のままでも、建物の状態を確認し、いくらで売れそうかを調べることはできます。登記が終わるのを待ってから動くより、査定と登記を同時に進めたほうが全体の期間を短くできる場合があります。

査定の結果を見てから「売るか、残すか」を相続人同士で話し合えば、遺産分割の話もまとまりやすくなります。金額の目安がないまま話し合うと、意見が分かれたまま時間だけが過ぎてしまうことも考えられます。

引き渡しの前には名義を整える必要がある

買主への所有権移転登記を行うまでには、相続登記を済ませる必要があります。売買契約を締結する時期は取引条件によって異なるため、司法書士や不動産会社と確認しながら進めます。

遺言などで取得者が定まっていない場合は、相続人間で遺産分割協議を行います。遺産分割前で共同相続人の共有状態にある不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。兄弟姉妹が島外や本州に分かれて暮らしているなら、早い段階で連絡を取り合っておくと安心です。

最初に手元で確かめたいこと

相談の前に、分かる範囲で次の点を確認しておくと話が進みやすくなります。

• 登記簿上の名義人が誰になっているか（親か、祖父母の代のままか）
• 相続人が何人いて、どこに住んでいるか
• 遺言書の有無
• 建物の中に家財がどの程度残っているか

すべて分からなくても問題はありません。分からない部分は、専門家と確認しながら整理していきます。

✓ポイント：名義が親のままだからといって、売却の検討まで止める必要はありません。査定で金額の目安をつかみながら相続人同士の話し合いと登記を進めると、島へ通う回数も手続きの手戻りも抑えやすくなります。

奥尻島の相続不動産が手つかずになりやすい理由

手続きが止まってしまうのは、相続人の方の怠慢ではありません。島の不動産には、本土の住宅とは違う事情が重なります。

島へ渡るだけで時間と費用がかかる

奥尻島へは、函館空港からの航空便のほか、時期や曜日によって丘珠空港からの直行便も運航しています。海路では江差港と奥尻港を結ぶフェリーがあります。書類を探しに実家へ戻る、片付けの様子を見に行くといった用事のたびに、交通費と宿泊費、まとまった休みが必要です。

本州で働いている方にとっては、一度の帰省で済ませられる用事は限られます。手続きが進まない背景には、島へ行くこと自体の負担があります。

本土の不動産会社では扱いにくいと言われる

島外の不動産会社に相談すると、「遠くて案内に行けない」「島の相場が分からない」と断られることがあります。島内では人口減少が進み、地元の中だけで買い手を探すのも簡単ではありません。

こうした対応を受けると、「売れない物件なのだ」と思い込んでしまいがちです。ただ、取り扱えない理由は会社側の体制にある場合もあり、建物の価値とは別の問題です。

名義が古い世代のまま残っている

島の家では、祖父母の代から名義が変わっていないこともあります。相続が二度三度と重なると、相続人の数が増え、全員の合意を取るのに時間がかかるようになります。

さらに、潮風や冬の季節風にさらされる島の建物は、空き家のままだと傷みが進みやすい環境にあります。手続きを先送りしている間にも、建物の状態は変わっていきます。

家財や仏壇を前に気持ちの整理がつかない

実家には、親が使っていた家具や漁具、仏壇などが残っていることもあります。思い出の詰まった品を前にすると、売却の話を切り出すこと自体に後ろめたさを感じる方もいるでしょう。

片付けを終えてからでないと相談できない、と考える必要はありません。大鵬ハウジングでは、残置物がある状態でもご相談を受け付けています。仏壇のように扱いに配慮が必要なものは、進め方を相談しながら決められます。

島の不動産を相続したときに押さえたい前提

登記と建物の現況が一致しているとは限らない

島の不動産では、増築した部分や物置、作業小屋が登記されていない場合があります。未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）があると、売却の前に表題登記をするか、現況のまま引き渡すかを決めなければなりません。

土地の境界についても、昔からの慣行で決まっていて、測量図が残っていないことがあります。どちらも物件ごとに対応が変わるため、土地家屋調査士や司法書士、町への確認が必要です。

相続登記と売却の手続きは順番がある

売却までの流れを整理すると、次のようになります。

このうち、査定や買主探しは、相続人の確定や遺産分割と並行して進められます。

不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html

相続した島の不動産でよくある誤解と実際

誤解1：内見のたびにフェリーで島へ通わなければならない

✖ 誤解：売却が終わるまで何度も島へ渡る必要がある → ○ 実際：遠方からの負担を抑えて進める方法がある

打ち合わせはオンラインで行い、鍵は郵送でお預かりする方法もあります。契約前の重要事項説明は、重要事項説明書等を事前に確認できる状態にすることや、映像・音声環境の確認など所定の要件を満たせば、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）を利用できます。物件や手続きの内容によって必要な対応は変わりますが、島外に住んでいることは、売却を諦める理由にはなりません。

誤解2：境界や未登記を整えるまで売れない

✖ 誤解：測量や登記をすべて済ませないと売り出せない → ○ 実際：現況を前提に取引する方法がある

境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や、現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）での取引という選択肢があります。ただし、使えるかどうかは物件と買主の条件次第です。土地家屋調査士や司法書士、町に確認したうえで進める必要があります。

誤解3：島の不動産を買う人はいない

✖ 誤解：人口が減っている島で家を買う人はいない → ○ 実際：島外に買い手候補がいる

島内で需要が少なくても、本土には島暮らしに関心を持つ人がいます。移住を考える人や二拠点生活を希望する人、釣りやマリンスポーツを楽しむ人などです。買い手を島の中だけで探すか、全国に広げるかで、見える可能性は変わります。

登記が済んでいない不動産を売却する4つのステップ

ステップ1：現状を把握する

まず、名義と建物の状態を確かめます。登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。固定資産税の納税通知書があれば、対象の土地と建物の一覧として役立ちます。

ステップ2：相続人と権利関係を確認する

相続人全員を確定し、売却の方針について早めに共有します。未登記建物や境界の不明点があれば、この段階で専門家に相談しておくと後の手戻りを防げます。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

傷んだ家を見て、解体を考える方もいるはずです。ただ、島では重機や廃材の運搬に船が必要になり、費用は業者や条件によって大きく変わります。解体の見積もりを取る前に、建物を残したまま売れるかを査定で確かめておくと、選べる道を残したまま判断できます。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内だけでなく、全国の買主候補に情報を届けます。あわせて、仲介と買取のどちらが合うかも比べます。

相続登記の義務化と売却にかかる費用の考え方

相続登記は義務化されている

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。2024年4月1日より前から不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。2024年4月1日以降に相続による取得を知った場合は、その日から3年以内が期限です。

正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。遺産分割がすぐにまとまらないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たす方法もあります。ただし、これは暫定的な対応です。売却するには、別途、相続登記を済ませる必要があります。

売却するまでの間にかかる負担

相続登記が済んでいなくても、固定資産税は毎年課税されます。名義が亡くなった方のままの場合は、相続人の中から代表者を決めて町へ届け出る手続きが必要になることがあります。詳しくは奥尻町の税務担当窓口で確認してください。

このほか、建物を管理するための交通費や、傷んだ箇所の補修費もかかります。売却するか残すかを決めないまま時間が過ぎると、こうした支出が続く点も踏まえて判断することが大切です。

売却までに生じる主な費用

一定の土地については、相続登記の登録免許税が免除される措置も設けられています。対象になるかどうかは、法務局や司法書士に確認してください。売却で利益が出た場合の税金や特例は要件が細かいため、税理士や税務署への確認をおすすめします。大鵬ハウジングでは、提携する司法書士や税理士と連携してご相談に対応できます。

✓ポイント：法定期限内の登記を優先しながら、売却の方針と相続人の意向の整理も並行して進めておくと、遺産分割の内容がぶれにくくなり、登記から売却までを一つの流れで進めやすくなります。

相続登記の申請義務化について｜大阪法務局 https://houmukyoku.moj.go.jp/osaka/souzokutoukigimuka.html

相続した不動産を手放すときの流れや相談先は、相続不動産を売りたいで詳しく紹介しています。

大鵬ハウジングが携わった事例

奥尻島での事例ではありませんが、大鵬ハウジングが携わった事例をご紹介します。

解体予定だった物件を、解体せずに売却

解体を予定していた物件で査定を行いました。結果として解体はせず、持ち出しなく売却に至っています。

マイナス200万円の提示から180万円で売却

他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件です。大鵬ハウジングでの売却では、180万円で買主が決まりました。

家財が多く残った状態のまま買取

体調が優れず、残置物（家の中に残っている家具や荷物）が多くて片付けられないまま、売却を諦めていた物件もありました。この物件は、荷物が残った状態のまま買取を行っています。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

奥尻島ならではの地域事情

空路と江差からのフェリー

奥尻島は北海道の南西部、日本海に浮かぶ島で、島全体が奥尻町に属しています。空路は函館空港からの航空便のほか、時期や曜日によって札幌の丘珠空港からの直行便も運航しています。海路では、檜山地方の江差港と奥尻港を結ぶフェリーがあり、所要時間は2時間あまりです。運航日は季節によって変わり、日本海の天候によっては欠航することもあるため、最新のダイヤを確認してください。

買主となる移住希望者は、この交通事情を踏まえて購入を検討します。販売の際は、次のような情報を伝えると判断材料になります。

• 港や空港から物件までの距離
• 水回りの設備や浄化槽（下水道がない地域で生活排水を処理する設備）の状況
• 冬場の除雪や、潮風による傷みの程度

震災からの復興と土地の確認

奥尻島は1993年（平成5年）の北海道南西沖地震で津波などの大きな被害を受け、その後、住宅の再建や宅地の整備が進められてきました。町の公式サイトにも、地震の記録をまとめたページが設けられています。

復興の過程で土地の区画が整えられた地区もあるため、古い権利証と現在の登記簿の内容が一致しているかを確認しておくと安心です。名義だけでなく、土地の地番や面積まで含めて照らし合わせることが、売却をスムーズに進める土台になります。

島の暮らしに関心を持つ買い手へ伝えたいこと

奥尻島はウニやアワビなどの海産物で知られ、町は2022年11月に国の脱炭素先行地域に選ばれています。海に囲まれた環境や島の取り組みに魅力を感じて、暮らしの拠点や週末の滞在先を探す人もいます。

一方で、買い物や医療、冬の交通など、島ならではの不便さもあります。良い面だけでなく、こうした生活条件も正直に伝えることが、購入後の行き違いを防ぎ、島に長く住み続けたいと考える買主とのマッチングにつながります。

奥尻町の空き家バンクと移住相談

奥尻町では空き家バンク制度が運営されており、窓口は役場の地域政策課政策推進係です。2026年9月時点では、売却や賃貸の物件が4件掲載されています。町のページでは、町が担うのは情報の提供や貸借・売買の仲介行為までと案内されています。

空き家の改修や解体に特化した町独自の補助制度は、今回確認した範囲では見つかりませんでした。制度は年度によって変わる可能性があるため、最新の状況は町に問い合わせてください。空き家バンクは情報を届ける手段の一つとして、不動産会社による販売活動と並行して使うのが現実的です。

島の暮らしには、地域ごとに自治会活動や生活上のルールがあります。こうした点を理解したうえで島に住みたいと考える買主へ引き継ぐことも、売却を考えるうえで大切な視点です。

奥尻町「空き家バンク」について｜奥尻町 https://www.town.okushiri.lg.jp/hotnews/detail/00005907.html

よくあるご質問

島外に住んでいても売却できますか

島外にお住まいの方からのご相談もお受けしています。打ち合わせはオンラインで行い、鍵の郵送にも対応できます。契約前の重要事項説明は、所定の要件を満たせばIT重説で受けられます。必要に応じて専門家による本人確認を行う場合もあります。物件の状況によって必要な対応は異なりますが、現地へ行く回数を抑える方法を一緒に検討します。まずは、物件の所在地と現在の名義の状況を分かる範囲でお知らせください。

祖父母の名義のままでも相談できますか

ご相談いただけます。相続が何代か重なっている場合は、相続人の数が増え、戸籍の収集にも時間がかかることがあります。だからこそ、早めに全体の状況を整理しておく意味があります。大鵬ハウジングでは、提携する司法書士と連携して相続関係の確認から進められます。相続人の中に連絡を取りにくい方がいる場合も、状況に応じた進め方を検討します。

兄弟の間で売るかどうかの意見が分かれています

遺産分割前で相続人の共有状態にある不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。意見が分かれているときは、査定で売却した場合の金額の目安を出し、全員が同じ情報をもとに話し合えるようにすることが出発点になります。共有名義のまま放置すると、次の相続でさらに権利関係が複雑になるおそれがあります。必要に応じて、提携する弁護士に相談できる体制もあります。

境界がはっきりしない土地でも売れますか

島の土地では、境界が昔からの慣行で決まっていて、測量図がないこともあります。境界非明示や現況有姿での取引という方法がありますが、使えるかどうかは物件と買主の条件によって変わります。隣地の方との確認が必要になる場合もあるため、土地家屋調査士や司法書士、町に確認しながら進めます。

まとめ

大鵬ハウジングは、奥尻町のような島の不動産について、島内に限らず全国の買主候補を対象に売却活動を行っています。登記や境界の問題を含めてご相談いただけます。相続した不動産の手放し方は相続不動産を売りたいを、島の不動産の売却全体については離島にある不動産の売却・買取査定は完全オンライン対応の大鵬ハウジング｜離島の空き家レスキューをご覧ください。