【岸和田市】親が施設に入り空き家に、その対応どうする？｜親名義でも対応

【岸和田市】親が施設に入り空き家に、その対応どうする？｜親名義でも対応

親が施設へ入ることになり、岸和田市の実家に誰も住まなくなった——そんな状況で「この家をどうすればいいのか」と手が止まってしまう方は少なくありません。人が住まなくなると換気や通水の頻度が下がり、建物の不具合に気づきにくくなります。さらに名義が親のままである以上、家族の一存で売ることはできず、親の判断能力の状態によって取れる手続きが変わります。年間約2,400件のご相談をお受けする株式会社大鵬ハウジングでは、親名義の空き家についてもご相談を承っています。この記事では、岸和田市で親が施設に入り空き家になった家について、名義人の状態別にできること、成年後見と家庭裁判所の許可、そして売却へ進むまでの段取りを整理します。

親が施設に入って空き家になったとき、何が起きるのか

親の入所が決まった直後は、施設の手続きや荷物の整理で頭がいっぱいになります。家のことは「落ち着いてから」と後回しになりがちですが、その数か月のあいだにも建物と費用は確実に動いています。

誰も住まなくなった実家は想像より早く傷む

人が住まなくなると、換気・通水・点検の頻度が下がり、建物の劣化や不具合に気づきにくくなります。窓が開かず湿気がこもり、排水口の封水が切れ、雨樋に落ち葉がたまっても誰も気づかない。この積み重ねが一年、二年と続きます。

岸和田市の空家対策計画「空家総合戦略・岸和田」では、市内の空家のうち昭和56（1981）年以前に建てられた建物が、建築時期の無回答を除いて約8割を占めるとされています。旧耐震基準の時期に建てられた家が多く含まれるため、売却の際は建築確認の時期や耐震改修の履歴、現在の劣化状況を個別に確認する必要があります。

施設費と家の維持費という二重の負担

もうひとつの負担が費用です。施設の月額利用料を払いながら、誰も住んでいない家にも支払いが続きます。

• 固定資産税・都市計画税（都市計画税は市街化区域内の土地・家屋が対象）
• 火災保険料
• 管理のために契約を継続する場合の電気・水道の基本料金
• 草刈りや剪定、ポスト整理などの管理実費
• 遠方に住んでいる場合の交通費

一つひとつは小さくても、年単位で見れば数十万円規模になることもあります。この二重負担が続く期間を短くできるかどうかが、後々の選択肢の広さを左右します。急いで結論を出す必要はないものの、いま何にいくら払っているかを一度書き出しておくと、家族での話し合いが進みやすくなります。

親名義の家を、家族が売ることはできるのか

ここが最もつまずきやすい部分です。「親の面倒を見ているのは自分だから」と思っても、不動産を売れるのは原則として名義人本人であり、子どもが当然に代われるわけではありません。

親に判断能力がある場合

施設に入っていても、親自身が売却の意味を理解し、自分の意思で判断できる状態であれば、本人が売主として契約できます。体調や移動の都合で本人が動けないときは、委任状によって家族が手続きを代行する方法もあります。

ただし契約や登記の場面では、司法書士などが本人の意思を直接確認します。形式上の委任状があっても、本人の意思が確認できなければ手続きは進みません。親の意向をはっきり確認できるうちに話し合っておくことが、結果的にいちばん負担の少ない道になります。

判断能力が低下している場合

認知症などで判断能力が十分でない状態になると、本人による契約も委任も難しくなります。この場合に検討するのが成年後見制度です。家庭裁判所に申し立てて成年後見人などを選んでもらい、その後見人が本人に代わって財産を管理します。

岸和田市では、成年後見制度の中核機関として「岸和田市成年後見センター」が令和4年に開設され、市社会福祉協議会への委託で制度の相談や申立てのアドバイスを行っています。手続きの入り口が分からないときは、こうした公的窓口に事情を伝えるところから始められます。

成年後見制度に係る中核機関「成年後見センター」を開設しました｜岸和田市 https://www.city.kishiwada.lg.jp/page/31-tyuukakukikann.html

成年後見と「居住用不動産」の売却

成年後見人が決まれば、すぐ自由に家を売れる——そう考えていると段取りを誤ります。実家の売却には、もう一段階の手続きが挟まります。

施設に入っていても実家は居住用不動産にあたる

裁判所の説明によれば、居住用不動産とは現に住んでいる家だけを指すものではありません。本人が施設に入所しているために今は住んでいない家でも、入所前に住んでいた家や将来住む可能性のある家は居住用不動産に含まれます。そして成年後見人が本人に代わってこれを売却するには、家庭裁判所の許可が必要とされ、許可を得ずに行った処分は無効になります。

「親はもう施設だから実家は空き家扱い」という感覚と、制度上の扱いはずれている。ここを知らずに買主と話を進めてしまうと、あとから契約をやり直すことになりかねません。

家庭裁判所の許可には時間がかかる

流れとしては、後見開始の申立て、審理と選任、その後に居住用不動産の処分許可の申立て、という順に進みます。後見開始等の申立先は、親本人が現在実際に生活している場所を基準に決まります。住民票上の住所ではなく、入所中の介護施設や入院中の病院が基準となる場合もあります。本人が大阪家庭裁判所岸和田支部の管轄区域内で生活している場合は、加守町にある同支部が窓口です。なお、居住用不動産の処分許可は、後見開始等の審判をした家庭裁判所に申し立てます。

費用面では、居住用不動産の処分許可の申立手数料は収入印紙800円ですが、別途、申立先の裁判所が定める郵便料等がかかります。後見開始等の申立てには、戸籍や診断書の取得費用、事案によっては鑑定費用が生じることもあります。期間も事案によって幅があるため、何か月で終わると言い切ることはできません。

もう一点、見落とされやすいのが制度の続き方です。成年後見制度は、不動産を売却した時点で終わるものではありません。原則として、本人が亡くなるか、判断能力が回復して開始の審判が取り消されるまで、財産管理と家庭裁判所への報告が続きます。家の売却代金も家族の財産ではなく親本人の財産として、施設費や生活費など本人のために管理されます。売却だけを目的にするのではなく、その後の財産管理まで含めて検討する必要があります。まず確認すべきは物件の値段ではなく、名義人がどういう状態で、誰が判断できる立場にあるのかという一点です。ここが定まれば、その後の段取りは自然に決まっていきます。

成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可｜裁判所 https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_25_04/index.html

空き家のまま置いておくと積み上がるもの

手続きが面倒に見えると、つい「今のままでいい」と判断が先送りになります。ただ、待っている間に増えるのは選択肢ではなく負担のほうです。

• 建物の劣化が進み、修繕費と解体費の見積もりが上がっていく
• 管理が行き届かない状態が続けば、市から助言・指導を受ける対象になりうる
• 特定空家や管理不全空家に指定され勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れる
• 親が亡くなった後は相続登記の申請義務が生じる

固定資産税については「勧告を受けたら一気に跳ね上がる」と語られがちですが、実際には助言・指導から勧告へと段階を踏みます。指導の段階できちんと対応すれば回避できる余地はありますし、税額の変わり方も評価額や区域区分によって異なります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。親が亡くなった後は、相続の開始とその不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた未登記の不動産については、原則として2027年3月31日が期限です。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になりうるものの、必ず科されるわけではありません。

遺産分割がまとまらず期限内の登記が難しいときは、相続人申告登記によって申請義務を履行できる場合があります。ただし相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、売却の前には通常の相続登記が必要です。

当社にも、相続の話し合いが長引くうちに次の相続が発生し、関係者が増えて連絡がつかなくなり、売るに売れなくなったご相談が寄せられています。動かない時間そのものが、後の選択肢を削っていきます。

手続きから売却まで、専門家と組んで進める

親名義の空き家は、不動産の話だけでは終わりません。後見の申立て、登記、税金と、それぞれ担い手の違う手続きが絡み合います。

株式会社大鵬ハウジングは、弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。窓口が一つにまとまるだけでも、ご家族が抱える連絡の手間はかなり軽くなります。

• 全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します
• 当社の買取では、相続登記や所有権移転登記などの登記費用を当社が負担します（印紙税や譲渡所得にかかる税金など、売主様側で生じる費用はあります）
• 各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません
• 査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません

売主様の契約不適合責任は、原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。

過去には、お子様から資産整理を強く迫られて精神的に追い込まれていた売主様のお話を何時間もうかがったうえで買取を実行したこともありました。年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっていますが、急かして決めていただくことはしません。親の家の話は、家族の気持ちの整理と同時に進むものだからです。

岸和田市で親の空き家を手放すときに押さえたい地域事情

人口約18万5,000人の岸和田市は、大阪府南部・泉州エリアの主要都市の一つです。南海本線とJR阪和線が市内を通り、大阪市方面への鉄道アクセスがあります。「地方だから買い手がいない」という土地ではありません。ただし、同じ市内でも実家の建つ場所によって事情は変わります。

岸和田市の調査では、鉄道駅から半径800メートル圏内にも空家等が分布しています。また市街化調整区域では、高齢化と人口減少がとりわけ進む見通しが示されています。駅から近いことは売却上のプラス要素になりえますが、それだけで判断はできません。建物の状態、接道条件、間口、権利関係によって進め方は変わるため、個別の調査が要ります。実家に畑が付いている、間口が狭い、前面道路が細いといった条件は、地元だけで買主を探すと値がつきにくくなりがちです。当社は大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。他社でマイナス査定になった物件をプラス査定で買い取った実績もあります。

なお、岸和田市の住宅政策課には空家の所有者・管理者向けの相談窓口も設けられています。行政に相談したうえで民間に依頼する順番でも問題ありません。

「空家総合戦略・岸和田」の一部を改訂しました｜岸和田市 https://www.city.kishiwada.lg.jp/page/122-akiya-keikaku-akiyasougousenryaku.html

岸和田市で親名義の空き家を相談するときの流れ

親名義の家は、いきなり査定から入るとかえって遠回りになります。おすすめの順番は次のとおりです。

• 親の判断能力の状態と、家族の中で誰が窓口になるかを確認する
• 登記簿で名義と抵当権の有無を確かめる（法務局で取得できます）
• 建物の現況・残置物・境界などを調査し、価格の目安を出す
• 成年後見が必要かどうかを踏まえ、売却・買取・当面は管理のいずれで進めるかを決める

この段階では、まだ売ると決めていなくてかまいません。片付いていない、登記がそのままになっている、親と話ができていない——そうした状態のままご相談いただいて大丈夫です。遠方にお住まいで交通手段のない方には、お迎え対応もしています。

岸和田市の空き家買取・対応エリア

岸城町、本町、魚屋町、堺町、南町、並松町、大手町、野田町、加守町、春木本町、春木元町、春木旭町、土生町、下松町、上松町、尾生町、包近町、山直中町、神須屋町、額原町、三田町、真上町

※上記に記載のない町名でも、岸和田市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

その間も、施設費と家の維持費は並行して出ていきます。空き家の傷みも進みます。手続きに時間がかかるからこそ、実家をどうするかの相談は早いほど選択肢が残ります。株式会社大鵬ハウジングは、岸和田市で親名義のまま空き家になっているご実家について、名義や登記の状態が整っていない段階からご相談を承っています。まずはご家族の状況をお聞かせいただくところから、一緒に整理していければと思います。