【小松市】壊す前に待って、空き家を売るという選択肢｜費用で徹底比較

【小松市】壊す前に待って、空き家を売るという選択肢｜費用で徹底比較

小松市にある実家について、近所の方や解体業者から「古いから壊したほうがいい」と言われ、見積書を手に迷っていませんか。空き家の解体は、まとまった費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税の軽減がなくなるなど、あとから負担が増える面もあります。一方で、建物を残したまま売る方法や、そのまま買い取ってもらう方法を選べば、解体費を自分で出さずに手放せるケースもあります。この記事では、空き家の解体を検討している小松市の方に向けて、「壊してから売る」「古家付きで売る」「そのまま買取に出す」の3つを費用と手間で比べ、小松市独自の補助制度や減免制度もあわせて整理しました。年間約2,400件のご相談に携わる株式会社大鵬ハウジングが、壊す前に確かめておきたい判断材料をお伝えします。

小松市で空き家の解体を勧められるのはどんなとき？

空き家の解体は、所有者が自分から考え始めるよりも、まわりからの声をきっかけに意識することもあります。ここでは、解体の話が出やすい代表的な場面を見ていきます。

近所や親族から「壊したほうがいい」と言われたとき

人が住まなくなった家は、換気や点検が行き届かないことで傷みが進むことがあります。そうなると、次のような声が届きやすくなります。

• 隣家から「瓦が落ちてきそうで怖い」「庭木が越境している」と言われた
• 親族から「どうせ住まないなら壊して土地にしたら」と勧められた
• 解体業者のチラシや訪問をきっかけに、見積もりを取ってみた

たとえば、金沢市に住む50代の会社員の方が、お父様が亡くなったあとに小松市郊外の築50年近い実家を相続したケースを考えてみます。月に一度は様子を見に行けても、草刈りや雨戸の開け閉めで手一杯になり、近所から「壊すなら早いほうがいい」と声をかけられる——こうした流れで解体を考え始める方もいます。

雪の季節を前に屋根や外壁が心配になったとき

北陸の小松市では、冬の積雪が建物への負担になります。空き家では雪下ろしや雪囲いをする人がいないため、屋根や軒先の傷みが気になって「冬が来る前に壊してしまおう」と考える方もいます。

ただ、まわりから勧められたことと、解体が正解であることは別の問題です。解体は一度実行すると元に戻せない判断なので、急いで決める前に、売却という選択肢と並べて比べることが大切になります。

解体のメリットとデメリットを整理する

解体には確かに良い面があります。そのうえで、費用と税金の両面で負担が増える点も知っておく必要があります。

解体費用は所有者の自己負担が基本

解体費用は、建物の構造や延床面積、前面道路の幅、重機が入れるかどうか、家財がどれだけ残っているかによって大きく変わります。木造住宅でもまとまった金額になることが多く、ブロック塀や庭木、物置の撤去が加わると、さらに膨らむこともあります。

金額の目安は業者や現場条件によって差が大きいため、ネット上の相場だけで判断せず、実際に現地を見てもらったうえでの見積もりで確認してください。

更地にすると固定資産税の軽減がなくなる

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があり、土地の固定資産税が抑えられています。建物を解体すると、この特例の対象から外れます。

• 税額は、毎年1月1日（賦課期日）時点の土地の状況で決まる
• 年の途中で解体した場合、翌年1月1日時点で住宅がなければ、その日を賦課期日とする年度から特例が外れる
• 実際にどれだけ増えるかは、評価額や負担調整措置などによって変わる

なお、管理が行き届かず「管理不全空家等」や「特定空家等」として市から勧告を受けた場合は、建物が建っていても特例の対象から外れます。ただし、勧告の前には指導（特定空家等は助言・指導）の段階があり、その時点で適切に対応すれば避けることもできます。解体には良い面がある一方で、費用と税の両方で負担が先に来ることを押さえておくと、判断の軸がぶれにくくなります。

壊す前に検討したい2つの売り方

「古い家は壊してからでないと手放せない」と考える方もいますが、実際には建物を残したまま手放す方法もあります。

古家付き土地のまま売る

建物を解体せず、「古家付き土地」として売りに出す方法です。

• 解体費を先に負担しなくてよい
• 住宅用地特例の要件を満たしている間は、建物を残すことで特例が続く場合がある
• リフォームして住みたい人、建物を活かしたい人も買主の候補になる

一方で、買主が解体費を見込んで価格を考えるため、売り出し価格の調整が必要になることもあります。仲介で売る場合、売れたときにだけ法定の仲介手数料がかかります。800万円以下の低廉な空家等については特例で上限が最大33万円（税込）となりますが、媒介契約の時点で説明を受け、合意したうえで適用される仕組みです。

建物ごと買取に出す

不動産会社に、建物ごとそのまま買い取ってもらう方法です。当社の買取では、解体はもちろん、家財の片付けをしないままのご相談も受け付けています。リフォームは自社で施工しているため費用の相場を把握しており、リフォームして再生する前提で価格を考えられることが強みです。

買取は仲介に比べて価格が控えめになる場合もありますが、買主を探す期間がなく、売れるまでの管理や税負担が続かない点が大きな違いです。壊す前に、こうした売り方とも比べてみることで、手元に残るお金の見通しが変わってきます。

解体と売却、手元に残るお金で比べる

解体するか売るかを決めるときは、「いくらで売れるか」だけでなく、「売るまでにいくら出ていくか」まで含めて考えることがポイントです。

3つの選択肢の費用と手間の比較

※管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けた場合は、建物があっても住宅用地特例の対象外になります。

表のとおり、「解体してから売る」は費用が先に出ていき、売れるまでの期間も長くなりがちです。更地のほうが買主が付きやすい立地もありますが、解体費をかけたぶんだけ売却価格が上がるとは限りません。

解体せずに再生できた事例

当社の実例として、地場の不動産会社から「マイナス500〜700万円」と言われていた物件があります。当社で建物ごと買い取り、リノベーションしたうえで次の買主へ売却しました。所有者の方は解体費を負担せずに手放すことができ、建物も壊されずに次の住まい手へ引き継がれています。

他社でマイナス査定になった物件をプラス査定で買い取った実績もあります。もちろんすべての物件で同じ結果になるわけではありませんが、評価は会社によって変わることがあります。解体の見積もりを取ったら、その金額と買取の査定額を並べて、解体前に売却も比較することをおすすめします。

解体費用を抑える方法と小松市の補助制度

それでも解体を選ぶ場合は、費用をできるだけ抑える工夫と、使える制度の確認が欠かせません。

見積もりは複数社で、残置物の扱いも確認

解体費を抑えるために、次の点を確認しておくと安心です。

• 2〜3社から見積もりを取り、工事の範囲（塀・庭木・物置・基礎）をそろえて比べる
• 家財が残っている場合、処分費が見積もりに含まれているかを確かめる
• アスベスト調査の要否や、追加費用が出る条件を事前に聞いておく

家財の処分は、解体業者にまとめて頼むより、分別できるものを先に片付けたほうが安くなることもあります。

小松市の老朽危険空家解体補助事業

小松市では、建築住宅課（開発許可・空き家）が窓口となり、一定の基準を満たした老朽危険空家の解体費用の一部を補助しています。令和8年度の内容は次のとおりです。

• 対象：市の職員が現地確認で判定した危険度が75点以上（構造危険度25点以上）の空家
• 令和8年4月1日から、対象の基準が「危険度100点以上」から引き下げられた
• 解体業者は、市内に本社・本店や住所がある登録・許可業者であること
• 建物の一部だけでなく、すべてを解体・処分する工事であること
• 受付期間は令和8年4月1日〜令和9年3月31日で、同日までに工事完了と実績報告が必要

補助は予算の範囲内のため、受付が早めに終わる場合があります。また、解体工事の前に申請が必要で、解体後には申請できません。補助額や要件は年度ごとに見直されるため、最新の内容は市の案内で確認してください。補助を使っても自己負担はゼロにならないため、補助後の金額と売却の手取りを比べるのが確実です。

老朽危険空家解体補助事業｜小松市 https://www.city.komatsu.lg.jp/soshiki/1027/komatsushinoakiyataisakunitsuite/18521.html

小松市で解体を考えるときの地域事情

小松市では、2024年3月に北陸新幹線の小松駅が開業しました。一方で、郊外の住宅地や山あいの地区には、相続後に住む人がいなくなった実家も残っています。都市近郊の市ならではの事情を踏まえて、解体するかどうかを考えてみます。

解体後の固定資産税を減免する期間限定の制度

小松市では令和8年4月1日から、老朽危険空家を解体したあとの土地について、固定資産税を減免する制度を期間限定で始めています。先に触れた「更地にすると税が上がる」という悩みに対応した、市独自の制度です。

このほか、申請者や土地の利用状況、税の納付状況などにも要件があります。対象になるかは除却前に小松市へ確認してください。

注意したいのは、売買などで申請者が所有者でなくなった場合、期間の途中でも減免が終わる点です。つまり、この制度は「解体して土地をしばらく持ち続ける」場合に意味が大きく、解体後すぐに売るつもりなら効果は限られます。また、除却前に老朽危険空家の確認を受けていないと減免は受けられません。解体補助と同じく、順番を間違えると使えない制度なので、動く前に窓口へ相談しておくことが大切です。

老朽危険空家解体後における固定資産税の減免制度｜小松市 https://www.city.komatsu.lg.jp/soshiki/1027/komatsushinoakiyataisakunitsuite/18507.html

雪国の家ならではの傷み方と、場所による需要の差

雪の重みや融雪による湿気は、屋根や軒、外壁の傷みにつながることがあります。ただし、傷みがあっても、柱や基礎がしっかりしていれば、リフォームで活かせる建物もあります。解体するかどうかは、見た目の古さではなく、建物の状態を確かめてから判断したいところです。

また、同じ小松市内でも、駅や幹線道路に近い市街地と、郊外や山あいの地区では、建物を活かしたい買主がいるかどうかに差が出ることがあります。冒頭の金沢市に住む方のように、通いながらの管理に限界を感じているなら、解体の見積もりと売却の査定を同じタイミングで取り、両方の数字を見てから決めるのが現実的です。

小松市で解体を迷っている空き家を相談するには

「解体するか売るか、まだ決めていない」という段階でも、相談は受け付けています。決めきれていないからこそ、比べる材料をそろえておくと判断が早くなります。

相談前にそろえておきたいもの

• 固定資産税の納税通知書（所在地や評価額がわかるもの）
• 解体業者の見積書（取っている場合）
• 外観や室内、屋根まわりの写真（スマートフォンで撮ったもので十分）

全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。工務店での経験があるため、解体の見積もりの中身や、建物を残した場合のリフォーム費用の見込みも含めてお話しできます。大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません。

また、当社の買取では、各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません。

売却後の不安を減らす契約の考え方

古い家を手放すとき、「売ったあとに不具合が見つかったら責任を問われるのでは」と心配される方もいます。当社の買取では、売主様の契約不適合責任は原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。

当社の買取では、相続登記や所有権移転登記などの登記費用を当社が負担します。ただし、印紙税や譲渡所得にかかる税金など、売主様の側で費用が生じる項目もあります。弁護士・司法書士・税理士などの専門家と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっています。その経験をもとに、解体と売却それぞれのメリット・デメリットをお伝えしたうえで、ご家族に合う方法を一緒に考えます。

小松市の空き家買取・対応エリア

土居原町、日の出町、京町、丸の内町、園町、打越町、沖町、白嶺町、符津町、粟津町、今江町、串町、安宅町、浜田町、有明町、梅田町、矢田野町、月津町、埴田町、古府町

※上記に記載のない町名でも、小松市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

金沢市から通いながら実家を管理している方のように、管理の負担と解体費の両方に悩んでいるなら、解体の見積もりと買取の査定を同じタイミングで取ってみてください。株式会社大鵬ハウジングでは、小松市の空き家についても、解体前の段階からご相談をお受けしています。数字を並べて比べてみると、壊す以外の道が見えてくることもあります。