京丹波町 買取の実績｜下山のハチの巣で入れなかった空き家を現状渡しで買取

京丹波町 買取の実績｜下山のハチの巣で入れなかった空き家を現状渡しで買取

京丹波町の空き家買取・売却をお考えの方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが京都府船井郡京丹波町下山で買取した中古一戸建ての事例をご紹介します。

今回の物件は、1976年（昭和51年）4月築・7DK、敷地約43.4坪の一戸建てです。相続後に長く空き家のままになり、庭の草木が伸び、軒下にはハチの巣ができて、売主様ご自身が室内に入れない状態でした。「売りたいのに、中に入ることすらできない」というご相談に、当社はハチの巣の除去を協力業者に手配したうえで、床の腐食も増築部分の未登記も残置物もそのままで引き受け、お問い合わせから約2ヶ月で決済まで完了しています。

相続した家にハチの巣や草木で近づけずにいる方、床の傷みや未登記の増築があって売れるのか不安な方、団地の中の古い家を早く手放したい方に読んでいただきたい内容です。

京丹波町下山の買取物件の概要と特徴

今回の物件は、1976年（昭和51年）4月新築・7DK・建物面積117.98㎡（約35.7坪）の一戸建てで、敷地は143.55㎡（約43.4坪）。ハチの巣があり室内に入れない状態のまま、約2ヶ月で現状渡しの直接買取を行いました。

京丹波町は京都府の中央部、標高400〜900mの山々に囲まれた丹波高原の町で、2005年（平成17年）10月11日に丹波町・瑞穂町・和知町が合併して生まれました。面積は303.09㎢、人口は12,907人（2020年国勢調査）で、65歳以上の割合は43.3％（2021年）と高齢化が進んでいます。町内を京都縦貫自動車道とJR山陰本線が通り、下山（しもやま）は旧瑞穂町にあたる地区で、JR下山駅を中心に集落と住宅団地が広がります。今回の物件がある団地は1970年代に分譲された家が多く、築40〜50年の中古住宅が今も継続的に売買されているエリアです。

京丹波町は2010年（平成22年）に空き家情報バンクを設け、移住者が登録物件を取得・賃借して改修する費用への補助などを通じて、空き家の流通に取り組んでいます。バンクには下山地区の物件も複数登録されていますが、ハチの巣や床の腐食で室内に入れない家は、見学そのものができないため、仲介やバンクでは動きにくい物件になります。

※参考：京丹波町空き家バンクサイト（京丹波町企画経営戦略室）／京都府「京丹波町 地域の現状分析」

お客様からのご相談背景と抱えていたお悩み

売主様は実家を相続したあと、長いあいだ手を付けられずにいました。いざ売ろうと思って現地へ行くと、草木が伸び、軒下にハチの巣ができていて、玄関に近づくことさえできない状態になっていました。

• ハチの巣で室内に入れない： 軒下に巣があり、売主様ご自身が室内の様子を確認できませんでした。片付けも査定の立ち会いも、まず巣をどうにかしなければ始まらない状況でした。
• 床が腐食している： 長く空けていたあいだに床の一部が傷んでおり、修繕してから売るには費用がかかりすぎました。
• 増築部分が未登記： 過去に増築した部分が登記簿に反映されておらず、売却前に登記を整えなければならないのか、費用はいくらかかるのかが分かりませんでした。
• 草木が伸び放題： 庭の草木が敷地を覆い、見た目にも「放置された家」になっていました。
• 長期間の空き家と残置物： 家財が残ったままで、入室できないため片付けの見通しも立ちませんでした。

相続した空き家は、「入れない」という一点で動きが止まることがあります。ハチの駆除、草木の処理、室内の確認を一つずつ手配する余裕がないまま時間が過ぎ、家はさらに傷んでいきます。売主様に必要だったのは、その最初の一歩から引き受ける相手でした。

京丹波町 買取において当社の「直接買取」が選ばれた理由

決め手は、ハチの巣の除去から当社が手配し、室内に入れない状態の家をそのまま買取の対象にしたことです。東大阪市に本社を置く当社（会社概要）が、この案件をどう進めたかを四つに整理します。

1. ハチの巣の除去は、当社の協力業者で対応した

巣がある家は、査定のための内覧すらできません。当社はまず協力業者に駆除を依頼し、安全を確かめてから室内を確認しました。売主様に駆除業者を探していただく必要も、その費用をご負担いただく必要もありません。

2. 床の腐食も、残置物も、現状のまま引き受けた

傷んだ床を直してから売る、家財を片付けてから売る、という順番にすると、売主様の費用と時間がかかります。当社は床の腐食がある状態のまま、家財も残置物そのままで買取しました。草木の処理も当社で行っています。

3. 増築の未登記は、買取後に当社が整理した

増築部分が未登記の家を個人の買主に売る場合、住宅ローンの関係で売却前に表題部の変更登記を求められることが多く、土地家屋調査士への依頼費用が売主様の負担になります。当社が買主になる直接買取では未登記のまま引き取り、必要な登記の整理は買取後に当社が進めました。こうした訳あり物件の扱いは、当社が日常的に対応している分野です。

4. 築50年の建物でも、契約不適合責任は免責

室内の状態を売主様ご自身が確認できていない家は、引き渡し後に何が見つかるか分かりません。宅地建物取引業者である当社が買主となり、契約不適合責任を免責とする特約で契約したため、引き渡し後に不具合が見つかっても売主様が責任を問われる心配を大きく減らせます。費用の考え方は自己負担ナシ買取のページでご案内しています。

下山エリアにおける今回の査定ポイント

ハチの巣や床の腐食だけを見れば手の付けにくい家ですが、当社は「このエリアなら、金額次第で早く売れる」という市場の見立てを軸に価格を決めました。

• 取引事例の多い大きな団地： 1970年代に分譲された住宅団地で、同じ年代の中古住宅が今も継続的に売買されています。買主が付きやすいエリアであることが、買取の判断を後押ししました。
• 7DKという部屋数： 約35.7坪の建物に7部屋があり、リフォームで間取りを整えれば、二世帯や在宅ワークの部屋を確保したい方にも提案できます。
• 周辺環境を時間帯を変えて確認した： 近くに夜間に営業する飲食店があるため、夜の静けさや人通りを現地で確かめました。暮らすうえで支障になる点は見当たらず、安心して買取に進めました。
• 修繕と登記の費用を織り込んだ価格： ハチの駆除、床の補修、増築部分の登記整理にかかる費用を見積もったうえで、売主様にご納得いただける価格をご提示しました。

「入れない家」を「売れる家」に変える手間を当社が引き受けることで、買主が付きやすい団地の立地をそのまま価格に反映できました。

放置リスクと法務・税務の解説

ハチの巣や草木、床の腐食は、見た目の問題にとどまらず、空家法の「管理不全」の判断に直結します。2026年10月現在の制度を、今回の案件に関係する範囲で整理します。

ハチの巣・草木・床の腐食と改正空家法（管理不全空家等）

2023年（令和5年）12月13日施行の改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」に対して市町村が指導・勧告できるようになり、勧告を受けると敷地の固定資産税の住宅用地特例が解除されます（所管：国土交通省・総務省）。国のガイドラインでは、構造部材の腐朽、立木の枝のはみ出し、害虫の発生などが判断の参考となる状態として挙げられており、今回のような家はその典型です。敷地が200㎡以下の家は全体が小規模住宅用地として課税標準が6分の1に軽減されているため、解除されると土地の固定資産税は最大で約6倍になります。

また、民法第717条は建物の設置・保存や庭木の栽植・支持に瑕疵があって他人に損害を与えた場合の所有者責任を定めており、所有者は過失がなくても賠償責任を負います。ハチによる近隣への被害も、放置した所有者の責任を問われる原因になりかねません。

※参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

増築部分の未登記と表題部変更登記（不動産登記法第51条・第164条）

建物を増築して床面積や構造が変わったときは、変更から1ヶ月以内に表題部の変更登記を申請する義務があり（不動産登記法第51条）、怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法第164条、所管：法務省）。登記簿と実際の建物が食い違っていると、個人の買主が住宅ローンを組みにくく、仲介では売却前に土地家屋調査士の調査・測量を求められるのが一般的です。

当社が未登記のまま引き取り、買取後に整理する方法であれば、売主様はこの費用と時間を負わずに済みます。今回もこの形で進めました。

※参考：e-Gov法令検索「不動産登記法（平成16年法律第123号）」

相続空き家の3,000万円特別控除は、1976年（昭和51年）4月築なら建築年の要件を満たす

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）は、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」であることが要件の一つで、1976年築の本物件は建築年の要件を満たします。ほかに、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であること、売却までに耐震改修をするか取り壊すこと（2024年〈令和6年〉1月1日以後の譲渡では、買主が翌年2月15日までに行う場合も可）などの要件があります（国税庁タックスアンサーNo.3306、2026年〈令和8年〉4月1日現在法令等）。

「入れないから」と放置しているあいだに「3年を経過する日の属する年の12月31日」が過ぎると、この特例は使えなくなります。適用の可否はご自身の状況に応じて税務署や税理士にご確認ください。

※参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

【よくあるご質問】京丹波町の空き家買取・売却に関するQ&A

Q1. ハチの巣があって家に入れません。駆除してから相談すべきですか？

いいえ、そのままでご相談ください。駆除は当社が協力業者に手配し、安全を確かめてから室内を確認します。今回の下山の物件も、売主様に駆除していただくことなく買取しました。

Q2. 増築した部分が登記されていません。売却前に登記が必要ですか？

いいえ、当社の買取では未登記のままご相談いただけます。表題部の変更登記に必要な調査や費用は、買取後に当社側で対応します。売主様に事前の手続きをお願いすることはありません。

Q3. 床が腐っていて、家財も残ったままです。それでも買取してもらえますか？

はい、床の傷みや残置物があるままで買取できます。修繕や片付けを売主様にお願いすることはなく、契約不適合責任を免責とする契約で、引き渡し後の責任の心配を大きく減らせます。

まとめ

ハチや草木で近づけずにいる相続不動産や、床の傷みや未登記があって動かせずにいる空き家を「まず中に入れない」という段階からお聞かせください。【無料】不動産売却査定フォーム・LINEのほか、お電話（0120-2103-88、年中無休 9:00〜21:00）でも承っています。