【竹富島】相続した実家の不動産売却、島外に住んだまま進めるには

【竹富島】相続した実家の不動産売却、島外に住んだまま進めるには

石垣島から高速船で10分ほどの竹富島。赤瓦の家並みが残るこの島の実家を相続したものの、沖縄本島や本土に暮らしていて手が回らない、という相談があります。島には島の考え方があり、勝手に売っていいものか判断がつかない。荷物も置いたまま。そんな状態で止まっている方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが、沖縄県竹富町の竹富島で相続した不動産を島外に住んだまま売却へ進める手順と、その前に確認しておきたい点を整理しました。

結論：島外に住んだままでも売却の準備は進められます

竹富島で相続した家や土地は、島外に住んだままでも売却に向けた準備を進められます。一方で竹富島には、島の景観と暮らしを住民自身が守ってきた長い経緯があります。手順を飛ばさず、地域の考え方を踏まえて進めることが、結果として話を前に動かします。

手続きの多くは郵送とオンラインで進められます

相続した不動産を手放すとき、現地でなければできないことは意外に多くありません。書類のやり取りは郵送、打ち合わせはオンライン、買主への重要事項説明はIT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）という組み合わせが取れる場合があります。鍵の郵送や、必要に応じた専門家による本人確認にも対応できます。ただし物件ごとに必要な手続きは変わるため、一度も島へ渡らずに終わると決めつけない姿勢は持っておいてください。

買主候補は島の中だけではありません

島内だけに買主候補を限定すると、声をかけられる相手が限られやすくなります。竹富島の地域性を理解したうえで住みたいと考える移住希望者、二拠点の生活を探している人、島で事業を考えている人など、島外にも探し先はあります。売れないのではなく、届いていないだけという場合があります。

✓ポイント：まず確かめたいのは「売れるかどうか」ではなく「誰に、どの方法で届けるか」です。地元だけを前提に判断せず、島外まで買主候補を広げたときにどう見えるかを確認すると、選べる道が増えます。

島の実家の相続が止まりやすい理由

親から受け継いだ家がそのままになっているのは、持ち主の落ち度ではありません。島の不動産には、本土の住宅地とは違う止まり方があります。

築年数で価値を測る査定とかみ合わない

中古の戸建住宅では従来、建物の状態にかかわらず築20〜25年ほどで市場価値を低く見る慣行がありました。国土交通省はこれを課題と捉え、性能や維持管理、リフォームの状況を反映する評価方法への改善を進めています。それでも築年数だけを当てはめる査定では、木造平屋が中心の竹富島の家に数字は残りにくいでしょう。解体費用の見込みが差し引かれれば、提示額がマイナスになることもあります。古い建物であること自体が、価値がない根拠になるわけではありません。

案内に動ける会社が限られる

内見の案内には往復の時間と交通費がかかります。石垣島の会社でも、竹富島の物件を継続して案内するには船の時刻に合わせた段取りが要ります。断られる理由は建物の状態だけとは限りません。扱える体制があるかどうかで、相談先の回答は変わります。

通うだけで時間と費用がかかる

草刈りや台風の後の確認で島へ渡るとなると、飛行機、石垣港離島ターミナルへの移動、高速船と乗り継ぎが続きます。竹富港へは石垣港から高速船で10〜15分と近い一方、自宅から島までの行程は長くなるでしょう。年に数回でも、費用と休みの日数は負担になります。

島へのアクセス｜竹富町観光協会 https://painusima.com/access/

竹富島の不動産を考えるうえで知っておきたい前提

集落は重伝建地区に選定されています

竹富島の集落は、昭和62年（1987年）に国の重要伝統的建造物群保存地区（重伝建地区／歴史的な町並みを守るために指定された地区）へ選定されました。地区内では、外観に関わる修理や増改築、塀や石垣の変更などに現状変更許可（外観などを改修するときに必要になる自治体の許可）が求められる場合があります。対象となる行為や手続きの流れは自治体ごとに異なるため、竹富町の担当窓口で確認してください。

地区内でも扱いは一律ではありません

保存地区にある建物は、地区を構成する建物として位置づけられた伝統的建造物と、それ以外の建物に分かれます。求められる仕様や補助の有無も同じではありません。集落から離れた場所にある土地は、そもそも保存地区の区域に入っていないこともあります。まず自分の土地と建物がどこに当たるのかを押さえるところが出発点になります。

島には住民が定めた憲章があります

竹富島では昭和61年（1986年）に竹富島憲章が制定され、平成29年（2017年）に改正されています。島外資本による土地の買い占めが問題になった経緯を背景に、「売らない」「汚さない」「乱さない」「壊さない」「活かす」の5つを基本原則として掲げています。憲章そのものは、法令によって売買を禁じるものではありません。ただし現行の憲章では、島の土地や家などを島外の者へ売ったり無秩序に貸したりしないという原則のもと、不動産を売買しようとするときには事前に公民館と集落景観保存調整委員会へ届け出ることとされています。売却を考えるときは、法令上の手続きだけでなく、こうした地域のルールもあわせて確認しながら進める必要があります。

竹富島憲章｜竹富島ゆがふ館 https://taketomijima.jp/%E3%80%8C%E7%AB%B9%E5%AF%8C%E5%B3%B6%E6%86%B2%E7%AB%A0%E3%80%8D/

相続した島の不動産をめぐる誤解と実際

誤解1：更地にしてからでないと売れない

竹富島の集落では、新しく建てる場合も町並みに合った仕様が求められます。更地は「自由に建てられる土地」を意味しません。島では建築資材を船で運ぶ段取りも必要です。買主にとっては、建物が残っていることが検討の出発点になる場合があります。解体は元に戻せない選択です。 建物の位置づけや工事内容によっては、事前の手続きが必要になることもあります。

誤解2：内見のたびにフェリーで島へ通わなければならない

IT重説は買主が受ける重要事項説明をオンラインで行う仕組みで、売主側の手続きがすべて不要になるわけではありません。それでも書類の郵送やオンラインの打ち合わせ、鍵の受け渡し方法を組み合わせれば、島へ渡る回数を抑えられる可能性はあります。何回通う必要があるのかを、相談の初期に確認しておくと予定が立てやすくなります。

誤解3：家財を全部片付けないと売れない

仏壇や写真など手元へ残したいものを先に整理し、残りはそのままの状態で相談する進め方もあります。残置物（家の中に残っている家具や荷物）があっても検討は始められますし、古い箪笥や道具を引き継ぎたいという買主もいます。片付けの目処が立つまで待っている間に、建物の傷みが進むこともあります。

島外から売却を進める手順

ステップ1：名義と書類の現状を確かめる

最初に手を付けるのは、書類の確認です。次の点を押さえておくと、その後の相談が具体的になります。

• 登記簿上の名義が誰になっているか（祖父母の名義のままではないか）
• 相続人が何人いて、連絡が取れる状態か
• 未登記建物（法務局の登記簿に登録されていない建物）が敷地内にないか
• 測量図や境界に関する資料が残っているか
• 固定資産税の納税通知書に載っている土地と建物の一覧

ステップ2：土地と建物の位置づけを確認する

保存地区の中か外か、伝統的建造物に当たるかどうかで、買主が検討する内容は変わります。竹富町の窓口へ問い合わせれば、区域や手続きを確認できます。所有者本人が動けない場合は、不動産会社を通じて整理する方法もあります。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体費用の見積もりを先に取ると、その金額が判断の基準になってしまいます。島では重機の搬入や廃材の搬出に船を使う段取りが必要になる場合があり、費用は業者や時期によって変わります。本土の数倍と決めつけず、複数の見積もりで確かめてください。順序としては、建物を残したまま売れるかどうかの確認が先です。

ステップ4：島の外へ買主候補を広げる

島に憧れて家を探している人は、島外にいます。竹富島の場合、町並みと暮らしのルールを理解したうえで住みたいと考える層に届けられるかどうかが鍵になります。地域の環境を理解する買主とのマッチングを目指すと、売った後の関係もこじれにくくなります。

重要伝統的建造物群保存地区 竹富町竹富島 保存地区の概要｜文化庁 https://www.bunka.go.jp/seisaku/bunkazai/shokai/hozonchiku/pdf/r1392257_117.pdf

相続の手続きと費用の考え方

相続登記には期限があります

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。施行日より前に発生した相続も対象となり、原則として令和9年（2027年）3月31日までに申請します。ただし、相続したことを令和6年4月以降に知った場合は、その日から3年以内が期限です。正当な理由がないまま申請しないときは、10万円以下の過料の対象になります。遺産分割の話し合いがまとまらないときは、相続人申告登記によって申請義務を簡易に果たす方法もありますが、売却するときは別途、相続登記が必要になります。

税金は要件を確かめてから判断する

3,000万円の特別控除には、譲渡価額が1億円以下であること、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることといった条件が付きます。相続人が3人以上いる場合、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では控除額が1人あたり2,000万円になります。要件は細かいため、税務署や税理士へ確認してから計画を立ててください。

相続した不動産をどう手放すかで迷ったときの考え方は、相続不動産を売りたいのページでも整理しています。

✓ポイント：期限のある手続きと、期限のない検討を分けて考えると動きやすくなります。相続登記と税の特例には期限がありますが、どの方法で手放すかの判断そのものに期限はありません。先に登記と期限を押さえ、そのうえで売却方法を比べていくと、選べる道を残せます。

相続登記の申請義務化について｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html

実際にあった相談の例

島の物件で実際にあった相談を3件紹介します。

• 解体を予定していた島の物件で査定を行い、解体せずに、持ち出しのない形で売却できたケース
• 他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件を、180万円で売却できたケース
• 体調が優れず、残置物が多くて片付けられないため売却を諦めていた物件を、そのままの状態で買取したケース

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。金額や進め方は物件によって変わります。

竹富島と竹富町ならではの事情

空き家情報は掲示板方式で公開されています

竹富町では、賃貸物件や売買物件を町のホームページに掲載する空き家等掲示板の制度を設けています。物件ごとに問い合わせ先の不動産会社が記載され、町が仲介を行う形ではありません。役所は保存の指導や情報の掲載が中心で、買主探しそのものを担うわけではない点は押さえておいてください。

島の環境と維持管理

竹富島は台風の通り道にあり、潮風による傷みも進みます。雨漏りや窓の破損を放置すると、木部の腐朽が進むことがあります。石垣港からの高速船は便数が多い一方、荒天時には欠航します。急ぎでも行けない前提で管理の方法を考えておくほうが現実的でしょう。

島の維持に関わる仕組み

竹富島では、地域自然資産法に基づく入域料（島民以外を対象に300円）の任意徴収が令和元年（2019年）9月から行われ、集められた資金は環境保全や土地の取得などに活用されています。島の景観を住民と行政が資金面でも支えている地域であり、買主にも同じ考え方を共有してもらえるかどうかが、売却後の安心につながります。

竹富町空き家等掲示板制度｜竹富町 https://www.town.taketomi.lg.jp/soshiki/machizukuri/akiyakeijiban/

よくあるご質問

竹富島へ行かずに売却の手続きを進められますか

書類の郵送、オンラインでの打ち合わせ、買主へのIT重説などを組み合わせることで、島へ渡る回数を抑えられる可能性があります。鍵の郵送や、必要に応じた専門家による本人確認にも対応しています。ただし物件の状況や買主の希望によって必要な対応は変わるため、一度も現地へ行かずに必ず完了するとはお伝えできません。初回の相談時に、どの場面で立ち会いが必要になりそうかを確認しておくと安心です。

相続登記が終わっていないのですが、相談できますか

登記が済んでいない段階でも、状況の確認や査定、売却に向けた準備は進められます。ただし、被相続人の名義から買主へ直接所有権を移す登記はできないため、最終的には相続人への相続登記を済ませる必要があります。司法書士と連携しながら並行して進める形が現実的です。相続人が複数いる場合は、誰が売却に関わるのかを早めに整理しておくと動きやすくなります。相続登記には申請の期限があるため、売却の判断が固まっていない段階でも登記を先に進める選択肢があります。

竹富島憲章があるので、島外の人には売れないのではありませんか

竹富島憲章は住民が自主的に定めたもので、法令によって売買を禁止するものではありません。一方で現行の憲章には、島の土地や家などを島外の者へ売ったり無秩序に貸したりしないという原則があり、不動産を売買しようとするときは事前に公民館と調整委員会へ届け出ることとされています。誰に引き継ぐのかを軽く扱わず、島の暮らし方やルールを理解する買主を探す姿勢が求められます。買主候補が現れた段階で、地域との関係をどう築くかまで含めて相談していくと進めやすくなります。

境界がはっきりせず、未登記の建物もあるようです

境界がはっきりしない場合や未登記の建物がある場合でも、まずは残っている資料を確認したうえで対応方法を整理します。境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や、現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）での取引という選択肢もあります。ただし、どこまでの整理が必要かは物件ごとに違い、土地家屋調査士や司法書士、自治体への確認が欠かせません。必ず売れると言い切れる話ではないため、資料を集めたうえで相談してください。

まとめ

竹富島の家や土地は、築年数だけでは測れない要素を抱えています。大鵬ハウジングでは、沖縄県竹富町の物件についても、残置物や登記の状況を含めて相談を受け付けています。相続した不動産の進め方は相続不動産を売りたい、島の不動産全般については離島の空き家レスキューのページも参考にしてください。