鳥羽市 買取の実績｜菅島町の未登記部分がある離島の空き家を現状渡しで解決

鳥羽市 買取の実績｜菅島町の未登記部分がある離島の空き家を現状渡しで解決

三重県で「鳥羽市 空き家 買取」や「鳥羽市 空き家 売却」をお考えの方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが鳥羽市の離島・菅島で買取した中古一戸建ての事例をご紹介します。

今回の物件は、1981年（昭和56年）11月築・7SLDKの一戸建てで、建物の一部が未登記、室内には家財が残り、前面の道は車が入れない細さでした。島の家を相続された売主様は、扱ってくれる不動産会社が見つからずにインターネットで検索し、当社にたどり着いてご相談くださいました。当社は現状のまま買取することを即日ご提案し、お問い合わせから約1週間で決済まで完了しています。

離島の実家を相続して相談先が見つからない方、島まで何度も渡る時間が取れない方、未登記の部分や残置物があって売れるのか不安な方に読んでいただきたい内容です。

鳥羽市菅島町の買取物件の概要と特徴

今回の物件は、1981年（昭和56年）11月新築・7SLDK・建物面積128.13㎡の一戸建てで、敷地は102.47㎡（約31坪）。港町らしく小さな敷地に階を重ねた造りで、お問い合わせから約1週間で現状渡しの直接買取を行いました。

菅島（すがしま）は鳥羽港の東約3kmに浮かぶ、面積4.52㎢・周囲13kmの島です。鳥羽市の有人4島のうち答志島に次ぐ大きさで、島の中央に標高236.6mの大山がそびえ、集落は港を囲むように広がっています。鳥羽マリンターミナル（佐田浜港）から市営定期船が1日8便運航し、所要時間は15分ほど。産業は漁業が中心で、海女の多い地域として知られ、1873年（明治6年）に点灯した菅島灯台は今も現役です。人口は427人・208世帯（2026年1月末）、島内の宿泊施設は旅館・民宿4軒で、観光客数は約1万8千人（2020年1月〜2021年12月の市集計）です。

鳥羽市が2018年度に実施した空家等実態調査では、市内の空家等745戸のうち、坂手町124戸・答志町62戸・桃取町38戸・神島町37戸・菅島町20戸と、離島4島で281戸を占めています。市は2022年4月に「鳥羽市空家等対策計画」（計画期間2022〜2026年度）を策定し、空き家バンクや除却支援で対策を進めていますが、島の空き家は「見に行くにも船が要る」という事情から、本土以上に流通しにくいのが実情です。

※参考：鳥羽市公式ホームページ「菅島」／鳥羽市「鳥羽市空家等対策計画」／国土交通省「離島の概要：菅島」

お客様からのご相談背景と抱えていたお悩み

売主様は菅島の家を相続されたものの、相談を持ちかけた不動産会社はいずれも島の物件を扱っておらず、「どこに頼めばよいのか分からない」という状態でした。インターネットで離島の売却について検索し、当社のホームページを見つけてお問い合わせをくださったときのお悩みは、次のとおりです。

• 扱ってくれる不動産会社がない： 本土の不動産会社からは「島の物件は対応していない」と断られ、売却の入口が見つからないままでした。
• 離島のため管理に行けない： 船に乗らなければ家に帰れず、換気や片付けのために通うことは現実的ではありませんでした。
• 建物の一部が未登記： 登記簿に載っていない部分があり、売却前に登記を整えなければならないのか、費用はどれほどかかるのかが分かりませんでした。
• 残置物が残っている： 家財が残ったままで、島内で処分業者を手配する方法も分かりませんでした。
• 道が細く、買い手が少ない： 前面の道は車が入れない幅で、島内の住宅需要も限られます。仲介で売り出しても買い手がつくのか、見通しが立ちませんでした。

島の空き家は、所有者の側に問題があるのではなく、「扱える業者が少ない」という市場側の事情で止まってしまうことがほとんどです。相談先さえ見つかれば、動き出してからの時間は意外と短くて済みます。

鳥羽市 買取において当社の「直接買取」が選ばれた理由

決め手は、島の物件を扱える当社が買主になることで、売主様が島へ渡ることなく、未登記の部分も残置物もそのままで約1週間で決済できたことです。当社は離島の不動産買取を専門分野の一つとしており、鳥羽の島々でもご相談を受けています。

1. 島の物件を扱える買主がいた

離島の売買は、現地確認・鍵の管理・引き渡しのすべてに船の移動が伴い、島内の処分業者や職人の手配にも慣れが要ります。本土の不動産会社が敬遠するのはこのためです。当社は離島の買取を繰り返し手がけており、菅島の物件も「扱えるかどうか」で迷うことなく、ご相談の時点で買取の方針を固めました。

2. 売主様が島へ渡らずに完了した

直接買取では当社が買主になるため、内覧対応や鍵の開け閉めのために売主様が島へ渡る必要がありません。契約・決済に必要な書類は郵送やオンラインを中心にやり取りし、鍵の受け渡しも本土で済む形にしました。船の時間に縛られずに売却を終えられたことは、売主様にとって大きな安心だったと伺っています。

3. 未登記の部分も残置物も、そのままで引き渡し

建物の一部が未登記の場合、個人の買主への売却では事前の表題部変更登記や測量を求められがちですが、当社の直接買取では未登記のまま引き取り、必要な整理は買取後に当社が進めます。家財も残置物そのままで構わないとご案内し、売主様には鍵と書類だけをご用意いただきました。

4. 約1週間というスピードで、固定資産税や管理の負担を止めた

買い手の少ない島の家を仲介で売り出せば、売れるまでの固定資産税や管理の心配が続きます。当社が買主になることで売り出し期間そのものをなくし、お問い合わせから約1週間で決済まで完了しました。築44年の建物については契約不適合責任を免責とする特約で契約し、引き渡し後に責任を問われる心配を大きく減らして手放していただけました。

菅島エリアにおける今回の査定ポイント

査定では、道の細さや離島ゆえの処分コストを織り込んだうえで、「菅島に家を持てる機会の少なさ」と「小さいからこそ管理しやすい」という点を価値として評価しました。

• 離島という希少性： 人口427人・208世帯の島で、売りに出る家は限られます。本土なら埋もれてしまう築古の家でも、島では「菅島に拠点を持ちたい」という方にとって数少ない選択肢になります。
• 古い港町の雰囲気： 港を囲む集落と細い路地、海女漁が続く暮らし、現役の菅島灯台。整備された住宅地にはない景色そのものが、この家の魅力です。
• 釣り人へのニーズ： 鳥羽港から船で15分ほどの距離にあり、島に寝泊まりできる拠点があれば、朝夕の時間帯に合わせて釣りに出られます。宿泊施設が4軒と少ない島だからこそ、「自分の家」として使える物件に需要があります。
• 小さいからこそ管理しやすい： 敷地約31坪・建物約38.8坪と、島の家としては手入れの行き届く規模です。通いで使うセカンドハウスとしても、草刈りや点検の負担が小さく済みます。

道の細さは解体や搬出の費用を押し上げる要因ですが、解体を前提にせず「島の家」として活かす方針にしたことで、その影響を抑えた価格をご提示できました。

放置リスクと法務・税務の解説

島の空き家を相続したまま置いておくと、登記の義務、未登記部分の扱い、税制特例の有無という三つの点で、本土の空き家以上に動きが取りにくくなります。2026年10月現在の制度を、今回の案件に関係する範囲で整理します。

相続登記の義務化は、離島の家も例外ではない

2024年（令和6年）4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務が課され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法、所管：法務省）。2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、その場合の期限は2027年（令和9年）3月31日です。2026年（令和8年）4月1日からは所有者の住所変更登記も義務化されており、本土にお住まいの相続人が島の家を持ち続ける場合、この二つの登記を意識し続ける必要があります。売却に際して相続登記を済ませれば、以後の登記義務は買主に移ります。

※参考：法務省リーフレット「不動産を相続した方へ（相続登記には期限があります）」

建物の一部が未登記のときの表題登記・表題部変更登記

表題登記のない建物を取得した人は取得から1ヶ月以内に表題登記を（不動産登記法第47条）、増築などで登記事項に変更があったときは変更から1ヶ月以内に表題部の変更登記を申請する義務があり（同法第51条）、怠るといずれも10万円以下の過料の対象です（同法第164条）。未登記の部分があると、個人の買主が住宅ローンを組みにくく、売却前に土地家屋調査士へ調査・測量を依頼する費用と時間が売主様の負担になります。今回は当社が未登記のまま引き取り、買取後に整理する方法で、売主様の負担を省きました。

※参考：e-Gov法令検索「不動産登記法（平成16年法律第123号）」

相続空き家の3,000万円特別控除は、1981年（昭和56年）11月築では使えない

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）は、「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋」であることが要件の一つです（国税庁タックスアンサーNo.3306、2026年〈令和8年〉4月1日現在法令等）。本物件は1981年（昭和56年）11月の新築で、この日付を約半年過ぎているため対象になりません。特例の適用を待つ理由がない以上、相続後は固定資産税と管理の負担が続くだけになるため、早めに売却して負担を止める判断が合理的です。

※参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

【よくあるご質問】鳥羽市の空き家買取・売却に関するQ&A

Q1. 菅島や答志島など、鳥羽の離島にある家でも買取してもらえますか？

はい、鳥羽市の離島の物件も買取の対象です。当社は船で渡る島の不動産を専門分野の一つとしており、今回の菅島の物件も現状のまま約1週間で買取しました。島内の需要（釣りの拠点・セカンドハウス）を前提に査定しますので、本土の会社に断られた物件でもご相談ください。

Q2. 遠方に住んでいて島まで行けません。手続きはどうなりますか？

島へ渡っていただく必要はありません。現地の確認は当社が行い、契約書類は郵送やオンラインを中心にやり取りします。鍵の受け渡しも郵送や本土での受け取りなど、売主様のご都合に合わせて対応します。

Q3. 建物の一部が未登記で、家財も残っています。売却の前に整理が必要ですか？

いいえ、そのままの状態でご相談いただけます。未登記部分の登記や家財の処分は買取後に当社側で対応します。離島では処分や登記に伴う調査の手配に本土より手間がかかるため、売主様が事前に動くより、現状で当社が引き受けるほうが負担を抑えられます。

まとめ

船で渡る島の相続不動産や、未登記の部分がある訳あり物件、本土の会社に断られた空き家を「どこに頼めばよいか分からない」と感じている方は、片付ける前にまずお聞かせください。【無料】不動産売却査定フォーム・LINEのほか、お電話（0120-2103-88、年中無休 9:00〜21:00）でも承っています。