【西条市】毎年かかる空き家の固定資産税を減らす方法｜特定空家にも注意

【西条市】毎年かかる空き家の固定資産税を減らす方法｜特定空家にも注意

誰も住んでいない実家に、今年も固定資産税の納税通知書が届いた――そんな状況の方もいらっしゃるかもしれません。たとえば松山市で働く50代の方が、3年前にお母様を見送り、旧東予市エリアの住宅地にある実家を相続したケース。使う予定はないものの「いつか片付けよう」と思ううちに、空き家の固定資産税だけを払い続けている、という状況です。本記事では、株式会社大鵬ハウジングが、西条市の税率や都市計画税の扱いといった地域の事情を踏まえながら、税負担を減らす方法と、特定空家等・管理不全空家等として勧告を受けた場合の注意点をわかりやすく解説します。結論からいえば、継続的な税負担をなくす確実な方法の一つは「手放すこと」であり、動き出しが早いほど選べる道は多く残ります。

空き家にかかり続ける固定資産税の仕組み

住宅用地特例で「今は」軽くなっている

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点で、原則として固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。登記上の所有者が賦課期日前に亡くなっている場合などは、現に所有している相続人等が納税義務者となることがあります。人が住んでいなくても、建物が建っているかぎり課税は続きます。

ただし住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税の課税標準が次のように軽減されています。

• 住宅1戸あたり200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：評価額の6分の1
• 200㎡を超える部分（一般住宅用地）：評価額の3分の1

空き家の税金がそれほど高く感じられないのは、この特例が効いているからです。裏を返せば、特例が外れると土地の税負担は大きく変わる可能性があるという点を、最初に押さえておく必要があります。

使っていなくても毎年払い続ける負担

相談に来られる方の多くが口にされるのが「使っていない家の税金を、何年も払い続けているのがもったいない」という思いです。1年ごとの負担は大きく感じなくても、5年、10年と続けば累計額は大きくなります。

さらに空き家には、税金以外の出費も重なります。

• 庭木の剪定や草刈りの費用
• 様子を見に行く交通費と時間
• 火災保険料や、水道・電気の基本料金
• 傷んだ箇所の修繕費

固定資産税は、原則として所有している間は続く負担です。いつまで持ち続けるのかを決めないままでいることが、負担を長引かせる一番の原因になります。

西条市の固定資産税はどう決まるのか

税率1.4%と都市計画税の扱い

西条市の固定資産税は、標準税率どおりの1.4%です。税額は「課税標準額×1.4%」で計算されます。

西条市の2026年度市税一覧表には都市計画税の記載がありません。西条市は東予広域都市計画区域で「線引き」が廃止されており、以前の市街化区域・市街化調整区域という区分がありません。かつての調整区域の多くは、「特定用途制限地域」として建てられる建物の用途が定められています。

「都市計画税がかからないなら負担は軽い」と感じる方もいるかもしれません。ただ、区域区分がないぶん、物件ごとの用途の制限や立地によって買い手の付きやすさが変わる点は、売却を考えるときの確認事項になります。

評価額・評価替え・免税点の確認ポイント

税額のもとになる評価額は、次のルールで決まります。

• 宅地は、地価公示価格の7割程度の水準になるよう評価される
• 土地と家屋は3年ごとに評価替えがあり、価格は原則3年間据え置かれる
• 家屋は、建て直した場合の費用をもとに、築年数に応じた減価を考慮して評価される

古い家屋は評価額が下がっていることが多く、なかには家屋が免税点未満で課税されていないケースもあります。その場合でも土地には課税されるため、「建物は古いのに税金がかかっている」と感じるのは主に土地の分です。税額の内訳は、毎年届く課税明細書の「評価額」「課税標準額」などの欄で確認できます。

まずは手元の明細で、土地と家屋のどちらにいくら課税されているかを知ることが、負担を減らす第一歩になります。

固定資産税について｜西条市 https://www.city.saijo.ehime.jp/soshiki/kazei/koteishisan.html

特定空家・管理不全空家になると税金はどうなる？

勧告を受けると住宅用地特例が外れる

2023年12月に施行された改正空家法で、「特定空家等」に加えて、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家等」が新設されました。どちらかに当たると判断され、市町村から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。

特例が外れると、土地の課税標準は軽減前の考え方に近づきます。ただし実際にどれだけ増えるかは、評価額や前年度の課税標準額、負担調整措置によって変わり、一律の倍率で決まるわけではありません。「何倍になる」と単純に考えず、自分の土地の明細をもとに確認することが大切です。

指導・勧告から特例解除までの流れ

特例は、空家等に該当すると判断されたとたんに外れるわけではありません。管理不全空家等と特定空家等では、手続きの進み方が次のように異なります。

西条市でも、管理されていない空き家については、まず所有者へ連絡して適正な管理を求める対応がとられています。どちらの区分でも、特例に影響するのは勧告を受けた場合です。つまり指導などの段階で動けば、特例が外れる事態は避けられるということです。

税額への反映は毎年1月1日の状態が基準になるため、勧告を受けた日と税額が変わる年度は一致しません。通知が届いて不安になったときも、慌てずに状況を確かめ、早めに手を打つことで負担は抑えられます。

固定資産税の負担を減らす現実的な方法

解体して更地にする前に知っておきたいこと

「古い家を壊せば管理がいらなくなる」と考える方もいます。しかし解体には、税金面で注意したい点があります。

• 建物がなくなると住宅用地特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税が増えることがある
• 解体費用そのものがまとまった出費になる
• 解体後も土地の固定資産税は毎年かかり続ける

西条市には「老朽危険空家除却事業」という解体補助があります。ただし令和8年度分は、条件を満たす危険な空き家が対象で、受付期間は2026年8月3日から9月30日まで（募集15件）で、すでに締め切られています。次年度の実施の有無や時期は、都市計画課空家対策係に確認してください。

補助を使った場合は、除却後1年間は土地を売れない点にも注意が必要です。「壊してから売る」より「建物があるうちに比べる」ほうが、負担を抑えやすいケースもあります。

令和8年度 老朽危険空家除却事業のご案内｜西条市 https://www.city.saijo.ehime.jp/soshiki/toshi/roukyuukikennakiyajyokyaku.html

手放して税負担そのものをなくす

所有し続ける限り原則として課税対象となるため、継続的な税負担そのものをなくしたい場合は、手放すことが有力な方法です。賦課期日の1月1日より前に名義の変更（所有権移転登記）まで終われば、翌年度からは課税されません。

売却の方法には、主に次の3つがあります。

• 仲介：買主を探して売る。時間はかかるが、相場に近い価格を目指せる
• 買取保証付き仲介：一定期間は仲介で売り出し、売れなければ買取に切り替える
• 直接買取：不動産会社が買主になる。短期間で手放しやすい

どれが合うかは、物件の状態や、どれくらい急ぎたいかによって変わります。

買取なら早期に現金化できる

税負担を早く断ち切りたい方には、買取が有力な選択肢になります。大鵬ハウジングの買取では、各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません。

家財が残ったままでも、そのままご相談いただけます。他社でマイナス査定になった物件をプラス査定で買い取った実績もあります。

税金を払う年数を1年でも減らすには、まず査定で選択肢を知っておくことが近道です。

売却したときの税金にも目を向ける

譲渡所得にかかる税金の基本

空き家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、おおまかに次の式で計算します。

• 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋売却にかかった費用）

相続した家の場合、取得費は親が購入したときの価格を引き継ぎます。購入時の金額がわからない場合の扱いもあるため、計算は税理士に確認するのが確実です。

空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ること
• 売却価格が1億円以下であること

このほか、家屋の耐震性や取壊し、相続後の利用状況などにも要件があります。2024年1月1日以後の譲渡では、売却後、一定期限までに買主が耐震改修または取壊しを行う場合も対象となることがあります。相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。期限のある制度なので、相続から年数がたっている方ほど早めの確認が必要です。適用の可否は個別の事情で変わるため、提携する税理士とも連携しながらご案内しています。

西条市で固定資産税を払い続けている所有者の事情

旧市町の中心部と郊外で異なる空き家の事情

西条市は2004年に旧西条市・東予市・丹原町・小松町が合併して誕生した市です。市の案内によると、令和5年住宅・土地統計調査での空き家率は21.3%で、全国の13.8%を上回っています。

西条市内でも、中心部・郊外など立地によって空き家の条件は異なります。古い家が建て込む中心部では敷地の形や接道が売却時の課題になりやすく、郊外の住宅地では駅や商業施設からの距離が買い手の判断材料になります。同じ西条市内でも、空き家が売れるかどうか、いくらで売れるかは物件ごとの条件で大きく異なるのが実情です。

離れて暮らす相続人が抱える管理の悩み

リード文でご紹介した松山市在住の方のように、相続人が市外に住んでいるケースでは、次のような悩みが重なりがちです。

• 実家まで車で通うのに半日がかりになる
• 草木が伸びて、近所に迷惑をかけていないか気になる
• きょうだいとの話し合いが進まず、方針が決まらない

西条市では、シルバー人材センターや西条・周桑の両商工会議所と空き家の適正管理に関する協定を結び、管理代行サービスも案内しています。管理を任せて維持する道もありますが、その場合も固定資産税と管理費は払い続けることになります。維持するのか、手放すのかを決めることが、離れて暮らす相続人にとっての本当の負担軽減につながります。

空き家でお困りの方へ｜西条市 https://www.city.saijo.ehime.jp/soshiki/toshi/2025akiyadeokomarinokatahe.html

「まだ使うかも」と迷っている方へ

思い出の詰まった実家を手放す決断は、簡単ではありません。「いずれ住むかもしれない」と考えるのは自然なことです。

迷ったときは、次の点を書き出してみてください。

• 誰が、いつごろ、その家を使う可能性があるか
• それまでの間、管理を誰が担うか
• 毎年の固定資産税と管理費の合計がいくらになるか

そのうえで「使う予定がはっきりしない」のであれば、査定だけ受けて今の価値を知っておくのも一つの方法です。建物は、換気や点検が行き届かないと傷みが進み、評価が下がることもあります。

西条市で空き家の税負担を相談するには

大鵬ハウジングでは、西条市の空き家について次の流れでご相談をお受けしています。

• お電話やメールで、物件の状況とご家族のご意向をお聞きします
• 現地調査に加え、役所でも調べて周辺環境まで踏まえた査定書を作成します
• 仲介・買取保証付き仲介・直接買取それぞれの見通しをお伝えします
• ご納得いただいた方法で、契約から決済まで進めます

査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません。大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあります。

当社の買取では、売主様の契約不適合責任は原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブルは0件です。

また、当社の買取では、相続登記や所有権移転登記などの登記費用を当社が負担します。なお、売買契約書の印紙税や、譲渡所得が出た場合の税金など、売主様にご負担いただく費用もあります。弁護士・司法書士・税理士などの専門家と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。

全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっています。

「まだ売ると決めていない」という段階のご相談でもかまいません。

西条市の空き家買取・対応エリア

明屋敷、大町、喜多川、樋之口、古川、福武、朔日市、喜多台、飯岡、氷見、石田、ひうち、壬生川、三津屋南、周布、北条、三芳、丹原町今井、丹原町願連寺、小松町新屋敷

※上記に記載のない町名でも、西条市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

西条市の固定資産税率は1.4%で、市税一覧表に都市計画税の記載はありません。一方で、解体補助は条件や受付期間が限られており、補助を使って解体すると1年間は土地を売れないといった注意点もあります。松山市から旧東予市エリアの実家を見守り続けている方のように、「いつか」と思いながら税金を払い続けている場合こそ、建物があるうちに手放す選択肢と比べてみることが大切です。

株式会社大鵬ハウジングは、西条市の空き家についても、税負担の仕組みを踏まえたうえで、売却・買取までご一緒に考えます。早く動くほど、負担は減らせます。まずは今の状況を整理するところから始めてみてください。