志摩市 買取の実績｜大王町船越の接道がない再建築不可の空き家を現状渡しで解決

志摩市 買取の実績｜大王町船越の接道がない再建築不可の空き家を現状渡しで解決

志摩市の空き家買取・売却をお考えの方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが志摩市大王町船越で買取した中古一戸建ての事例をご紹介します。

今回の物件は、1981年（昭和56年）1月築・7DK、敷地約154坪の一戸建てです。敷地が道路に接しておらず建て替えができない「再建築不可」の土地で、相続後は長く空き家のまま、家財も残っていました。売主様はご自身で相続登記を済ませたあと、「売ってもいいし、このまま置いておいてもいい」と気持ちを決めかねていらっしゃいました。当社は決断を急かすことなくお付き合いし、お問い合わせから約8ヶ月で現状渡しの買取を終えています。

再建築不可の実家を相続して売れるのか分からない方、空き家を長く放置してしまい何から手を付ければよいか迷っている方、売るかどうかをまだ決めきれていない方に読んでいただきたい内容です。

志摩市大王町船越の買取物件の概要と特徴

今回の物件は、1981年（昭和56年）1月新築・7DK・建物面積139.26㎡（約42.1坪）の一戸建てで、敷地は509.14㎡（約154坪）。敷地が建築基準法上の道路に接していないため再建築不可で、お問い合わせから約8ヶ月で現状渡しの直接買取を行いました。

志摩市は志摩半島の南部に位置し、英虞湾と太平洋に面した観光と漁業のまちです。大王町は半島の南東側、大王埼灯台で知られる波切から西へ続く海辺の地域で、船越（ふなこし）は波切と志摩町のあいだにある集落にあたります。近鉄鵜方駅からは御座港方面行きの路線バスで30分ほど。志摩市民病院や大王支所までバスで数分の距離にあり、海に近い静かな住環境です。

志摩市が2024年度に実施した空家等実態調査では、市内の空家等は2,308件で、2016年度の前回調査（1,166件）から約2倍に増えました。空家率は市全体で9.3％、大王地区は582件・16.7％と市平均を大きく上回ります。市は2026年3月に第2期の空家等対策計画を策定し、空き家バンクや二拠点居住の支援に加え、避難経路の確保のために狭い道に接する空き家の除却を進める方針を示しています。

※参考：志摩市公式ホームページ「志摩市空家等対策計画」／志摩市「志摩市空家等対策計画（第2期）本編」

お客様からのご相談背景と抱えていたお悩み

売主様は実家を相続し、相続登記はご自身で済ませていました。ただ、その後は空き家のまま手を付けられず、「売ったほうがよいのか、置いておいてもよいのか」を決めかねたまま時間が過ぎていました。ご相談時のお悩みは次のとおりです。

• 接道がなく、再建築不可： 敷地が建築基準法上の道路に接しておらず、建物を取り壊すと新しい家が建てられません。この条件で買い手がつくのか、見当がつきませんでした。
• 相続後、長く空き家のまま： 住む予定も使う予定もなく、換気や草刈りをする機会も減っていました。放置が続くほど建物が傷むことは分かっていても、動き出すきっかけがありませんでした。
• 残置物がそのまま： 家財が残った状態で、片付けの手配をどこに頼めばよいかも分かりませんでした。
• 売るかどうか決めきれない： 「急いで売る理由はない。でも持ち続ける理由もない」という状態で、売却の相談をすること自体に踏ん切りがつかずにいました。

相続した空き家の相談では、物件の条件と同じくらい「所有者の気持ちが固まっていない」ことが売却を止めている場合があります。急かされずに考える時間を持てるかどうかが、相談先選びの分かれ目になります。

志摩市 買取において当社の「直接買取」が選ばれた理由

決め手は、再建築不可という条件でも当社が買主になれたこと、そして売主様の決断を急かさず、気持ちが固まるまで約8ヶ月お付き合いしたことです。当社の社是「営業しない営業」を、そのまま形にした案件でした。

1. 決断を急かさず、売主様の時間に合わせた

「売ってもいいし、置いておいてもいい」という段階で売却を迫れば、売主様は後悔を残したまま手放すことになりかねません。当社は査定額と条件をお伝えしたあと、連絡を重ねて迫ることはせず、売主様からのご連絡を待つ形で進めました。ご相談から約8ヶ月という期間は、売主様が納得して決めるために必要な時間だったと考えています。

2. 再建築不可でも、当社が買主になれた

接道のない土地は個人の買主が住宅ローンを組みにくく、仲介では買い手が限られます。当社は船越周辺で複数の売却実績があり、「この辺りで家を探している」というお客様の顔ぶれが見えていました。再建築不可の訳あり物件であっても出口を描けたことが、買取に踏み切れた理由です。

3. 残置物も長期放置の状態もそのまま、面倒な手続きはすべて当社で

家財の片付け、草木の処理、売却に伴う各種の手配はすべて当社が引き受け、売主様には鍵と書類だけをご用意いただきました。詳しくは残置物そのまま買取と自己負担ナシ買取のページをあわせてご覧ください。

4. 築45年・長期の空き家でも、契約不適合責任は免責

長く空けていた築45年の建物は、所有者ご自身でも把握しきれない傷みがあるのが普通です。宅地建物取引業者である当社が買主となり、契約不適合責任を免責とする特約で契約したため、引き渡し後に不具合が見つかっても売主様が責任を問われる心配を大きく減らせます。

大王町船越エリアにおける今回の査定ポイント

再建築不可の土地は取引事例そのものが少なく、相場からの査定が難しい物件です。当社は「誰に、いくらで売れるか」を具体的に描けたことを根拠に価格を決めました。

• 近隣での当社売却実績： 船越を含む志摩市の海辺のエリアで、当社はこれまでに複数の物件を売却してきました。地域の需要と価格の感覚を自社の実績として持っていたことが、査定の土台です。
• 買主候補が見えていた： 「海の近くで手頃な家を探している」というお客様を当社が抱えており、建物を活かした住まいとして提案できる見込みがありました。再建築不可でも、既存の建物にそのまま住む分には制限がありません。
• 約154坪の敷地と7DKの建物： 建て替えはできなくても、広い敷地は庭や駐車スペース、菜園として使え、7DKの建物は手を入れれば二拠点居住やのんびりした暮らしの受け皿になります。
• 海に近い静かな集落： 大王崎や波切の港町に近く、観光地の喧噪から離れた船越の落ち着いた環境は、志摩で暮らしたい方にとって魅力になります。

取り壊せば価値が大きく下がる土地だからこそ、建物を残して活かす前提で買主を想定し、売主様にご納得いただける価格をご提示しました。

放置リスクと法務・税務の解説

再建築不可の空き家を相続したまま迷っているあいだにも、建物の劣化は進み、使える税制特例には期限が迫ります。2026年10月現在の制度を、今回の案件に関係する範囲で整理します。

接道義務と「再建築不可」（建築基準法第43条）

都市計画区域内で建物を建てるには、原則として敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条第1項、所管：国土交通省）。この要件を満たさない敷地では、既存の建物に住むことはできても、取り壊して建て直すことはできず、「再建築不可」と呼ばれます。特定行政庁の認定や許可（同条第2項）で例外的に建築が認められる場合もありますが、個別の審査が必要です。

再建築不可の空き家は、個人の買主が住宅ローンを組みにくいため仲介市場で動きにくく、放置すれば建物の傷みとともに価値が下がっていきます。志摩市の空家等対策計画でも、避難経路の確保のために狭い道に接する空き家の除却を進める方針が示されており、接道に問題のある空き家は行政の目にも留まりやすくなっています。

※参考：国土交通省「接道規制のあり方について」

長期間の空き家と改正空家法・民法第717条

2023年（令和5年）12月13日施行の改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」に対して市町村が指導・勧告できるようになり、勧告を受けると敷地の固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下は6分の1、超える部分は3分の1）が解除されます（所管：国土交通省・総務省）。約154坪の敷地では、解除された場合の税負担の増加も小さくありません。

また、民法第717条は建物の設置・保存や庭木の栽植・支持に瑕疵があって他人に損害を与えた場合の所有者責任を定めており、所有者は過失がなくても賠償責任を負います。「置いておいてもいい」という選択には、こうした負担と責任が付いて回ります。

※参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

相続空き家の3,000万円特別控除は、1981年（昭和56年）1月築なら建築年の要件を満たす

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）は、「1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋」であることが要件の一つで、1981年（昭和56年）1月築の本物件はこの要件を満たします。ほかに、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であること、売却までに耐震改修をするか取り壊すこと（2024年〈令和6年〉1月1日以後の譲渡では、買主が翌年2月15日までに行う場合も可）などの要件があります（国税庁タックスアンサーNo.3306、2026年〈令和8年〉4月1日現在法令等）。

注意したいのは「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限です。売るかどうか迷っているあいだに期限を過ぎれば、特例は使えなくなります。また、再建築不可の土地では取り壊すと建て直しができないため、耐震改修で要件を満たす方法を含め、適用の可否は税務署や税理士に早めにご確認ください。

※参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

【よくあるご質問】志摩市の空き家買取・売却に関するQ&A

Q1. 接道がなく再建築不可の家でも、買取してもらえますか？

はい、再建築不可の物件も買取の対象です。既存の建物にそのまま住む分には制限がないため、当社は建物を残して活かす前提で査定します。今回の船越の物件も、近隣での売却実績と買主候補の見込みをもとに買取しました。

Q2. 売るかどうかまだ迷っています。相談だけでもよいですか？

はい、迷っている段階でのご相談を歓迎します。当社は「営業しない営業」を社是としており、査定額をお伝えしたあとに決断を迫ることはありません。今回の売主様も、ご相談から約8ヶ月かけてお気持ちを固められました。

Q3. 長く放置していて、家財もそのままです。片付けてから相談すべきですか？

いいえ、そのままの状態でご相談ください。家財の処分や草木の処理は当社が引き受けますので、売主様が事前に片付ける必要はありません。長期間の空き家で傷みがあっても、契約不適合責任を免責とする契約で引き取ります。

まとめ

再建築不可の相続不動産や、長く手を付けられずにいる空き家を「売るかどうかも決めていないけれど、一度話を聞きたい」という段階からお聞かせください。【無料】不動産売却査定フォーム・LINEのほか、お電話（0120-2103-88、年中無休 9:00〜21:00）でも承っています。