多可町 買取の実績｜八千代区大和の一部が倒壊した空き家を権利証がなくても買取

多可町 買取の実績｜八千代区大和の一部が倒壊した空き家を権利証がなくても買取

多可町の空き家買取・売却をお考えの方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが兵庫県多可郡多可町八千代区大和で買取した中古一戸建ての事例をご紹介します。

今回の物件は、1980年（昭和55年）10月築・10LDK、敷地約165坪の古民家で、裏手に作業場が付いています。相続後に長く空き家のままになり、建物の一部は崩れ、庭には動かなくなった車が置かれ、敷地へ渡る水路の橋は占用の許可を受けていない状態でした。さらに、売主様が売却を決めたときには権利証が見つからず、本人確認に使える身分証明書もなかったため、再発行から手続きを始める必要がありました。当社は建物も車も橋もそのままの状態で引き受け、お問い合わせから約3ヶ月で決済まで完了しています。

権利証をなくしてしまい売れるのか分からない方、倒れかけた建物や放置した車があって相談をためらっている方、水路に架けた橋など法律上の整理が必要な家を相続した方に読んでいただきたい内容です。

多可町八千代区大和の買取物件の概要と特徴

今回の物件は、1980年（昭和55年）10月新築・10LDK・建物面積345.81㎡（約104.6坪）の古民家と作業場で、敷地は544.25㎡（約165坪）。一部が倒壊し、放置された車と無許可の橋がある状態のまま、約3ヶ月で現状渡しの直接買取を行いました。

多可町は兵庫県のほぼ中央、北播磨の山あいにある町で、2005年（平成17年）11月1日に中町・加美町・八千代町が合併して生まれました。酒米「山田錦」（中区）、手漉き和紙「杉原紙」（加美区）、そして「敬老の日」（八千代区）という三つの発祥の地を掲げる町です。八千代区は旧八千代町にあたり、野間川に沿って水田と集落が続き、周囲の大部分を山林が占めます。大和（やまと）は三原谷と呼ばれる谷あいの集落で、かつては杉原紙の流れをくむ「三原紙」が漉かれていた土地でもあります。中国自動車道の加西ICから車で20分ほどで、神戸や姫路から日帰りで通える距離です。

町の空き家は、2013年の住宅・土地統計調査で住宅総数7,350戸のうち790戸とされ、町は2015年12月に「多可町空家等対策の推進に関する条例」を制定、2017年度の家屋全棟調査を経て2019年3月に「多可町空家等対策計画」を策定しました。町の空き家バンクには八千代区大和の物件も登録されていますが、広い敷地に古民家と作業場が付いた家は、仲介で一般の買主を探すには時間がかかるのが実情です。

※参考：多可町公式ホームページ「多可町空家等対策計画の策定に向けて」

お客様からのご相談背景と抱えていたお悩み

売主様は実家を相続したあと、長いあいだ手を付けられずにいました。「売ろう」と決めて書類を探したところ、権利証が見つからず、本人確認に使う身分証明書も手元になく、何から始めればよいのか分からない状態でご相談くださいました。

• 権利証が見つからない： 不動産を売るときに必要な権利証（登記済証または登記識別情報）を紛失していました。再発行はできない書類のため、代わりの手続きが必要でした。
• 身分証明書がない： 運転免許証やマイナンバーカードなど、本人確認に使える書類がなく、まずその取得から始めなければなりませんでした。
• 建物の一部が倒壊している： 長く空き家だったあいだに屋根や壁の一部が崩れ、そのままにしておけば周囲に危険が及ぶおそれがありました。
• 車が放置されている： 動かなくなった車が敷地に残ったままで、処分の方法が分かりませんでした。
• 水路に架けた橋に許可がない： 敷地の前を流れる水路に橋を架けて出入りしていましたが、町の占用許可を受けていない状態でした。

相続した空き家は、建物の傷みだけでなく「書類がない」「許可がない」という事情が重なると、どこから手を付けるべきか分からなくなります。売主様に必要だったのは、こうした整理を一つひとつ引き受ける相手でした。

多可町 買取において当社の「直接買取」が選ばれた理由

決め手は、権利証と身分証明書がない状態からでも手続きの段取りを組み、倒壊した部分も、放置された車も、無許可の橋も、すべて当社が引き受けたことです。東大阪市に本社を置く当社（会社概要）が、この案件をどう進めたかを四つに整理します。

1. 権利証がなくても売却できる段取りを、司法書士と組んだ

権利証を紛失していても、司法書士が売主様ご本人と面談して作成する「本人確認情報」を使えば、所有権移転の登記はできます。ただし、その面談には本人確認書類が欠かせません。当社は司法書士と相談しながら、売主様に身分証明書を取得していただく期間を見込んで全体の日程を組み、書類がそろい次第すぐに契約・決済へ進められるよう準備しました。

2. 倒壊した部分も放置車両も、そのままで引き受けた

崩れた建物を売主様に片付けていただくことも、車を処分していただくこともお願いしていません。当社が現状のまま買取し、車は売主様の承諾のもと名義の手続きを経て、撤去を当社の負担で行いました。残置物も残置物そのまま買取のとおり、家財を含めてそのまま引き渡していただいています。

3. 水路の橋は、買取後に当社が所有者として占用許可を申請した

水路に架かる橋は、町の許可を受けていない状態では、将来撤去や是正を求められるおそれがあります。当社は買取後に、新しい所有者として多可町へ法定外公共物の占用許可を申請し、用水の管理者や区長など関係する方の同意を得る手続きも含めて、当社の費用と責任で進めました。売主様に許可の取り直しをお願いすることはありませんでした。

4. 築46年・倒壊部分のある建物でも、契約不適合責任は免責

一部が崩れている建物は、所有者ご自身でも把握しきれない傷みがあって当然です。宅地建物取引業者である当社が買主となり、契約不適合責任を免責とする特約で契約したため、引き渡し後に不具合が見つかっても売主様が責任を問われる心配を大きく減らせます。費用の考え方は自己負担ナシ買取のページでご案内しています。

八千代区大和エリアにおける今回の査定ポイント

倒壊した部分や放置車両だけを見れば減点の多い物件ですが、当社は「この環境と自由度を求めている買主がいる」という見立てを軸に価格を組み立てました。

• 水路と田畑、山に囲まれたのどかな環境： 敷地の前を水路が流れ、周りは田畑と山です。静かな環境で暮らしたい方にとって、この立地そのものが価値になります。
• 古民家に作業場が付いている： 10LDKの古民家と、裏手の作業場。車やバイクをいじるのが好きな方、工房や倉庫が欲しい方にとっては、住まいと作業の場所が一度に手に入る物件です。
• 約165坪の敷地と使い方の自由度： 田舎暮らしを求める方が、菜園をつくる、車を複数台置く、建物に手を入れて使い分けるといった計画を自由に描ける広さがあります。買主を「田舎暮らし＋趣味の空間を求める方」と具体的に想定できたことが、買取の判断につながりました。
• 倒壊部分と橋の是正を織り込んだ価格： 崩れた部分の解体や補修、車の撤去、橋の占用許可にかかる費用を見積もったうえで、売主様にご納得いただける価格をご提示しました。

「手がかかる家」と「欲しい人がいる家」は両立します。手間の部分を当社が引き受ければ、残るのは買主にとっての魅力だけです。

放置リスクと法務・税務の解説

今回の案件には「書類がない」「許可がない」「建物が危険」という三つの法律上の問題が重なっていました。2026年10月現在の制度を、今回の案件に関係する範囲で整理します。

権利証（登記識別情報・登記済証）を紛失したときの売却手続き

不動産の権利証は、2005年の不動産登記法改正前は「登記済証」、改正後は12桁の符号からなる「登記識別情報」として所有者に通知されます。どちらも紛失しても再発行はされません。その代わりに、売却の登記では次の方法で本人確認を行います（不動産登記法第23条、所管：法務省）。①登記官が売主宛てに本人限定受取郵便で事前通知を送り、2週間以内に返送する「事前通知制度」、②司法書士などの資格者代理人が本人と面談して「本人確認情報」を作成する方法、③公証人の認証を受ける方法です。売買では決済当日に登記を確実に行う必要があるため、実務では②の本人確認情報が使われるのが一般的です。

本人確認情報の作成には運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類が必要です。今回は身分証明書もなかったため、その取得から始める必要があり、ここに時間がかかりました。権利証がない方は、まず身分証明書を整えることが売却への近道です。

※参考：法務省「新不動産登記法Q&A」（登記識別情報・事前通知・本人確認情報）

水路に架けた橋と法定外公共物の占用許可（多可町）

里道や水路のうち道路法や河川法の適用を受けないものは「法定外公共物」と呼ばれ、公図では無地番の細長い土地として、里道は赤、水路は青で示されます。かつては国が所有し県が管理していましたが、地方分権により市町村へ譲与され、現在は多可町が管理しています。自分の土地の前に水路があり、橋を架けて出入り口として使う場合は、町の占用許可が必要です。多可町では、占用許可申請書のほか、損害賠償責任負担請書、用水管理者や区長など利害関係人の同意書、位置図・平面図・縦横断図・求積図・現況写真などを添えて申請します。

許可のない橋をそのまま使い続けると、撤去や是正を求められるおそれがあり、売却の際にも買主から敬遠される要因になります。今回は買取後に当社が所有者として申請し、関係者の同意を得て整理しました。

※参考：多可町公式ホームページ「法定外公共物の占用許可について」

一部が倒壊した空き家と改正空家法・民法第717条

空家法では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家を「特定空家等」とし、市町村は助言・指導、勧告、命令、行政代執行の順に措置をとることができます。勧告を受けると敷地の固定資産税の住宅用地特例（200㎡以下の部分は6分の1、超える部分は3分の1）が解除され、命令に違反すると50万円以下の過料の対象です。2023年（令和5年）12月13日施行の改正法では、特定空家等になる前の「管理不全空家等」の段階から指導・勧告ができるようになりました（所管：国土交通省・総務省）。多可町も2015年12月の条例と2019年策定の計画に基づいて対応を進めています。

また、民法第717条は建物の設置・保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合の所有者責任を定めており、所有者は過失がなくても賠償責任を負います。一部が崩れた建物は、この責任が現実になりやすい状態です。

※参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

【よくあるご質問】多可町の空き家買取・売却に関するQ&A

Q1. 権利証をなくしてしまいました。それでも売れますか？

はい、売却できます。権利証は再発行されませんが、司法書士が本人と面談して作成する「本人確認情報」などの方法で登記は進められます。その面談には運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類が必要ですので、お持ちでない場合は先に取得しておくと手続きが早く進みます。今回の案件も、身分証明書の取得を含めて約3ヶ月で決済しました。

Q2. 建物の一部が倒れていて、車も置いたままです。片付けてから相談すべきですか？

いいえ、そのままでご相談ください。崩れた部分の処理も、動かない車の撤去も、当社が引き受けます。売主様に先に費用をかけていただく必要はありません。

Q3. 水路に橋を架けていますが、町の許可を受けていません。売却前に許可を取るべきですか？

許可がないままでもご相談いただけます。今回の案件では、買取後に当社が新しい所有者として多可町へ占用許可を申請しました。売主様に撤去や許可の取り直しをお願いすることはありません。

まとめ

書類がそろっていない相続不動産や、建物が傷んで手を付けられずにいる空き家、許可や権利の整理が必要な訳あり物件を「どこから始めればよいか分からない」と感じている方は、書類を探す前にまずお聞かせください。【無料】不動産売却査定フォーム・LINEのほか、お電話（0120-2103-88、年中無休 9:00〜21:00）でも承っています。