【弓削島】親から受け継いだ島の不動産、売却の判断と手順

【弓削島】親から受け継いだ島の不動産、売却の判断と手順

上島町の弓削島にある親の家を相続したものの、自分は島の外で暮らしていて、住む予定はない。草刈りや風通しのために船で渡るのも年々負担になり、兄弟とも「どうするか」を決めきれないまま時間だけが過ぎている。そんな方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが、島の不動産を売るかどうかの判断材料と、相続登記から売却までの手順を、上島町の制度も交えて整理します。

島の不動産を受け継いだら、名義と現状の確認から始める

結論からお伝えすると、弓削島の不動産を相続して使う予定がないなら、「売れるかどうか」を早めに確かめておくことをおすすめします。売ると決める前の段階でも、査定や相談は受けられます。

判断を先送りすると、建物と手続きの両方が重くなる

島の家は、人が住まなくなると潮風や湿気で傷みが進みます。屋根や窓の小さな傷みが、台風をひとつ越しただけで大きな修理につながることもあります。

手続きの面でも、時間が味方になるとは限りません。相続人の誰かが亡くなると次の相続が重なり、話し合う相手が増えていきます。建物の状態と名義の整理は、どちらも早く手を付けるほど選べる道が残ります。

島の外に住んだままでも進め方はある

島から離れて暮らしている方ほど、「売るなら何度も島へ渡らなければならない」と考えがちです。実際には、書類の郵送やオンラインでの打ち合わせを組み合わせ、現地へ行く回数を抑えて進める方法があります。

売るか残すかを迷っている段階でも、次の3点が分かれば判断の材料がそろってきます。

• 建物付きのままで売れる見込みがあるか
• 相続登記や境界など、売る前に整える手続きは何か
• 売却にかかる費用と、手元に残るおおよその金額

✓ポイント：兄弟で意見がまとまらないときほど、査定額や手続きの見通しといった共通の材料を先にそろえておくと、話し合いが前に進みやすくなります。「売るかどうか」を決めるのは、その材料を見比べてからでも遅くありません。

島の不動産の相続で、話が止まってしまう理由

決めきれずにいるのは、相続した方の落ち度ではありません。島の不動産ならではの事情が、いくつも重なっています。

通うだけで時間と費用がかかる

掃除や草刈りのために島へ渡ると、交通費に加えて移動の時間もかかります。弓削島は因島から船ですぐの距離にありますが、大阪や東京などに住んでいれば、往復で一日がかりになるでしょう。管理が行き届かないことに後ろめたさを感じつつ、次の帰省まで先送りしている方もいるはずです。

地元や本土の会社で扱いを断られる

本土の不動産会社からは「遠くて案内に行けない」と断られる場合があります。島内でも人口減少が進み、近くで買い手を見つけるのは簡単ではありません。

断られた理由は、建物の価値だけで決まったものとは限りません。 取り扱う会社の体制や、買い手を探す範囲が島内や近隣に限られていたことが影響している場合もあります。

相続人どうしで方針がそろわない

親の家には、きょうだいそれぞれの思い出があります。「早く売りたい」「まだ残したい」「費用は出したくない」と立場で考えが分かれるのは自然なことです。共有不動産全体を通常の方法で売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。 反対する共有者がいれば、通常の売却を進めるのは難しくなります。連絡がつかない、所在が分からない共有者がいる場合は、一定の要件のもとで裁判所の手続きを利用できる可能性もあるため、専門家への確認が欠かせません。

弓削島の不動産を売る前に知っておきたい前提

相続登記は義務になっている

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象で、2024年4月1日より前に取得を知っていた場合は2027年3月31日まで、2024年4月1日以後に知った場合は、その日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。

遺産分割の話し合いがすぐにまとまらないときは、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で義務を果たす方法もあります。ただし、これは暫定的な手続きです。売却するには、あらためて相続登記を済ませる必要があります。

島の物件で確認しておきたい条件

本土の住宅と比べて、島の物件では次のような点が売却の進め方に関わってきます。

弓削島への航路は見直しが続いている

因島の家老渡港と弓削島の上弓削港を結ぶ家老渡フェリーは、車も載せられる短い航路です。2026年3月末での廃止が予定されていましたが、運航の継続が決まりました。そのかわり4月1日からは便数が減り、日曜日は運休しています。

車で渡る方法はほかに、弓削島から橋で佐島・生名島へ抜け、生名島の立石港から因島の土生港へフェリーで渡る道もあります。今治港からは、芸予汽船の旅客船が弓削港に寄港します。渡る手段と曜日は、売主にとっても買主にとっても計画に直結します。 片付けや内見の日程を組む前に、最新の運航状況を確かめておくと安心です。

尾道の因島と愛媛県上島の弓削島を結ぶ家老渡フェリー、4月から減便 日曜日は運休｜中国新聞デジタル https://www.chugoku-np.co.jp/articles/-/806362

島の不動産売却でよくある誤解と実際

誤解1：内見のたびに島へ通わなければならない

✖ 誤解：売却が終わるまで何度も島へ渡る必要がある → ○ 実際：現地へ行く回数を抑えて進められる可能性がある

売買の際に宅地建物取引士から受ける重要事項説明は、IT重説（オンラインで重要事項説明を受ける方法）で行えるようになっています。鍵を郵送で預ける、打ち合わせをオンラインで行うといった工夫を組み合わせれば、島外に住んだままでも手続きを進めやすくなります。物件の状況によっては立ち会いが必要な場面もあるため、どこまで任せられるかは最初の相談で確認しておくと安心です。

誤解2：境界や登記を整えるまで売れない

✖ 誤解：境界があいまいなままでは買い手がつかない → ○ 実際：現在の状態を前提に取引する方法もある

島の物件では、境界標がない、古い建物が未登記のままといった状態は珍しくありません。境界非明示（土地の境界を新たに測量せず、現在の状態を前提として売却する方法）や、現況有姿（建物や土地を現在の状態で引き渡すこと）での取引という選択肢があります。ただし、どの方法が使えるかは物件によって異なり、土地家屋調査士・司法書士・自治体への確認が欠かせません。

誤解3：家財を全部空にしないと売れない

✖ 誤解：片付けが終わるまで売りに出せない → ○ 実際：残っている家財に価値を見いだす買主もいる

古い和箪笥や、まだ使える農機具をそのまま引き継ぎたいと考える買主もいます。大鵬ハウジングでは、残置物（家の中に残っている家具や荷物）がある状態のままでもご相談を受け付けています。仏壇や写真など気持ちの整理が必要なものは、扱い方を相談しながら進められます。

相続から売却までの4つのステップ

ステップ1：現状を把握する

最初に、手元で分かる情報を整理します。

• 登記の名義が誰になっているか（親のままか、祖父母の代のままか）
• 相続人が誰で、何人いるか
• 建物の傷み具合と、家の中に残っている荷物の量
• 固定資産税の納税通知書に載っている土地・建物

ステップ2：名義と権利関係を整える

相続人どうしで遺産分割の話し合いを行い、誰が相続するかを決めて相続登記を進めます。境界や未登記建物が気になる場合は、このタイミングで確認しておくと後の手続きが滞りにくくなります。大鵬ハウジングは司法書士や土地家屋調査士と連携しており、名義の整理が終わっていない段階からご相談いただけます。

ステップ3：解体の見積もりより先に査定を受ける

解体業者の見積もりを先に取ると、その金額を前提に話が進みがちです。島での解体は、重機や廃材を運ぶ船の手配などで費用が変わるため、複数の見積もりで確認する必要があります。

解体を決める前に、建物付きのまま売れる可能性を確かめておくと、選べる道を残したまま判断できます。 移住を考える方にとっては、建築資材を島へ運ぶ手間を考えると、古家が残っているほうが選びやすい場合もあるからです。

ステップ4：買主を全国に向けて探す

島内だけでなく、移住希望者や二拠点生活を考える方、釣りやマリンスポーツを楽しむ方、事業者にも情報を届けます。あわせて、仲介と買取のどちらが合うかも比べておきます。

売却にかかる費用と上島町の制度

相続した家を売るときの税金

売却して利益が出た場合は、譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。相続した不動産では、親が購入したときの代金などを引き継いで取得費を計算します。親の売買契約書が見つからない場合は、売却額の5%を取得費とみなす方法もありますが、そのぶん税負担が重くなる可能性があります。

一定の要件を満たす場合は、譲渡所得から原則として最高3,000万円を控除できる特例もあります。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋や敷地等を取得した相続人が3人以上いる場合は、控除上限が1人あたり2,000万円になります。きょうだいで相続した場合は、この点も含めて確認が必要です。建築時期や売却の時期、建物の状態などの要件と適用期限があるため、税務署や税理士で個別に確認してください。

上島町空き家活用事業の補助

上島町には、空き家情報バンクを通じた売買・賃貸を後押しする補助制度があります。町のページでは次のように案内されています。

相続の場面で目を引くのは、空き家バンクへの登録を目的とした所有権移転登記の費用も補助の対象に挙げられている点です。要件を満たせば、戸籍の取り寄せ、登録免許税、司法書士への報酬などが補助対象になります。利用する場合は、所有権移転登記の申請手続に着手する前に、補助金の交付申請が必要です。

利用にあたっては、次の点に注意が必要です。

• 空き家情報バンクへの物件登録や利用登録が前提になる
• 登記の補助は、申請手続に着手する前の交付申請が必要になる
• 予算の範囲内での交付で、改修工事の補助は1戸につき1回限り
• 改修や家財処分を行って売買・賃貸する場合、当事者どうしが相続関係にあると対象外になる
• 町のページの更新は2019年のため、最新の内容は上島町企画情報課で確認する

このほか、県外から移住する子育て世帯や働き手世帯が空き家バンクの物件を購入・賃借した場合に、改修や荷物の搬出の費用を助成する移住者住宅改修支援事業もあります。

空き家バンクと町の窓口の位置づけ

上島町の空き家情報バンクは、物件の情報を移住希望者へ届ける仕組みです。町が売買の仲介をするわけではなく、交渉や契約は所有者と希望者の当事者間で行います。空き家バンクは情報を届ける手段のひとつとして、不動産会社による販売活動と並行して使うのが現実的です。

✓ポイント：補助制度の中には、売主ではなく買主が使うものも含まれます。売りに出す前に、使えそうな制度と問い合わせ先を整理しておけば、買主が購入後の費用を見積もりやすくなり、検討の後押しになります。

上島町空き家活用事業｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/soshiki/4/14687.html

相続した不動産を手放すまでの流れや注意点は、相続不動産を売りたいで詳しく紹介しています。

大鵬ハウジングが携わった事例

弓削島での事例ではありませんが、島の不動産で同様のケースがありました。

解体予定だった物件を、解体せずに売却

解体を予定していた島の物件で、査定を実施しました。結果として解体はせず、持ち出しなく売却に至っています。

マイナス200万円の提示から180万円で売却

他社の査定で建物価値なしとされ、マイナス200万円が提示されていた物件です。大鵬ハウジングでの売却では、180万円で買主が決まりました。

荷物が多い状態のまま買取

体調が優れず、残置物が多くて片付けられないまま売却を諦めていた物件もありました。この物件は、荷物が残った状態のまま買取を行っています。

一度の査定結果だけで判断せず、別の会社へ相談することで異なる評価になる場合もあります。

弓削島ならではの地域事情

上島町の役場が置かれる島

上島町は、弓削町・生名村・岩城村・魚島村が合併して生まれた町です。町役場は弓削島の下弓削にあり、島には国立の弓削商船高等専門学校もあります。

東寺の塩の荘園として知られる歴史

弓削島は、中世に京都・東寺の荘園として塩を納めていた歴史を持つ島です。

ゆめしま海道でつながる島々

弓削島は弓削大橋で佐島と結ばれ、さらに生名島・岩城島まで橋でつながっています。この4島を結ぶ道は「ゆめしま海道」と呼ばれ、サイクリングで訪れる人もいます。島を訪れたことがきっかけで、島暮らしや拠点づくりに関心を持つ人がいる点は、買い手を探すうえでの強みになります。

空き家バンクに並ぶ物件と登録の流れ

上島町の空き家・空き地情報バンクの物件は、町の移住・定住促進サイトで公開されています。弓削島では、上弓削港に近い敷地の広い古民家や、1階に元店舗スペースがある住宅などが紹介されてきました。

所有者が登録する場合は、物件登録申込書と登録カードを上島町企画情報課へ提出します。令和3年度からは空き地も扱うようになりましたが、農地（田・畑）は扱っていないため、農地の売買は町農業委員会への相談が必要です。

買主が島暮らしを判断するときは、次のような情報も気にかけます。

• 最寄りの港までの距離と、使える船の便
• 商店や医療機関など、生活に必要な施設までの距離
• 自治会活動や、ごみ出しなどの生活上のルール

地域ごとに自治会活動や生活上のルールがあるため、売主の側で分かる範囲を伝えておくと、島の環境を理解した買主とのマッチングにつながります。

上島町空き家・空き地情報バンクについて｜上島町 https://www.town.kamijima.lg.jp/soshiki/4/15307.html

よくあるご質問

島の外や県外に住んでいても売却できますか

ご相談いただけます。鍵の郵送やオンラインでの打ち合わせ、IT重説などを組み合わせ、現地へ行く回数をできるだけ抑える方法を一緒に検討します。物件や手続きによっては立ち会いが必要な場面もあるため、まずは所在地と現在の状況を分かる範囲でお知らせください。

相続登記がまだ終わっていませんが相談できますか

相続登記が済んでいない段階でも、査定や売却のご相談は可能です。ただし、実際に買主へ所有権を移すまでには、相続関係を整理して登記を進める必要があります。提携する司法書士と連携して進められます。上島町には、空き家バンクへの登録を目的とする所有権移転登記について、要件を満たせば費用の一部を補助する制度があります。

きょうだいの共有名義になっていても売却できますか

共有不動産全体を通常の方法で売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。全員の意向がそろっていれば、遠方に住む方が複数いても手続きは進められます。意見が分かれているときは、査定額や売却の見通しを共通の材料として示すことで、話し合いの土台をつくれます。連絡がつかない、所在が分からない共有者がいる場合は、一定の要件のもとで裁判所の手続きを利用できる可能性もあるため、専門家と対応を検討します。

他社でマイナス査定と言われた物件でも相談できますか

ご相談いただけます。一般的な査定では、築年数の古い島の家は建物の評価が低く出たり、解体費を差し引いた金額が示されたりすることがあります。大鵬ハウジングでは、島暮らしや移住の可能性も含めて物件を見たうえで、売却方法を検討します。結果が必ず変わるとはお約束できませんが、別の視点から見直すことで選択肢が見つかる場合もあります。

隣との境界が分からない土地でも売却できますか

境界があいまいな土地でも、売却を検討することはできます。現在の状態を前提に取引する方法もありますが、必ず売れるとは限りません。物件ごとに土地家屋調査士・司法書士・自治体への確認が必要になるため、提携する専門家と一緒に状況を整理します。

まとめ

大鵬ハウジングは、弓削島をはじめとする島の不動産について、島内に限らず全国の買主候補を対象に売却活動を行っています。仲介と買取の両方から、相続人の皆さまの状況に合った方法をご提案します。相続した不動産の売却についてさらに知りたい方は相続不動産を売りたいを、島の不動産の売却全体については離島にある不動産の売却・買取査定｜離島の空き家レスキューをご覧ください。