【和泉市】もう放置しない、空き家を後悔なく処分する3つの道

【和泉市】もう放置しない、空き家を後悔なく処分する3つの道

空き家の処分に「これが正解」という一本道はありません。売る・貸す・壊すという3つの道があり、どれが最善かは築年数や立地、相続の状況によって入れ替わります。和泉市でも、光明台や鶴山台のような丘陵部の分譲地から、府中町・伯太町といった旧市街まで、親世代が建てた家を持て余す方が増えました。株式会社大鵬ハウジングには、こうした「何から手をつければいいかわからない」というご相談が年間約2,400件寄せられています。この記事では、和泉市の空き家を後悔なく手放すための3つの選択肢と、その選び方を整理します。

和泉市で空き家を放置すると何が起きるのか

放置は「何もしていない」状態ではなく、コストとリスクが静かに積み上がっていく状態です。時間が経つほど選べる道が減っていくため、処分を考えるならまず現状の負担を可視化するところから始めます。

使っていなくても毎年かかる固定資産税と管理コスト

空き家を所有している間は、物件や契約状況に応じて次のような負担が続きます。

• 固定資産税（原則として毎年1月1日時点の所有者に課税。免税点未満などの例外あり）
• 都市計画税（原則として市街化区域内の土地・家屋が対象）
• 火災保険料（保険契約を継続している場合）
• 草刈り・剪定、通風や郵便物の確認にかかる交通費
• 屋根や外壁が傷んだときの応急的な修繕費

和泉市は南北に長く、丘陵地の住宅団地から山手の集落まで敷地条件が幅広いため、草木の管理コストは物件によって大きく差が出ます。遠方にお住まいの方が年に数回通うだけでも、交通費と手間は無視できない金額になります。

老朽化と「特定空家」までの段階

管理されない建物は傷みが早く進みます。雨漏りから躯体の腐朽へ、シロアリや害獣の侵入へ、と連鎖するのが典型的な流れです。

2023年12月に施行された改正空家法では、そのまま放置すれば危険な状態になるおそれのある家を「管理不全空家」として位置づける仕組みが加わりました。特定空家・管理不全空家に指定されて勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。特例が外れると課税標準の計算が変わるため税負担は増えますが、増え方は評価額や負担調整措置、区域区分によって異なるので、一律に何倍という言い方はできません。

ここで押さえておきたいのは、指定を受けた瞬間に特例が外れるわけではないという点です。市の手続きは助言・指導から始まり、改善されない場合に勧告へ進みます。指導の段階で草木を刈る、修繕する、あるいは処分の方針を決めるといった対応をすれば、そこで止められる余地があります。つまり放置のコストは時間とともに増えていく一方で、早く動くほど打てる手は多く残るということです。

空き家を処分する3つの道｜売る・貸す・壊す

3つのうち、所有権まで手放せるのは原則として売却です。賃貸は所有を続けながら活用する方法、解体は建物を除却して土地を残す方法であり、どちらもその後の管理や税負担について検討が必要です。

①売る（仲介と買取）

建物を残したまま第三者に引き渡す方法で、仲介と買取に分かれます。仲介は不動産会社が買主を探す形で、時間はかかるものの市場価格に近い水準を狙えます。買取は不動産会社が直接買主になる形で、買主探しが不要なぶん早く確定します。

売買価格800万円以下の低廉な空家等を仲介で売る場合、不動産会社が媒介を依頼した一方から受けられる仲介手数料の上限は33万円（税込）です。これは法定上限であり、必ず33万円かかるという意味ではなく、実際の報酬額は媒介契約時に説明を受けたうえで合意します。この上限を知って「思っていたより安い」と驚かれる方は少なくありません。なお、不動産会社が直接買主になる買取では、通常は仲介手数料がかかりません。

②貸す・活用する

賃貸に出す、駐車場にする、事業者に使ってもらうなど、所有したまま収益化する道です。所有権が残るので相続の問題は先送りになります。建物の安全性や設備の状態、想定する借主や用途によっては、募集前に修繕・清掃・設備点検が必要になります。

③壊す（解体して更地にする）

建物を除却して土地だけにする方法です。老朽建物が売却のネックになっている物件では、更地にすることで検討されやすくなる場合があります。一方、再建築の可否や接道、高低差などによって土地としての評価は変わるため、解体前に査定を受けることが重要です。また、住宅用地特例が外れることで翌年度以降の固定資産税が変わる点にも注意が必要です。

和泉市には老朽危険空家等除却補助金があり、令和8年度は除却費用の80%、1件あたり上限40万円の補助を受けられる場合があります。対象となるのは、市の事前調査で不良度評点100以上と判定された木造空家・空き長屋や特定空家等で、申請者にも課税所得や市税滞納の有無などの要件があります。募集は先着15件で、補助決定前に工事を始めると対象外になるため、解体業者と契約する前に市へ確認してください。制度内容は年度ごとに変わる可能性があります。

3つの道は優劣ではなく性格の違いだと捉えるのが実際に近いところです。

老朽危険空家等除却補助金について｜和泉市 https://www.city.osaka-izumi.lg.jp/kakukano/dezainbu/kentikukaihatu/gyoumu_jutakuseisaku/akiya/23175.html

3つの道を手間・スピード・費用で比較する

同じ空き家でも、どの道を選ぶかで所有者にかかる負担はまったく変わります。判断材料として、3つを同じ軸で並べてみます。

比較表で見る違い

大鵬ハウジングの買取では、各スタッフに1億円以内の決裁権があり、条件が整えば平日当日中の対応も可能です。ただし金額も日程も物件の状況によるため、必ず当日買取になるとお約束するものではありません。査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません。

こんな方にはこの道が向いている

• 相続人が複数いて早く現金化して分けたい → 買取
• 建物に価値が残っていて時間を待てる → 仲介
• 駅や幹線道路に近く借り手が見込める → 賃貸・活用
• 倒壊の危険があり行政から書類が届いている → 解体、または現況のままの買取

解体を検討している方でも、壊す前に一度査定を受けておくと判断材料が増えます。建物を残したまま買い取れるケースでは、解体費を負担せずに済むためです。

後悔しない選び方｜判断の4つの軸

「どれがいいか」を決めるには、家そのものより所有者側の事情を先に整理したほうが早く進みます。

築年数・立地・残置物・相続状況で見る

このうち和泉市で見落とされがちなのが道路付けと傾斜です。丘陵部の分譲地では重機が入りにくい敷地があり、解体費が想定より膨らむことがあります。逆にいえば、解体前提で考えていた家ほど、そのまま買い取ってもらえないか確認する価値が出てきます。

迷ったときの考え方

順番としては、①今の負担額を出す、②3つの道それぞれで手元に残る金額と時間を試算する、③家族で共有する、という流れになります。ご家族の意向が割れている場合は、感情論ではなく数字を並べたほうが早くまとまるものです。

結局のところ、正解は物件ではなく状況の側にあります。同じ築50年の家でも、急いで現金化したい方と、時間をかけて高い金額を狙いたい方では選ぶ道が変わって当然です。

処分の途中でつまずきやすい場面と対処法

相談を受けていると、動き出す前の段階で止まっている方が非常に多いことに気づきます。

残置物と相続登記で止まっているケース

「片付いていないから相談できない」「名義変更が終わっていないから売れない」という思い込みは、最も多い足止めの原因です。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したと知った日から3年以内の申請が必要になりました。施行前に相続した未登記の不動産も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となりうる制度ですが、必ず科されるというものではありません。期限に間に合いそうにない場合は、2024年4月に始まった相続人申告登記という暫定的な手続きもあります。ただし別途本登記が必要になる点は押さえておいてください。

大鵬ハウジングは弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しています。当社が窓口となり、登記申請や法律相談などの専門業務はそれぞれの資格者が担当します。買取の場合、相続登記や所有権移転登記などの登記費用は当社が負担します。ただし印紙税や譲渡所得にかかる税金など、売主様側で生じる費用もあるため、事前にご説明します。

「うちは売れない」と思い込んでいるケース

他社でマイナス査定になった物件をプラス査定で買い取った実績もあります。大阪1店舗から全国に対応しており、地元の不動産会社では出会えない買主とつながることがあるためです。評価は物件だけで決まるものではなく、買主をどこまで探せるかによって変わってきます。売れないと決めつける前に、複数の見方を聞いてみるだけでも状況は動きます。

相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html

和泉市の空き家事情と処分の考え方

和泉市の人口は2015年の186,109人（国勢調査）を境に減少傾向へ転じています。大阪市内や堺市への通勤圏でありながら、親世代が家を建てた住宅地では世代交代が進まず、子世帯はすでに別の場所に生活基盤を築いているという構図です。

和泉市では人口減少と高齢化が進むなか、親世代が取得した住宅を子世代が引き継ぎ、使い道を決められないケースが今後も課題となります。駅や商業施設へのアクセス、接道、高低差、建物状態によって、同じ市内でも売却・賃貸のしやすさは変わります。

もうひとつ都市近郊ならではの事情として、近隣との距離の近さがあります。庭木が隣地にはみ出す、落ち葉が雨樋を詰まらせる、といった話が苦情として届き、それをきっかけに処分を決意される方が少なくありません。人が住んでいるエリアだからこそ、管理不全は早く表面化します。

和泉市には都市デザイン部の住宅政策担当が置かれ、空家お悩み相談室や無料空家等相談会など、所有者向けの窓口が用意されています。宅建協会や司法書士、土地家屋調査士による相談機会もあるため、まず公的窓口で全体像をつかんでから民間に相談するという順序も現実的です。「田舎だから売れない」という話ではなく、条件を整理すれば道筋は見えてくるのが和泉市の空き家の実情だと考えています。

和泉市人口ビジョンについて｜和泉市 https://www.city.osaka-izumi.lg.jp/kakukano/kousitu/kikaku/jinkou_suikei/20492.html

和泉市で空き家の処分を進めるときの流れ

実際にご相談いただいた場合、次のような順序で進みます。

• 現状のヒアリング（所在地、相続の状況、家財の有無）
• 現地調査（建物の状態、境界、道路付けを確認）
• 査定結果と選択肢のご提示（売る・貸す・壊すのどれが合うか）
• 方針の決定とご家族での共有
• 契約・決済

全スタッフが工務店または大手不動産会社での実務経験10年以上。訪問調査から契約・決済まで同じ担当者が一貫して対応します。途中で担当が変わらないぶん、伝えた事情を何度も説明し直す必要がありません。リフォームは自社施工のため、修繕費の相場も踏まえたうえで「直して貸す」「そのまま売る」の比較をお伝えできます。

売却後については、売主様の契約不適合責任を原則として免責とする契約としています。ただし雨漏りやシロアリ被害など、把握されている不具合は事前にお伝えください。こうした進め方で、売却後のトラブルは0件です。

年間約2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっています。方針が固まっていない段階での問い合わせも多く、「まだ何も決めていない」まま相談していただいて構いません。

和泉市の空き家買取・対応エリア

府中町／伯太町／和気町／黒鳥町／幸／尾井町／王子町／富秋町／葛の葉町／鶴山台／光明台／いぶき野／のぞみ野／はつが野／あゆみ野／青葉台／みずき台／池上町／室堂町／父鬼町

※上記に記載のない町名でも、和泉市内であればすべて対応可能です。

まとめ

和泉市は大阪市内への通勤圏でありながら、人口の減少と高齢化が進み、親世代が建てた住宅を子世代がどう扱うか判断を迫られる場面が増えています。市の相談窓口や除却補助といった制度も整いつつあるため、まずは今の負担額を把握し、3つの道それぞれで手元に何が残るかを比べてみてください。

株式会社大鵬ハウジングは、和泉市の空き家について、残置物がある状態や相続登記が済んでいない状態からのご相談にも対応しています。後悔のない形で次の一歩を決めるために、判断材料をそろえるところからご一緒します。