【豊橋市】役所から空き家の通知が届いた、まず何をする？｜税金リスクへの備え

豊橋市に空き家をお持ちの方から、株式会社大鵬ハウジングに「市役所から封書が来た。開けたら空き家のことが書いてあって、心臓が止まりそうになった」というご相談が届きます。たとえば親御さまが施設に入られたあとに家が空き、伸びた庭木の越境について近隣から市へ相談が入る。豊橋市でもこうした流れは珍しくありません。

こうした空き家の行政指導は、いきなり「解体を命じます」「特定空家に指定しました」という内容ではないことが多くあります。手続きには段階があり、助言・指導の段階で市と連絡を取って必要な管理や修繕に着手すれば、勧告や命令へ進むリスクを抑えられる可能性があります。ただし、建物の危険度や周囲への影響によって市の対応は変わります。逆に、封書を引き出しにしまい込んだまま数年が過ぎたときに、空き家の処分で選べる道が狭まります。

この記事では、豊橋市から届く通知の正体、税金がどの段階で動くのか、そして今週中にできることを順番に整理します。

豊橋市から届く空き家の行政指導とは？通知の正体を知る

差出人と、根拠になっている法律・条例

豊橋市で空き家の文書を出すのは、多くの場合建設部 建築物安全推進課です。近隣からの「困った空家」の連絡を受けて現地を確認し、所有者を調べて文書を送ります。根拠は次の2つです。

• 空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）：全国共通。2023年12月13日施行の改正で「管理不全空家」が加わった
• 豊橋市空家等の適切な管理及び活用に関する条例：2018年4月1日施行の市独自ルール

届いた文書が助言・指導であれば、その行政指導だけで直ちに過料の対象になったり住宅用地特例が外れたりはしません。ただし「勧告」「命令」と記載されている場合は扱いが異なります。まず表題を確認してください。

行政指導から勧告・命令へ——3つの段階

空家法にもとづく市の働きかけは、軽いものから順に進みます。最初に届く文書は、多くが「助言・指導」にあたります。

①から④へ自動的に進むわけではありません。行政指導の段階で草木を伐採し、改善状況を市に確認してもらえれば、そこで手続きが止まるケースもあります。ただし危険が切迫している場合は、通常の手続きを経る時間がないときの緊急的な代執行も改正法に定められています。段階があることは、猶予の保証ではありません。

特定空家と管理不全空家は、どこが違うのか

• 管理不全空家：放置すると特定空家になるおそれが大きい状態。市がとれるのは助言・指導と勧告まで
• 特定空家：倒壊の危険や衛生上の有害性など、すでに周辺へ悪影響がある状態。命令・行政代執行まで進みうる

管理不全空家に命令や代執行の規定はありません。どちらの言葉が使われているかで、市がどこまでを想定しているかが読み取れます。

空家法とは（空き家対策 特設サイト）｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html

特定空家の勧告で、税金はどの段階から動くのか

勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れる

人が住む土地には、固定資産税の課税標準を下げる住宅用地特例があります。200平方メートルまでの小規模住宅用地なら評価額の6分の1、都市計画税なら3分の1という仕組みです。

勧告を受けた空き家の敷地は、この住宅用地特例の対象外になります。特定空家でも管理不全空家でも扱いは同じで、行政指導が来ただけで外れるわけではありません。ただし、勧告を受けた日にその年度の納税額が変わるのではありません。固定資産税・都市計画税は毎年1月1日（賦課期日）の状態を基準に課税されるため、勧告日と税額が変わる年度が同じとは限りません。

豊橋市の税率で考える、負担の変わり方

豊橋市の固定資産税の税率は1.4%、都市計画税は0.25%です。以下は、土地全体が小規模住宅用地に該当し、かつ市街化区域内にあると仮定した単純試算です（評価額1,200万円・面積180平方メートル）。

実際の税額は、課税標準額・負担調整措置・区域区分で変わります。豊橋市では負担水準が100%未満の住宅用地は前年度の課税標準額に本来の課税標準額の5%を加えて計算するため、表のとおり初年度から跳ね上がるとは限りません。都市計画税が課されるのも市街化区域内の土地・家屋で、市内には市街化調整区域もあります。それでも負担が増える方向へ動く点は変わりません。

命令・行政代執行まで進んだ場合の費用

命令にも従わない場合、市が代わりに除却などを行う行政代執行に進むことがあります。工事費は所有者に請求され、支払えなければ強制徴収に移ることもあります。税負担が動く境目は勧告、費用が動く境目は命令のあとです。今が行政指導の段階なら、金銭的な打撃はまだ起きていません。

市税 固定資産税（土地）における負担調整措置について｜豊橋市 https://www.city.toyohashi.lg.jp/36782.htm

空き家の行政指導が届いたら、まず何をするか

書面の種類と期限の意味を確かめる

封筒を開けたら、次の3点だけ先に確認してください。

• 表題に「助言」「指導」「勧告」「命令」のどれが書かれているか
• 期限が示されているか。示されている場合、工事完了の期限か、回答の期限か
• 担当課名と連絡先、問い合わせ番号があるか

期限の記載がなくても放置はしないでください。危険が切迫していれば市が早い対応を求めることがあります。いつまでに何が必要かは、担当課へ電話で確認するのが一番早い方法です。

現地の状態を写真と日付で残す

遠方に住んでいると、何年も現地を見ていないことも珍しくありません。文書の記載が実態と合っているかは、写真がないと判断できません。建物の四面と屋根、外壁の割れ、隣家や道路にかかった枝、施錠の状態を撮ってください。スマートフォンなら日付が残り、市への説明にも見積もりにも使えます。

市の担当課へ「具体的な対応内容」を伝える

黙っていることが一番不利に働きます。伝える内容は次のとおりです。

• 自分が所有者であること、現在の居住地
• 草木の伐採日、修繕の予定、現地確認の結果といった具体的な対応内容
• 相続や名義でつまずいている点があれば、その事実

市が見るのは、空き家の状態や周囲への影響、改善措置が実際に行われたかどうかです。「空き家の処分を検討している」という意思表示だけで勧告へ進まないことは保証されません。なお大鵬ハウジングでは、所有者の同意や委任を受けたうえで、市への状況説明を支援できる場合があります。

直して残すか、空き家を処分するか——判断の分かれ目

解体費用と豊橋市空家解体促進費補助金

豊橋市には、倒壊や建築材の飛散のおそれがある危険な空き家の解体を後押しする補助制度があります。令和8年4月1日施行の交付要綱では区分は1つで、内容は次のとおりです。

• 補助額：解体費用（消費税を除く）の3分の2、上限50万円（千円未満切り捨て）
• 対象空家の状態：住宅地区改良法に規定する不良住宅相当。市の担当者が基礎・床・柱・外壁・屋根などを点数化し、評点100点以上になったものが該当する
• 市内にあり、1年以上使われていない空き家で、半分以上が住居だったもの
• 個人所有で、所有権以外の権利が設定されていないもの。ただし権利者が解体に同意していれば対象になりうる
• 市税の滞納がないこと（共有なら共有者全員の同意）。同一年度に複数の空き家で交付決定は受けられない

判定は「まだ住めるか」ではなく評点で行われます。申請は不良住宅判定申請から始まり、交付申請、着手届、実績報告と進みます。要綱第14条により、交付決定を受ける前に解体工事の契約をした場合、補助金は交付されません。契約前に建築物安全推進課へ相談してください。

豊橋市空家解体促進費補助金｜豊橋市 https://www.city.toyohashi.lg.jp/26065.htm

特定空家の通知が来ている家でも売却はできる

「行政指導が入った家なんて誰も買わない」と思い込んでおられる方が多くいます。実際は逆で、通知が来る家は老朽化した建物が乗った土地として扱われるため、買い手の見方は明確です。空き家の処分には3つの道があります。

• 修繕して持ち続ける：修繕費が出ていき税負担も続く。将来自分か家族が使う予定があるなら選択肢になる
• 解体して更地にする：解体費が先に出る（補助で一部軽減）。土地に需要があり、売却先を自分で探せる場合に向く
• 建物ごと売却・買取：解体費などの先行支出を抑えられる場合がある。買取なら最短即日から数週間で進む

ただし売却でも費用はかかります。契約書の印紙税、譲渡益が出た場合の税金、仲介なら仲介手数料、案件によっては測量費です。大鵬ハウジングの買取では相続登記や所有権移転登記など一定の登記費用を当社が負担しますが、印紙税や譲渡所得にかかる税金など売主側に費用が生じる場合があります。

売り方の違いも押さえてください。仲介では全国の購入希望者へ物件情報を届け、買取では大鵬ハウジングが直接買主になります。買取は担当者が2,000万円以内の決裁権を持つため平日なら当日の対応も可能ですが、金額や時期は物件の状況で変わります。他社でマイナス査定を出された物件をプラス査定で買い取った実績も多数あり、両方の条件を並べて比較していただけます。

空き家の処分は、行政対応ごと相談できる

提携専門家との連携で、書類も登記もまとめて

行政指導が届いた空き家でつまずくのは、たいてい売買そのものではなく周辺の手続きです。大鵬ハウジングは弁護士・司法書士・行政書士・土地家屋調査士・税理士・FP2級・残置物処分業者と提携しており、相続人が複数で窓口が決まらない、名義が亡くなった親のまま、境界が不明、家財の処分先がないといった場面をまとめて引き受けられます。

売主様の契約不適合責任は、原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は、事前にお伝えください。売却後のトラブル実績は0件です。

残置物や未登記のままでも査定は始められる

「片付けてから」「登記を直してから」と考えて何年も止まってしまう方が最も多くいます。荷物が残っていたり相続登記が未了だったりしても、現状のまま査定を始められます。残置物の扱いや登記費用を含む最終条件は物件ごとに確認します。

ご相談後に数年悩んでいる間、空き巣に入られ雨漏りが進んで危険家屋になった事例もありました。迷っているうちに次の相続が発生し、所在の分からない相続人が出て売却できなくなったケースもあります。準備が整うのを待たず、今の状態で相談したほうが選べる道は多く残ります。

豊橋市の空き家対策と行政指導の体制はどこまで進んでいるか

条例・計画・協議会という三段構え

豊橋市は東三河の中心都市で人口はおよそ37万人。豊橋駅周辺や渥美線沿線には今も住宅需要があり、「売り先がない田舎」ではありません。それでも空き家対策の枠組みは早くから整えられてきました。

• 豊橋市空家等対策計画：2017年4月から10年間が計画期間。適切な管理・利活用・発生予防の3本柱
• 豊橋市空家等対策協議会：外部委員を含めて対策を検討する場
• 協定の締結：愛知県弁護士会、豊橋市シルバー人材センター、豊橋信用金庫などと連携

ここまでそろった自治体は、体制として動ける状態にあります。市街化区域の住宅地では旧分譲地の世代交代が進み、親世代が施設に入ったあとの実家について、庭木の越境や防犯上の不安が近隣の声として出やすくなっています。

無料で使える「豊橋市空家相談窓口」

2025年1月31日から、豊橋市は民間事業者への委託により無料の空家相談窓口を設けています。電話は0120-830-634、受付は土日祝を除く10時から17時まで。専門のアドバイザーが相談内容を整理し、不動産事業者・解体業者・弁護士など適した事業者を紹介する仕組みです。

ただし窓口の役割は整理と紹介で、査定額を出したり買い取ったりするものではありません。金額や条件を知りたい段階では、不動産会社に直接あたるほうが早くなります。

豊橋市空家相談窓口｜豊橋市 https://www.city.toyohashi.lg.jp/61487.htm

豊橋市で行政指導を受けた空き家の処分を相談する流れ

• ヒアリング：文書の種類、相続や名義の状況、現地の状態をうかがいます。文書は写真で送っていただければ十分です
• 調査と査定：現地を確認し、役所で都市計画・道路・建築規制などを調べ、周辺の取引事例や売出事例も確認したうえで、買取と仲介それぞれの想定を提示します。査定に交通費や手数料はかかりません
• 方針の決定と契約：残す・解体する・売る・貸すを比べて選んでいただき、契約決済まで同じ担当者が対応します

全スタッフが工務店経験と大手不動産での勤務経験10年以上。年間およそ2,400件のご相談、300〜400件の成約に携わっており、遠方で交通手段がない方にはお迎えの対応も可能です。

豊橋市の空き家買取・対応エリア

二川町、大清水町、南大清水町、老津町、細谷町、前芝町、石巻本町、嵩山町、多米町、多米中町、高師町、高師本郷町、牟呂町、植田町、杉山町、天伯町、野依台、緑ケ丘、向山町、花田町

※上記に記載のない町名でも、豊橋市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

親御さまが施設に入られたあと空き家になり、庭木の越境から市の通知が届いた——冒頭のようなケースでも、動ける段階は残っています。特定空家として重い措置に進む前に確かめるのは、通知がどの段階なのか、その家を将来使う人がいるのかの2点です。

株式会社大鵬ハウジングは、豊橋市の空き家について行政指導が届いた段階からのご相談を受けています。他社で断られた物件やマイナス査定になった物件でも、全国から買主を探して条件をお出しできることがあります。封書を引き出しにしまい込む前に、今どの段階にいるのかを確かめるところから始めてみてください。