【四日市市】住み慣れた家に住み続けながら資金化するリースバック｜老後資金づくりの注意点

四日市市で長く住んできた家について、「売れば資金はできるけれど、この家を出るのは気が進まない」と迷っている方は少なくありません。四日市市の空家等対策計画でも、持ち家で暮らす高齢者のみの世帯が増えており、施設入居や相続をきっかけに空き家が発生する可能性が指摘されています。そんなときの選択肢のひとつが、自宅を売却したあとも賃貸として住み続けるリースバックです。株式会社大鵬ハウジングは全国対応で空き家・自宅の売却と買取を手がけ、リースバックにも対応しています。仕組みと得られるもの、そして契約前に必ず確認してほしい点を、四日市市の実情に沿って整理します。

リースバックとは？仕組みをわかりやすく

自宅を売って賃貸として住み続ける

リースバックは、自宅を売却して代金を受け取り、そのあとは家賃を払って同じ家に住み続ける仕組みです。国土交通省も「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と定義しています。結ぶ契約は2つです。

• 不動産売買契約……所有権が買主に移り、売却代金が支払われる
• 賃貸借契約……売主が借主になり、毎月家賃を払って住み続ける

「所有者」から「賃借人」へ立場が変わる

引っ越さずに同じ家で生活を続けられる一方、法律上・経済上の立場は変わります。次の点は契約内容に左右されます。

• 家賃の金額と改定の条件、修繕や設備交換の負担区分
• 増改築や設備の設置に貸主の承諾が必要かどうか
• 住み続けられる期間、貸主が第三者へ売却した場合の扱い

国土交通省も、これまでと同じ使い方ができるとは限らないと明示しています。生活の場所は変わらないが、家の使い方の自由度は変わる。そう理解しておくのが実態に近いところです。

一般的な売却・リバースモーゲージとの違い

通常の売却では、引き渡しまでに家財を運び出し、住まいを確保しなければなりません。高齢のご夫婦には、この引っ越しが壁になります。四日市市の空家等対策計画でも並べて紹介されているリバースモーゲージを含め、混同しやすい3つを整理します。

押さえておきたいのは、リースバックが「借入」ではなく「売却」だという点です。所有権が手を離れる取引だと理解して検討することが、最初の一歩になります。

住宅のリースバックに関するガイドブック｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489269.pdf

リースバックのメリット

まとまった資金が得られる

売却代金は一括で受け取れるため、使い道を自分で決められます。ご相談で多いのは次の用途です。

• 年金だけでは足りない生活費の補填
• 医療費・介護費用、施設入居の一時金
• 住宅ローンの完済、子どもへの生前の資金援助

株式会社大鵬ハウジングでは、各担当者に2,000万円以内の社内決裁権があります。権利関係や必要書類などの条件が整った場合には、最短で平日当日の手続き・入金に対応できることがあります。

引っ越し不要・近所に知られにくい

通常の売却では、内覧対応や広告掲載を通じて売ることが近所に伝わります。当社には、周囲に知られたくないという売主様の物件を広告に一切掲載せず、自社の顧客に直接提案して成約させた実例があります。

所有者としての税負担・修繕負担から離れられる

売却後は、所有者として固定資産税・都市計画税を毎年負担し続ける状態から離れられます。ただし、税金の扱いには注意点があります。

• 固定資産税の法的な納税義務者はその年の1月1日時点の所有者で、年度途中に売却してもその年度分は売主のままです
• 売買契約で売却日以降の税相当額を買主と日割り精算する場合がありますが、これは当事者間の精算であり、納税義務者が変わるわけではありません
• 翌年度からは、翌年1月1日時点の所有者である買主が納税義務者になります

修繕の負担も、内容と賃貸借契約の定めによって異なります。屋根や外壁、設備の修理がすべて貸主負担になるとは限らないため、契約書での確認が必要です。家賃が増える一方で、所有者としての税負担は将来にわたって外れる。この入れ替えが自分の家計にとって得なのかを数字で並べて考えることが、判断の軸になります。

Q08.3月に家を買ったのですが、固定資産税を納めなければいけないのでしょうか。｜四日市市 https://www.city.yokkaichi.lg.jp/www/contents/1001000000643/index.html

リースバックの注意点・デメリット

毎月の家賃が発生する

最大の注意点は、住み続ける限り家賃を払い続けることです。国民生活センターには、契約時に約6万円だった家賃が3年後に約11万円に上がり、支払えなくなったという相談も寄せられています。年金収入で払える水準か、改定の条件はどうかを契約前に確認してください。

売却価格・契約条件の確認

買主は購入後すぐに自由に使えず、家賃収入を前提に投資として判断します。そのため売却価格は市場で普通に売った場合より低めになりやすい構造です。提示額が妥当かを確かめる手間は省けません。当社は役所を回って調べた相場や近隣状況まで盛り込んだ査定書をお渡ししており、判断材料が多いほど金額の理由を納得して比べられます。

契約書では次の項目を確認してください。

見落とされがちですが、宅地建物取引業者に自宅を売る場合、宅建業法のクーリング・オフは適用されません。国民生活センターは2025年5月、リースバック契約に関する注意喚起を公表しました。2024年度には200件を超える相談が寄せられ、契約当事者の約7割が70歳以上です。長時間の勧誘で冷静に判断できないまま契約した例なども挙げられています。対策はむずかしくありません。その場でサインや押印をしない、必ず家族に相談する、複数の会社に条件を出してもらう。危ないのは仕組みそのものではなく、契約条件を確認しないまま進めることです。

強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！｜独立行政法人国民生活センター https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20250521_1.html

住み続ける年数で総額を試算する

リースバックの損得は、住み続ける年数で決まります。売却代金1,400万円・家賃月7万円という仮の数字で並べます。

売却代金と家賃累計の単純比較

※税金、住宅ローン返済、契約費用、家賃改定などを考慮しない単純試算です。実際に手元へ残る金額を示すものではありません。この例では居住期間が長くなるほど家賃累計が増えることが分かります。何年で有利・不利になるかは、売却価格と家賃、ローン残高、税金、居住予定期間によって物件ごとに異なります。

表に含まれない住宅ローン残債の返済、譲渡所得税・印紙税などの売却費用、保証会社の利用料や敷金も手取りに影響します。譲渡所得は売却代金そのものではなく、収入金額から取得費と譲渡費用、特別控除を差し引いて計算するため、詳しくは税理士や税務署へ確認してください。

最後に、年金などの手取り収入から支出を引いて毎月の余剰を出し、その余剰で家賃を払えるか、1〜2割上がっても耐えられるかを確認します。余剰が家賃とほぼ同額なら、条件を見直すかほかの方法を検討したほうが安全です。何年住む見込みかを家族と話す。この順序を崩さないことが、いちばんの防波堤になります。

こんな方にリースバックが向いている

向いているケース・ほかを検討したいケース

向いているケース

• 今の家を離れたくない、引っ越しの体力に不安がある
• 数年以内にまとまった資金が必要で、期限が決まっている
• 家を子どもに残す必要がなく、相続の要素を先に整理したい

ほかの方法を先に検討したいケース

• 家賃を払う余裕が家計に見当たらない
• 家を子どもや親族に残したい意向がある
• 相続人の間で方針が固まっていない

自宅を資金化する方法の比較

当社は「実家を壊したくない」という売主様の物件を買い取ってリフォーム後に再販した例など、ご希望に合わせたオーダーメイド型の売却にも対応しています。年間約2,400件の相談、300〜400件の成約実績があり（いずれも当社集計）、ほかの道が合う場合はその旨をはっきりお伝えします。大切なのは、リースバックを結論として先に決めないことです。目的が「資金」なのか「住み続けること」なのか、優先順位を決めてから方法を選ぶ順序が、後悔を減らします。

将来の空き家化を防ぐ選択肢として

当社にご相談が届くのは、家が空き家になって数年経ったあとが多くあります。

• 家財がそのままで数年が過ぎ、名義の整理も手つかず
• 悩んでいる間に相続がもう一度発生し、所在の分からない相続人が出る
• 雨漏りや空き巣で建物が傷み、買取価格が下がる

この流れをたどると選べる方法はどんどん減ります。相談が数年遅れたために危険家屋の状態になってしまった物件を、実際に見てきました。なお名義人本人の判断能力が低下してからでは、家族が代わりに売却する手続きが煩雑になる場合があります。判断できるうちに方針を決めておくこと自体に意味があり、詳しい手続きは提携する司法書士・弁護士にご相談いただけます。

当社の買取では、相続登記・所有権移転登記などの登記費用を当社が負担します。売主様の契約不適合責任は、原則として免責としています（契約書に明記）。ただし、雨漏りやシロアリ被害など、すでにご存じの不具合がある場合は事前にお伝えください。リースバックは、将来空き家になることを見越して先に出口を決めておく手段でもあります。

四日市市でリースバックを検討する際の事情

リースバックが成立するかは、その家に買い手が付くかにかかっています。四日市市は石油化学コンビナートや半導体関連の大規模工場を抱える産業都市です。三重県公表の令和8年地価公示では、四日市市の商業地は前年比1.7％上昇し、県内最高価格の商業地地点も市内の諏訪栄町にあります。ただしこれは商業地・県全体の指標であり、市内すべての住宅の売却価格を示すものではありません。駅距離や接道、築年数、想定家賃によって、同じ市内でも評価は大きく変わります。

一方、四日市市空家等対策計画によると、令和3年10月時点で1世帯あたりの人数は2.18人まで下がり、核家族化と単身化が進んでいます。持ち家で暮らす高齢者の単身世帯は9,810世帯（2018年住宅・土地統計調査）まで増加し、令和2年度の外観目視調査では一戸建て空き家3,146件のうち72.0％が「すぐに居住できる状態」と判定されました。この判定はあくまで外観上のもので、室内や耐震性、権利関係を確認したものではありません。市街化調整区域は同調査で475件（15.1％）を占め、外観上の損傷が大きい空き家の割合が市街化区域より高いと報告されています。

同計画では、将来の空き家発生を抑える情報提供項目として、リバースモーゲージやリースバックが挙げられています。ただし市が個別の商品や事業者を推奨する意味ではありません。「四日市市だから大丈夫」「郊外だから無理」と決めつけず、その家の条件で判断する必要があります。当社は全国対応のため、地元だけでは見つからない買主とつなげる可能性を持っています。他社に断られた物件も歓迎です。

四日市市空家等対策計画｜四日市市 https://www.city.yokkaichi.lg.jp/www/contents/1673575520687/index.html

四日市市でリースバックを相談するには

当社は全スタッフが訪問調査から契約・決済まで一貫して担当します。担当者が変わらないため、同じ話を何度も説明し直す必要はありません。

• ご相談……必要な資金額、いつまで住みたいかをお聞きします
• 訪問調査・査定……建物と周辺を調べ、根拠を示した査定書をお渡しします
• 条件のご提示……売却価格、家賃、契約期間、修繕の負担区分をご説明します
• ご家族との検討……即決は不要です。書面をお持ち帰りください
• 契約・決済……売買と賃貸借を締結します。条件が整えば平日当日の入金に対応できることがあります

手元にあると話が早いのは、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、建築時の図面、住宅ローンの残高が分かる書類です。揃わないものは当社で調べます。査定は無料で、交通費や出張費を請求することもありません。まずは自分の家がいくらで、家賃がいくらになるのかを知る。その一歩で、選べる道の輪郭は見えてきます。

四日市市のリースバック・不動産売却対応エリア

諏訪町、鵜の森、安島、浜田町、赤堀、阿倉川町、川原町、羽津町、富田、富田一色町、大矢知町、垂坂町、桜町、智積町、西日野町、日永、小古曽、釆女町、水沢町、河原田町

※上記に記載のない町名でも、四日市市内であればすべて対応可能です。お気軽にご相談ください。

まとめ

判断の軸は3つです。何年住む見込みか、その家賃を払い続けられるか、契約書に何が書かれているか。ローン残債や税金を含めて手取りを試算し、ここを確かめてから決めれば、大きな失敗は避けられます。

四日市市の空家等対策計画では、将来の空き家発生を抑えるための情報提供項目としてリースバックが挙げられています。ただし市内でも物件の条件によって評価は大きく異なります。株式会社大鵬ハウジングは全国対応で、地元だけでは見つからない買主とつなぐ経路を持っています。四日市市の自宅について「売りたいわけではないが、資金は必要」という段階でも、条件を並べてご一緒に整理できます。急ぐ必要はありません。数字と契約条件を確かめる時間を持つことが、住み慣れた家とご家族を守る一番の方法です。