新城市 買取の実績｜作手高里の成年後見人が付いた売主様の空き家を現状渡しで解決

新城市 買取の実績｜作手高里の成年後見人が付いた売主様の空き家を現状渡しで解決

新城市の空き家買取・売却をお考えの方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが新城市作手高里で買取した中古一戸建ての事例をご紹介します。

今回の物件は、2009年（平成21年）7月築・4SLDK、敷地約342坪に山林が付いた一戸建てです。売主様には成年後見人が付いており、売却は家庭裁判所の許可が要るかどうかの確認から始める必要がありました。建物はかつて小川が流れていた土地に建っているため湿気が強く、山の中で買い手の少ない立地でもありました。当社は残置物も現状もそのままで引き受け、後見人の手続きや契約条件のご要望に一つひとつ対応しながら、お問い合わせから約2年で決済まで完了しています。

成年後見人が付いたご家族の家を手放したい方、湿気や立地の条件で売れるのか不安な方、山林が付いた空き家の処分先が見つからない方に読んでいただきたい内容です。

新城市作手高里の買取物件の概要と特徴

今回の物件は、2009年（平成21年）7月新築・4SLDK・建物面積175.75㎡（約53.2坪）の一戸建てで、敷地は1,129㎡（約342坪）。山林が付属し、売主様に成年後見人が付いた状態で、約2年をかけて現状渡しの直接買取を行いました。

新城市は愛知県東部・東三河の中央に位置し、面積499.23㎢は県内で2番目の広さです。作手（つくで）地区は旧作手村の区域で、竜頭山・巴山・本宮山など600〜700m級の山々に囲まれた平均標高550mの高原地域にあたり、豊川水系と矢作川水系の水源にもなっています。北部は愛知高原国定公園、南西部は本宮山県立自然公園に含まれ、春の新緑から冬の雪景色まで四季の変化がはっきりした土地です。作手高里（つくでたかさと）には作手総合支所が置かれており、新東名高速道路の新城ICから車で40分ほど、JR新城駅からは市のバスで50分ほどの距離です。

新城市は空き家の多い市でもあります。2023年の住宅・土地統計調査では、賃貸・売却用などを除いた「その他の空き家率」が11.1％と全国の約2倍、愛知県の約2.5倍で、県内では南知多町に次ぐ高さです。市が2024年度に行った実態調査では市内の空き家は1,278件、そのうち作手地域自治区は195件・空き家率18.0％と、市平均（6.2％）を大きく上回っています。所有者へのアンケートでは「田畑や山林があり、建物と一緒に処分したいが、賃貸・売却が困難である」という回答が80件あり、今回の物件が抱えていた悩みは地区全体に共通するものでした。市は2026年3月に第2期の空家等対策計画を策定し、空き家バンクや改修補助、集落での用途変更を認める「空家等活用促進区域」の設定などを進めています。

※参考：新城市公式ホームページ「作手地域自治区」／新城市「第2期新城市空家等対策計画」

お客様からのご相談背景と抱えていたお悩み

ご相談は、売主様の成年後見人の方を通じていただきました。家は長く空き家になっており、売却には家庭裁判所の許可が要るかどうかの確認から始める必要があるうえ、物件そのものにも買い手が付きにくい事情が重なっていました。

• 成年後見人が付いた売主様： 売却の判断と手続きは後見人の方が担い、本人の居住用だった不動産であれば家庭裁判所の許可が必要になります。許可の要否の確認を含め、通常の売却より時間がかかることが見込まれました。
• 小川の跡地で湿気が強い： 建物は元々小川が流れていた土地の上に建っており、湿気がこもりやすい状態でした。この点を買主に伝えたうえで引き渡したいというのが、後見人の方の強いご意向でした。
• 契約不適合責任への強いご心配： 湿気や設備の状態について、引き渡し後に責任を問われることを売主様側が心配され、契約条件について多くのご要望とご質問をいただきました。
• 山の中で買い手が少ない： 標高550mの高原にある集落で、通勤や通学を前提にした住まいとしての需要は限られます。仲介で売り出しても、問い合わせがどれほど来るか見通しが立ちませんでした。
• 長期間の空き家と山林： 長く使われていない家に家財が残り、山林も付いていたため、「家だけ売れても山林が残るのでは」という不安がありました。

成年後見が関わる売却では、物件の条件に加えて「手続きの時間」と「後見人の方が納得できる契約内容」の両方をそろえる必要があります。どちらか一方だけでは、話は前に進みません。

新城市 買取において当社の「直接買取」が選ばれた理由

決め手は、家庭裁判所の許可の要否の確認を含む後見人の方の手続きに合わせて急がずに待ったこと、そして契約条件へのご要望に一つひとつ文書でお答えし、売主様側のご心配を解消したことです。東大阪市に本社を置く当社（会社概要）が、2年間この案件とどう向き合ったかを四つに整理します。

1. 成年後見の手続きに合わせて、急がずに待った

成年後見人が本人の居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要で、売却はまず「この家が居住用に当たるかどうか」の確認から始まります。当社は後見人の方の確認と手続きのスケジュールを尊重し、価格や条件を固めたあとも、後見人側の準備が整うまで契約を急かすことはしませんでした。買取であれば、仲介のように「買主が待ちきれずに離れる」心配がない点も、後見人の方に安心していただけた理由です。

2. 契約条件へのご要望に、一つひとつ丁寧に対応した

湿気や設備の状態について、引き渡し後に責任を問われないようにしたいというご要望は、成年後見人として当然のものです。当社は契約不適合責任を免責とする特約を基本に、ご質問やご要望に対して口頭ではなく文書でお答えし、契約書の条文に反映しました。当社が買主となる直接買取では、個人の買主への売却と違って免責特約を柔軟に設定できるため、売主様側の責任の心配を大きく減らせます。

3. 残置物も山林も、現状のまま引き受けた

家財の片付けや山林の扱いを売主様側にお願いすれば、後見人の方の負担がさらに増えます。当社は残置物はそのまま、山林も家と一緒に引き受け、取得に伴って必要な手続きがないかの確認も当社で行いました。詳しくは残置物そのまま買取と自己負担ナシ買取のページをあわせてご覧ください。

4. 買い手の少ない立地でも、当社が買主になれた

山の中の住宅は仲介市場では需要が限られますが、当社は「別荘として使いたい方」を買主に想定することで、買取に踏み切ることができました。湿気のある家や立地に難のある訳あり物件でも、当社自身が買主となるため売り出し期間が発生しません。

作手高里エリアにおける今回の査定ポイント

取引事例の少ない地域ですが、築年数の浅さと周囲の自然環境を「別荘としての価値」と捉え、湿気の対策費用を織り込んだうえで価格を組み立てました。

• 築17年と比較的新しい建物： 2009年築で、同じ地区の空き家に多い旧耐震の古い家とは条件が異なります。建物の骨格がしっかりしている分、湿気対策を中心に手を入れれば十分に住まいとして活かせると判断しました。
• 近くを流れる川と高原の環境： 標高550mの高原で夏も過ごしやすく、近くには川が流れています。週末に自然の中で過ごしたい方にとって、「山の中」という条件はむしろ魅力になります。
• 別荘としてのニーズ： 通勤前提の住まいとしては買い手が限られる一方、名古屋方面から車で通える距離にある別荘・セカンドハウスとしては需要が見込めます。約342坪の敷地と山林は、焚き火や家庭菜園を楽しみたい方への提案材料です。
• 売主様・後見人への丁寧な対応で前に進む案件： 物件の条件だけでなく、「手続きと契約内容を丁寧に整えれば前に進む」と見立てたことが、長期の案件を引き受けた根拠でした。

湿気というマイナス要素はありましたが、建物の新しさと環境の良さを別荘の価値として評価し、後見人の方にもご納得いただける価格をご提示しました。

放置リスクと法務・税務の解説

成年後見が関わる空き家の売却では、家庭裁判所の許可、山林が付いていることによる売りにくさ、契約不適合責任という三つの点が売却の進み方を左右します。2026年10月現在の制度を、今回の案件に関係する範囲で整理します。

成年後見人による不動産の売却と家庭裁判所の許可（民法第859条の3）

成年後見人が本人に代わって、本人の居住の用に供する建物やその敷地を売却・賃貸・抵当権設定する場合は、家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。許可を得ずに行った売却は無効になります。「居住用」かどうかは住民票の有無だけでなく生活の実態で判断され、施設入所などで長く空けている家でも、本人が将来住む可能性がある場合や、入所前に住んでいた家は、居住用として扱われます。申立ては成年後見人が行い、裁判所は売却の必要性や本人の生活状況を踏まえて判断するため、許可までには相応の期間がかかります。

買主の側にできるのは、まず許可の要否を後見人の方が確認する時間を尊重し、許可が必要な場合には、許可が下りた時点で確実に契約・決済できる体制を整えておくことです。今回の約2年という期間には、この確認と手続きの期間が含まれています。

※参考：裁判所「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」

山林付きの家を売買するときに確認したい森林法の届出（森林法第10条の7の2）

売買や相続で新たに森林の土地の所有者になった人は、個人・法人や面積の大小を問わず、所有者となった日から90日以内に、その土地がある市町村長へ「森林の土地の所有者届出」を提出する義務があります（森林法第10条の7の2、所管：林野庁）。ただし対象は都道府県の地域森林計画の対象となっている森林に限られ、対象外の山林には届出は不要です。2026年（令和8年）4月1日からは届出書の様式が改正され、所有者の国籍等の記載が加わりました。

新城市の所有者アンケートでも「田畑や山林があり、建物と一緒に処分したいが、賃貸・売却が困難である」という声が80件あり、山林付きの空き家は買い手が敬遠しやすい物件です。今回は当社が山林ごと取得しましたが、この山林は届出の対象外で、取得後の届出は発生しませんでした。山林付きの家を売買するときは、届出の要否を市町村の林務担当窓口で事前に確認しておくと安心です。

※参考：林野庁「森林の土地の所有者届出制度」

湿気のある家の売却と契約不適合責任（民法第562条〜第566条・第572条）

2020年（令和2年）4月施行の改正民法により、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、売主は買主から修補や代金減額、損害賠償、契約解除を求められることがあります（民法第562条〜第566条）。個人の買主に売る場合、この責任をどこまで負うかが売主の大きな不安になります。一方、宅地建物取引業者が買主となる直接買取では、契約不適合責任を免責とする特約を設けることができます。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については免責されません（民法第572条）。

今回のように「小川の跡地で湿気が強い」という事情を売主様側が最初から伝えてくださったことは、免責特約を有効に機能させるうえでも重要でした。物件の弱点を隠さず伝え、それを前提に買主が引き受ける。この順番を守ることが、売主様側の責任の心配を減らす近道です。

※参考：e-Gov法令検索「民法（明治29年法律第89号）」

【よくあるご質問】新城市の空き家買取・売却に関するQ&A

Q1. 親に成年後見人が付いています。親名義の空き家の買取を相談できますか？

はい、成年後見人の方を通じてご相談いただけます。本人が住んでいた家であれば家庭裁判所の許可が必要で、要否の確認と申立ては後見人の方が行います。当社はその確認と手続きのスケジュールに合わせて待ち、価格や契約条件は事前に文書で整えておきますので、後見人側の準備が整い次第、滞りなく契約・決済へ進めます。

Q2. 湿気がひどく、建物の状態に不安があります。それでも買取してもらえますか？

はい、湿気や設備の傷みがあっても現状のままで買取できます。今回の作手高里の物件も、小川の跡地で湿気が強い状態のまま引き受けました。状態を事前にお伝えいただければ、契約不適合責任を免責とする特約で、引き渡し後の責任の心配を大きく減らせます。

Q3. 山林が付いている家です。山林も一緒に引き取ってもらえますか？

はい、家と山林をまとめて買取できます。山林の取得に伴って届出などの手続きが必要かどうかの確認も当社で行いますので、売主様側で山林だけを別に処分していただく必要はありません。

まとめ

成年後見人が付いたご家族の家、湿気や立地の条件で売れるか不安な空き家、山林が付いて処分先が見つからない家を「どこに頼めばよいか分からない」と感じている方は、後見人の方からのご相談も含めてまずお聞かせください。【無料】不動産売却査定フォーム・LINEのほか、お電話（0120-2103-88、年中無休 9:00〜21:00）でも承っています。