鳥羽市 買取の実績｜鳥羽三丁目の空き家バンクで売れなかった家を雨漏りのまま買取

鳥羽市 買取の実績｜鳥羽三丁目の空き家バンクで売れなかった家を雨漏りのまま買取

鳥羽市の空き家買取・売却をお考えの方に向けて、株式会社大鵬ハウジングが鳥羽市鳥羽三丁目で買取した中古一戸建ての事例をご紹介します。

今回の物件は、1975年（昭和50年）1月築・6DK、敷地約27.9坪の一戸建てです。相続後に空き家となり、売主様は鳥羽市の空き家バンクに登録して買い手を待っていましたが、問い合わせは届かず、そのあいだに雨漏りがひどくなっていきました。「このままでは家が傷む一方だ」と当社に査定をご依頼いただき、雨漏りも、固定資産税の評価がされていない家屋も、残置物もそのままの状態で引き受けて、登記費用も当社が負担する形で、約1年3ヶ月で決済まで完了しています。

空き家バンクに登録したものの問い合わせがない方、雨漏りが進んで売れるのか不安な方、評価のない建物や登記のことがよく分からず止まっている方に読んでいただきたい内容です。

鳥羽市鳥羽三丁目の買取物件の概要と特徴

今回の物件は、1975年（昭和50年）1月新築・6DK・建物面積76.12㎡（約23.0坪）の一戸建てで、敷地は92.26㎡（約27.9坪）。駐車場はなく、雨漏りがある状態のまま、約1年3ヶ月で現状渡しの直接買取を行いました。

鳥羽市は伊勢志摩国立公園に囲まれた海のまちで、JR参宮線と近鉄鳥羽線が乗り入れる鳥羽駅を中心に市街地が広がります。鳥羽三丁目は市役所が置かれ、鳥羽水族館やミキモト真珠島にも近い市の中心部にあたり、港の裏手の坂に沿って住宅が並ぶ、昔ながらの市街地です。坂と路地が多く、駐車場を持たない家が珍しくないのも、このエリアの特徴です。

鳥羽市は2018年度の空家等実態調査で745戸の空家等を把握し、2022年4月に「鳥羽市空家等対策計画」（計画期間2022〜2026年度）を策定しています。空き家の流通には市の「鳥羽市空き家バンク」が使われていますが、市は物件情報の提供を行う立場で、売買や賃貸の交渉・契約には関与せず、契約は宅建業者の仲介で行う仕組みです。市の計画では、成約件数は2017年度以降おおむね年10件程度で推移し、2020年度はコロナ禍で減少したとされており、市全体で年に数件から10件程度にとどまっているため、登録しても買い手の目に触れる機会そのものが限られているのが実情です。

※参考：鳥羽市空き家バンク（鳥羽市建設課管理係）／鳥羽市「鳥羽市空家等対策計画（概要版）」

お客様からのご相談背景と抱えていたお悩み

売主様は実家を相続し、まず市の空き家バンクに登録して買い手を待つことにしました。ところが問い合わせは一件も届かず、そのあいだに雨漏りが広がり、「待っているだけでは家がだめになる」と当社へ査定をご依頼くださいました。

• 空き家バンクに登録しても反応がない： 登録から時間が経っても見学の申し込みはなく、売れる見込みが立たないまま固定資産税だけを払い続けていました。
• 雨漏りがひどくなっていた： 空き家になってから屋根の傷みが進み、室内に雨が入る状態でした。修繕してから売るには費用がかかりすぎ、放っておけばさらに傷む、という板挟みでした。
• 固定資産税の評価がされていない家屋がある： 敷地内に市の家屋評価を受けていない建物があり、売却や登記の手続きがどう進むのか、費用がいくらかかるのかが分かりませんでした。
• 駐車場がない： 坂と路地の多い市街地で駐車場のない家は、仲介で売り出しても敬遠されがちな条件です。
• 長期間の空き家と残置物： 家財が残ったまま年月が過ぎ、片付けから手を付ける気力が持てずにいました。

空き家バンクは、登録すれば自動的に買い手が現れる仕組みではありません。見学は決まった曜日に限られ、交渉や契約は宅建業者の仲介に委ねられるため、物件を見てもらう機会が少なければ、良い家でも動かないことがあります。

鳥羽市 買取において当社の「直接買取」が選ばれた理由

決め手は、空き家バンクで動かなかった理由を「物件の価値がない」ではなく「見てもらえる機会が少なかっただけ」と見極め、雨漏りの修繕から登記の整理まで当社が引き受けたことです。鳥羽市で数多くの買取・売却を手がけてきた当社が、この案件をどう進めたかを四つに整理します。

1. 鳥羽市での実績を根拠に、「金額次第で売れる家」と評価した

当社は鳥羽市内で買取と再販売を繰り返してきており、どのエリアの家が、どの価格帯で、どれくらいの期間で動くかを自社の実績として持っています。空き家バンクで反応がなかった家でも、雨漏りを直し、適正な価格で市場に出せば買い手は付くと判断し、売主様にご納得いただける買取価格をご提示しました。

2. 雨漏りは直さずそのまま、修繕は当社が引き受けた

雨漏りの修繕を売主様にお願いすれば、費用も業者探しの手間もかかります。当社は自社で修繕できる体制があるため、雨漏りがある状態のまま買取し、買取後に屋根まわりの修繕とリフォームを行って再販売する計画を立てました。雨漏りや傷みのある訳あり物件は、当社が日常的に扱っている分野です。

3. 評価のない家屋の登記も含めて、登記費用は当社が負担した

固定資産税の評価がされていない建物がある場合、登記や税額の計算に通常より手間がかかります。当社は売却に必要な登記の整理を引き受け、その費用も負担しました。売主様にご用意いただいたのは、鍵と必要書類だけです。費用の考え方は自己負担ナシ買取のページでご案内しています。

4. 残置物はそのまま、築51年でも契約不適合責任は免責

家財の片付けは当社が引き受け、残置物そのままで引き渡していただきました。築51年で雨漏りのある建物は、所有者ご自身でも把握しきれない傷みがあるのが普通です。宅地建物取引業者である当社が買主となり、契約不適合責任を免責とする特約で契約したため、引き渡し後に不具合が見つかっても売主様が責任を問われる心配を大きく減らせます。

鳥羽三丁目エリアにおける今回の査定ポイント

空き家バンクで動かなかったという事実だけを見れば、値段の付きにくい家に見えます。当社は「修繕後にいくらで、どれくらいの期間で売れるか」を鳥羽市での実績から逆算して価格を決めました。

• 空き家バンクの閲覧数の少なさを見抜いた： 市のバンクは成約が年に数件から10件程度で、登録物件を見に来る人そのものが限られます。反応がなかったのは市場で否定されたからではなく、見られていなかっただけだと判断しました。
• 市の中心部という立地： 市役所や鳥羽駅に近く、生活に必要な施設が徒歩圏にそろう場所です。駐車場がない点を価格に織り込めば、車を持たない方や二拠点で使いたい方の住まいとして提案できます。
• 雨漏りを自社で直せる： 外注すれば高くつく屋根の修繕を自社で行えるため、修繕費を抑えた収支を組めました。これが、雨漏りのままで買い取れた大きな理由です。
• 6DKの間取り： 部屋数が多く、リフォームで間取りを整えれば、家族向けにも、民泊や店舗兼用など鳥羽らしい使い方にも広げられる余地があります。

雨漏り・未評価家屋・駐車場なしという三つの減点要素を、修繕力と販売実績で補える見込みが立ったからこそ、売主様にご納得いただける価格をご提示できました。

放置リスクと法務・税務の解説

雨漏りのある空き家を「売れるまで待つ」ことは、建物の価値を削りながら行政の指導と税負担のリスクを抱え続けることでもあります。2026年10月現在の制度を、今回の案件に関係する範囲で整理します。

雨漏りを放置した空き家と改正空家法・固定資産税の住宅用地特例

2023年（令和5年）12月13日施行の改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」に対して市町村が指導・勧告できるようになり、勧告を受けると敷地の固定資産税の住宅用地特例が解除されます（所管：国土交通省・総務省）。国のガイドラインでは、屋根の変形や雨水の浸入の痕跡が管理不全の判断材料として挙げられており、雨漏りは「放置された空き家」の典型的なサインです。今回のように敷地が200㎡以下の家は、全体が小規模住宅用地として課税標準が6分の1に軽減されているため、解除されると土地の固定資産税は最大で約6倍になります。

鳥羽市は2022年度からの空家等対策計画で、空き家バンクによる流通促進と、危険な空き家への対応を並行して進めています。バンクに登録していても、建物が傷めば管理不全空家等の対象から外れるわけではありません。

※参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

評価のない家屋の登記と登録免許税（不動産登記法・登録免許税法）

市町村の固定資産税の評価を受けていない建物は、登記簿に載っていない「未登記建物」であることが多く、表題登記のない建物を取得した人は、取得から1ヶ月以内に表題登記を申請する義務があります（不動産登記法第47条、怠ると同法第164条により10万円以下の過料の対象）。また、売買や相続で所有権を移す登記の登録免許税は、本来は固定資産税の評価額を基に計算しますが、評価額のない建物については、法務局が「新築建物課税標準価格認定基準表」に経年減価の補正率を掛けて課税標準を認定します。三重県では津地方法務局の基準表が用いられ、2024年4月1日からの基準では木造の居宅が1㎡あたり98,000円を出発点に、築年数に応じて減額される仕組みです。

評価のない家屋があると、登記の手順と費用の見通しが立ちにくく、売主様が自力で進めるには負担の大きい部分です。今回は当社が登記の整理を引き受け、その費用も負担しました。

※参考：津地方法務局「不動産登記関係」（新築建物課税標準価格認定基準表）／e-Gov法令検索「不動産登記法」

相続空き家の3,000万円特別控除は、1975年（昭和50年）1月築なら建築年の要件を満たす

相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第3項）は、「昭和56年5月31日以前に建築された家屋」であることが要件の一つで、1975年築の本物件は建築年の要件を満たします。ほかに、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたこと、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であること、売却までに耐震改修をするか取り壊すこと（2024年〈令和6年〉1月1日以後の譲渡では、買主が翌年2月15日までに行う場合も可）などの要件があります（国税庁タックスアンサーNo.3306、2026年〈令和8年〉4月1日現在法令等）。

空き家バンクで買い手を待っているあいだに「3年を経過する日の属する年の12月31日」が過ぎてしまうと、この特例は使えなくなります。待つ期間にも期限があることは、早めに知っておきたい点です。適用の可否はご自身の状況に応じて税務署や税理士にご確認ください。

※参考：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

【よくあるご質問】鳥羽市の空き家買取・売却に関するQ&A

Q1. 空き家バンクに登録していますが問い合わせがありません。買取に切り替えられますか？

はい、登録したままでもご相談いただけます。市の空き家バンクは物件情報の提供が役割で、契約は宅建業者が仲介する仕組みのため、当社が直接の買主になることに支障はありません。今回の鳥羽三丁目の物件も、バンクで反応がなかった家を当社が買取しました。

Q2. 雨漏りがひどいのですが、直してから相談したほうがよいですか？

いいえ、そのままでご相談ください。当社は雨漏りの修繕を自社で行えるため、雨漏りがある状態のまま買取し、買取後に修繕します。売主様に先行して費用をかけていただく必要はありません。

Q3. 固定資産税の評価がされていない建物があります。売却前に何か手続きが必要ですか？

いいえ、事前の手続きは不要です。評価のない建物の登記や税額の計算は通常より手間がかかりますが、当社が売却に必要な登記の整理を引き受け、費用も負担します。今回の案件も、この部分を当社側で進めました。

まとめ

空き家バンクに出しても動かない相続不動産や、雨漏りが進んで売れるか不安な空き家を「待っていられない」と感じている方は、修繕や片付けをする前にまずお聞かせください。【無料】不動産売却査定フォーム・LINEのほか、お電話（0120-2103-88、年中無休 9:00〜21:00）でも承っています。